Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/2632 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 2 juni 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 mei 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2025 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 235.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 1 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben, namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] , [taxateur 1] (taxateur), [juridisch adviseur] (juridisch adviseur) en [taxateur 2] (taxateur) deelgenomen. Belanghebbende is zonder kennisgeving aan de rechtbank niet verschenen.
1.4.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten en een uitspraak aangekondigd binnen zes weken. De rechtbank heeft het onderzoek op 13 april 2026 heropend, omdat niet gebleken is dat de uitnodiging voor de zitting op de juiste wijze aan belanghebbende is toegezonden. De rechtbank heeft beide partijen uitgenodigd voor de zitting van 20 mei 2026. De heffingsambtenaar heeft zich afgemeld voor de zitting. Belanghebbende is -zonder kennisgeving aan de rechtbank- niet verschenen.
1.5.
Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 14 april 2026 aan belanghebbende op het adres [adres 2] , onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 15 april 2026 bij belanghebbende is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning aan de [adres 1] te [plaats] . Het is een bovenwoning (bouwjaar 1931) met een gebruikersoppervlakte van 182 m2. De woning heeft twee dakkapellen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarnaast beoordeelt de rechtbank of de hoorplicht is geschonden. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld en is de hoorplicht niet geschonden. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending hoorplicht
3.2.
Artikel 7:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat voordat een bestuursorgaan op het bezwaar beslist het belanghebbende in de gelegenheid stelt te worden gehoord. Artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) bepaalt dat in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Awb de belanghebbende wordt gehoord op zijn verzoek.
3.3.
Belanghebbende voert aan dat de hoorplicht in de bezwaarfase is geschonden. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat volgens artikel 25 van Pro de AWR een belanghebbende slechts gehoord wordt indien hij daarom verzoekt. Volgens de heffingsambtenaar heeft belanghebbende in zijn bezwaarschrift niet kenbaar gemaakt dat hij gebruik wenst te maken van de hoorplicht en heeft hij dit pas kenbaar gemaakt nadat de uitspraak op bezwaar was gedaan. Daarom is volgens de heffingsambtenaar geen sprake van schending van de hoorplicht.
3.4.
De rechtbank constateert dat belanghebbende op 5 mei 2025 zijn bezwaarschrift heeft ingediend en daarin niet heeft verzocht om te worden gehoord. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar op 13 mei 2025 uitspraak op bezwaar gedaan en heeft belanghebbende bij brief, ontvangen op 21 mei 2025 door de heffingsambtenaar, verzocht om gehoord te worden. Aangezien belanghebbende pas na de uitspraak op bezwaar heeft verzocht om te worden gehoord, is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende dit verzoek niet tijdig heeft gedaan. Er is daarom geen schending van de hoorplicht.
Toetsingskader van de rechtbank
3.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij de aanbieding en verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [1]
3.6.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3.7.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 3 december 2025 is opgemaakt.
3.9.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 299.448 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
3.10.
Belanghebbende stelt dat de waardevaststelling volgens artikel 17 van Pro de Wet WOZ niet juist is, omdat de waarde van de woning zeer negatief is. De schulden en kosten van de woning overstijgen de waarde en er zijn geen huuropbrengsten om de kosten te dekken, zodat de woning een negatieve waarde vertegenwoordigt. De heffingsambtenaar stelt dat de WOZ-waarde volgens artikel 17 van Pro de Wet WOZ tot stand is gekomen door middel van de vergelijkingsmethode. Dit is volgens de heffingsambtenaar een geoorloofde manier om de waarde te bepalen.
3.11.
