ECLI:NL:RBZWB:2026:4041

• Datum uitspraak: 22 april 2026
• Publicatiedatum: 12 mei 2026
• Zaaknummer: 11974845 CV EXPL 25-3810 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Vermariën
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens huurachterstand en niet-registratie woonadres

Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI verhuurde een woning aan twee huurders, waarbij een huurovereenkomst met algemene voorwaarden van toepassing was. De huurders voldeden niet aan hun verplichting om het gehuurde als woonadres te registreren en liepen een huurachterstand op van ruim €10.000. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

De huurders erkenden de huurachterstand en betaalden een bedrag van €12.631,85, maar verzetten zich niet tegen ontbinding en ontruiming. De kantonrechter beoordeelde de algemene voorwaarden ambtshalve en oordeelde dat de bedingen niet onredelijk bezwarend waren. De tekortkomingen van de huurders rechtvaardigden ontbinding, mede omdat de huurders niet in de woning verbleven.

De kantonrechter veroordeelde de huurders hoofdelijk tot ontruiming binnen veertien dagen na betekening, betaling van de wettelijke rente over de huurachterstand, een gebruiksvergoeding vanaf november 2025 tot ontruiming, vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurders worden veroordeeld tot ontruiming en betaling van achterstallige huur, rente, gebruiksvergoeding, incassokosten en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 11974845 / CV EXPL 25-3810

Vonnis van 22 april 2026

in de zaak van

STICHTING BEWARING RCP DUTCH RESIDENTIAL XVI ,

te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

te [plaats] ,

2.
[gedaagde 2] ,

te [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna afzonderlijk te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen [gedaagden] ,

procederend in persoon.

De zaak in het kort

Deze zaak gaat in de kern over de ontbinding van de tussen Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI en [gedaagde 1] gesloten huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege verschillende tekortkomingen. De (eerdere) tekortkomingen rechtvaardigen in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagden] verzet zich in zoverre ook niet tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord;
- de akte van Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI;
- de antwoordakte van [gedaagden]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI verhuurt met ingang van 14 juli 2023 aan [gedaagde 1] de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt laatstelijk € 1.292,46 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ) 20 maart 2017 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.

2.3.

[gedaagde 2] is de echtgenote van [gedaagde 1] . Zij is daarmee wettelijk medehuurder.

2.4.

[gedaagden] heeft op 10 november 2025 een bedrag van € 12.631,85 aan Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI voldaan.

3. Het geschil

3.1.

Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen.

3.2.

Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagden] is in zijn verplichtingen als (mede)huurder tekortgeschoten, door niet te voldoen aan de in artikel 12.5 van de huurovereenkomst genoemde gemeentelijke registratie en een huurachterstand van € 10.137,24 te laten ontstaan. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

3.3.

[gedaagden] heeft in zijn verweer de gevorderde huurachterstand erkend en gesteld dat er inmiddels een bedrag van € 12.631,85 aan achterstallige huur en bijkomende kosten aan Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI is voldaan. [gedaagden] verzet zich niet tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

3.4.

Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI heeft bij antwoordakte haar vordering verminderd met het hiervoor genoemde bedrag van € 12.631,85.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Ambtshalve toetsing van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden

4.1.

Gelet op de hoogte van de huur bij aanvang van de huurovereenkomst is sprake van geliberaliseerde huur. In de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.

4.2.

Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.

Huurprijsbeding

4.3.

In artikel 16 van de algemene voorwaarden is bepaald dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd op basis van consumentenprijsindexcijfer. In de huurovereenkomst is vervolgens in artikel 5.2 opgenomen dat Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI deze jaarlijkse aanpassing mag verhogen met maximaal 5%. Zij heeft in haar dagvaarding zelf het standpunt ingenomen dat dit beding oneerlijk is, maar wijst erop dat hier geen gebruik van is gemaakt. De huurprijs is in juli 2024 en juli 2025 verhoogd met het voor vrije sectorwoningen op dat moment geldende maximale percentage.

4.4.

De Hoge Raad heeft in een uitspraak van 29 november 2024 overwogen dat bij de beoordeling of een huurprijswijzigingsbeding onredelijk bezwarend en oneerlijk is, onderscheid moet worden gemaakt tussen een indexatiebeding en een opslagbeding. ^[1] Daarbij is van belang geacht dat een indexatiebeding tot doel heeft om geldontwaarding te compenseren en een opslagbeding in de regel tot doel heeft om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Uit die uitspraak volgt dat een opslagbeding met een jaarlijkse opslag op de huurprijs van maximaal 3%, boven op de indexering volgens een indexatiebeding, als zodanig niet is aan te merken als oneerlijk.

4.5.

Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI heeft onweersproken gesteld en uit de door haar bij dagvaarding overgelegde brief van 2 juni 2025 blijkt dat Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI het in de huurovereenkomst opgenomen opslagbeding niet heeft toegepast, zodat de oneerlijkheid van dit beding ook niet getoetst hoeft te worden. Ook bij vernietiging van dit beding bestond namelijk het recht de huurprijs te verhogen op basis van het indexatiebeding, welk beding in ieder geval niet als oneerlijk kan worden beschouwd.

Incassobeding

4.6.

In artikel 25.2 van de algemene voorwaarden zijn de buitengerechtelijke incassokosten geregeld. Omdat deze kosten worden beperkt tot wat wettelijk is toegestaan, is het beding niet oneerlijk. Het beding wordt in stand gehouden.

Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde

4.7.

Het uitgangspunt is dat [gedaagden] zich als goed (mede)huurder moet gedragen. Dit betekent dat [gedaagden] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [gedaagden] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. ^[2]

4.8.

Volgens Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI is sprake van tekortkomingen. [gedaagden] heeft niet voldaan aan de in de huurovereenkomst opgenomen verplichting om het adres van het gehuurde als een woonadres in de gemeente waar het gehuurde is gelegen te registreren. Ook bestond er op het moment van dagvaarden (5 november 2025) een huurachterstand van € 10.137,24, zijnde bijna 8 maanden.

4.9.

De hiervoor genoemde tekortkomingen rechtvaardigen in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Ten aanzien van de ontstane huurachterstand heeft Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI ook voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

4.10.

Bij beantwoording van de vraag of ontbinding in dit geval ook gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, waaronder het concrete (woon)belang van de huurder bij het voortduren van de huur. Het woonbelang van [gedaagden] staat niet aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in de weg. [gedaagden] woont, zoals hij in zijn conclusie van antwoord heeft verklaardnamelijk niet in het gehuurde. Volgens [gedaagden] verblijft iemand anders in de woning. [gedaagden] heeft in zoverre ook geen verweer gevoerd tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

4.11.

De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagden] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.

Huurachterstand en gebruiksvergoeding

4.12.

Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI heeft daarnaast betaling van een huurachterstand gevorderd. [gedaagden] heeft erkend dat er een huurachterstand is die tot en met 31 oktober 2025 berekend is op een bedrag van € 10.137,24.

4.13.

[gedaagden] zijn te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand van € 10.137,24 worden toegewezen, als nader in het dictum bepaald.

4.14.

Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI wil ook dat [gedaagden] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 1.292,46, te rekenen vanaf de maand november 2025 tot het moment dat [gedaagden] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagden] nog in het gehuurde verblijft, althans hier gebruik van maakt of laat maken. Deze vordering zal worden toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.15.

Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI vordert ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI heeft aan [gedaagden] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag van € 910,67 aan buitengerechtelijke incassokosten komt ook overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

Proceskosten

4.16.

[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

De proceskosten van Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

146,43

- griffierecht

€

543,00

- salaris gemachtigde

€

648,00

(1,5 punten × € 432,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.481,43

Betaling na dagvaarding

4.17.

[gedaagden] heeft volgens hem op 7 november 2025 een betaling verricht van € 12.631,85. Volgens Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI heeft zij deze betaling pas op 10 november 2025 ontvangen, zodat hier vanuit wordt gegaan. [gedaagden] heeft in zijn verweer toegelicht dat de betaling ziet op de gevorderde huurachterstand en bijkomende kosten. Nu een specificatie van deze betaling ontbreekt zal de kantonrechter de betaling op grond van artikel 6:44 lid 1 BW in mindering laten strekken op de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 910,67, de vervallen rente tot 31 oktober 2025 (€ 145,05) en de huurachterstand van € 10.137,24, zijnde een totaalbedrag van € 11.192,96. Het resterende gedeelte van € 1.438,89 (€ 12.631,85 minus € 11.192,96) dient op de verschenen rente over de periode van 1 tot 10 november 2025 in mindering te strekken en kan vervolgens worden verrekend met het toe te wijzen bedrag aan proceskosten. Voor zover [gedaagden] na dagvaarding nog meer betalingen heeft verricht dient Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI hier uiteraard ook rekening mee te houden.

Hoofdelijke veroordeling

4.18.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI zijn, en de sleutels af te geven aan Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI,

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om te betalen aan Stichting Bewaring RCP Dutch Residential XVI:

- de wettelijke rente over € 10.137,24 vanaf 31 oktober 2025 tot 10 november 2025;

- € 1.292,46 per maand, althans een bedrag gelijk aan de alsdan geldende huurprijs, vanaf 1 november 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

5.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de (resterende) proceskosten van € 1.481,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad ^[3] ;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Vermariën en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.

Voetnoten

1. ECLI:NL:HR:2024:1780.

2. Artikel 6:265 lid 1 BW.

3. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.