Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/5672 WOZNW
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 mei 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan JUIST),
en
De heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 oktober 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak Bredaseweg 255 (de onroerende zaak) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.135.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Roosendaal voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 13 april 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende [persoon 1] en namens de heffingsambtenaar [persoon 2], [persoon 3] en mr. S. Hunte.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een bedrijfsruimte bestaande uit opslagunits.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 2.135.000. Belanghebbende verzoekt om de WOZ-waarde lager vast te stellen en bepleit een waarde van € 1.665.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld.
Toetsingskader van de rechtbank met betrekking tot de WOZ-waarde
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
3.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde
3.5.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 2.135.000. De heffingsambtenaar heeft een kapitalisatiefactor gehanteerd van 10,0. Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de verkoopcijfers van de referentieobjecten [adres 1] en [adres 2] alsmede naar een bottom-up berekening. Voor de onderbouwing van de huurwaarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de referentieobjecten [adres 3] en [adres 4].
3.6.
Belanghebbende heeft eerst ter zitting, onder verwijzing naar de koopaktes, gesteld dat de door de heffingsambtenaar aangedragen verkooptransacties niet gebruikt kunnen worden. In aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar hierop niet heeft kunnen reageren, verklaart de rechtbank deze stelling van belanghebbende tardief.
3.7.
Belanghebbende betoogt op basis van de gegevens van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuiste gebruiksoppervlakte. Belanghebbende stelt dat de gebruiksoppervlakte 1.572 m² bedraagt. De heffingsambtenaar stelt op basis van de bouwtekeningen dat de gebruiksoppervlakte 3.208 m² bedraagt. De rechtbank is van oordeel dat er geen reden is om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar berekende oppervlakte. De enkele verwijzing naar de oppervlaktegegevens in de BAG is daarvoor onvoldoende. De door belanghebbende genoemde oppervlakte heeft bovendien slechts betrekking op één van de twee gebouwen op het perceel.
3.8.
Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de heffingsambtenaar heeft nagelaten een deugdelijke onderbouwing te geven van de toegepaste kapitalisatiefactor en van de huurwaarde.
3.9.
De rechtbank overweegt dat de referentieobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor qua type, ligging en oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn. De referentieobjecten zijn ook voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De toegepaste kapitalisatiefactor is gelijk aan de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten en wordt voorts onderbouwd door de bottom-up berekening. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is.
3.10.
Ook de voor de onderbouwing van de huurwaarde gebruikte referentieobjecten zijn voor wat betreft type, ligging, uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het referentieobject [adres 4] onderbouwt voor het onderdeel opslag een huurprijs per vierkante meter van € 59,71. Het referentieobject [adres 3] onderbouwt voor het onderdeel opslag een huurprijs per vierkante meter van € 65,74 en voor het onderdeel kantoor een huurprijs per vierkante meter van € 89. Bij het onderhavige object heeft de heffingsambtenaar voor de onderdelen opslag en kantoor een huurprijs per vierkante meter toegepast van € 47,50 respectievelijk € 92,73. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde huurwaarde.
3.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ waarde en de aanslag in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.