De rechtbank oordeelt dat de waardevaststelling heeft plaatsgevonden volgens artikel 17 van Pro de Wet WOZ en dat dit de juiste wettelijke methode van waardebepaling is. Dat belanghebbende hoge kosten heeft gemaakt voor de woning, is hierbij niet van belang.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.12.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat de woning leeg staat en vervallen is zodat ook met leegstaande/vervallen panden moet worden vergeleken. De heffingsambtenaar stelt dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met de woning qua objectkenmerken en dat een vergelijking met leegstaande/vervallen panden niet kan plaatsvinden, omdat dit niet een representatieve marktwaarde weerspiegelt gelet op bijzondere verkoopomstandigheden en een afwijkende staat van onderhoud.
3.13.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning, met name omdat de uitstraling, de ligging en het bouwjaar vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dicht bij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoning?
3.14.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud dat is ontstaan door een gestarte verbouwing die niet is afgerond. Belanghebbende is van mening dat de (onderhouds)kosten van de woning de WOZ-waarde overtreffen en dat het erg kostbaar is om de woning weer bewoonbaar te maken, zodat de woning niets meer waard is. De heffingsambtenaar verklaart dat de exacte situatie op waardepeildatum niet bekend is doordat belanghebbende een inpandige opname of het toesturen van foto’s van het (achterstallig) onderhoud weigert. De heffingsambtenaar stelt daarom dat de taxateur mag uitgaan van een gemiddelde onderhoudstoestand, tenzij belanghebbende een afwijkende onderhoudstoestand aantoont. Belanghebbende heeft volgens de heffingsambtenaar geen taxatierapport, bouwkundig rapport of foto’s overgelegd waaruit de onderhoudstoestand blijkt. Wel heeft de taxateur correcties toegepast voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen (allen factor 2), resulterend in een neerwaartse correctie van € 63.976. Zonder objectieve onderbouwing van het achterstallig onderhoud, acht de heffingsambtenaar verdere correcties niet noodzakelijk.
3.15.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende enkel heeft gesteld dat sprake is van een niet-afgeronde verbouwing en achterstallig onderhoud. Belanghebbende heeft echter geen stukken ingebracht of feiten en omstandigheden gesteld waar dit uit blijkt. Ook een inpandige opname van de woning heeft niet plaatsgevonden doordat belanghebbende dit weigert. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onderhoudstoestand (verder) naar beneden bijgesteld dient te worden. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar volgens de taxatiematrix en zijn verweer de kwaliteit, onderhoud en voorzieningen naar beneden heeft bijgesteld (allen factor 2) en neerwaartse correcties heeft toegepast van in totaal € 63.976. Ook heeft de taxateur van de heffingsambtenaar ter zitting verklaard dat een correctie heeft plaatsgevonden vanwege het verschil in woonoppervlakte van de referentiewoningen ten opzichte van de woning. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar op die manier voldoende rekening heeft gehouden met de verminderde onderhoudstoestand en de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
WOZ-waarden van voorgaande jaren
3.16.
Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waarden van voorgaande jaren te hoog zijn vastgesteld en dat de heffingsambtenaar de geheven belastingen van voorgaande jaren moet terugbetalen. Het handelen van de gemeente Tilburg heeft volgens belanghebbende geleid tot hoge schulden. De heffingsambtenaar stelt dat belanghebbende refereert aan een ander conflict met de gemeente Tilburg . Volgens de heffingsambtenaar heeft belanghebbende niet met objectieve en verifieerbare gegevens onderbouwd dat hij schade heeft geleden en heeft dit conflict geen negatieve invloed op de WOZ-waarde.
3.17.
De rechtbank oordeelt dat belanghebbende geen stukken heeft ingebracht of feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat en op welke wijze hij schade heeft geleden en wat het waardeverminderende effect hiervan op de WOZ-waarde is. Naar het oordeel van de rechtbank kan dit dus niet leiden tot de conclusie dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld. Voor zover belanghebbende wenst dat de WOZ-waarden van voorgaande jaren worden bijgesteld, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Onderhavige procedure heeft enkel betrekking op belastingjaar 2025, zodat de rechtbank niet kan oordelen over de WOZ-waarden van voorgaande jaren.
3.16.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. J.J.C.J. van Wesel-de Jongh, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.