Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/3245
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 29 april 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 mei 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 523.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Bergen op Zoom voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 502.000.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 4 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar: mr. S.C.N. Hunte en [taxateur] . Belanghebbende was niet aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit 1917. De woning heeft een woonoppervlakte van 273 m² en een kaveloppervlakte van 1.230 m². De woning heeft een dakkapel, een houten garage, een houten berging en een overkapping aan de garage.
Motivering
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling voor het jaar 2025 een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 1 september 2025 is opgemaakt door de taxateur [taxateur] . In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 477.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] te [woonplaats] , de [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] .
5.4.
De getaxeerde waarde is lager dan de na bezwaar vastgestelde WOZ-waarde van € 502.000. De heffingsambtenaar stelt daarom dat het beroep in zoverre gegrond is en dat de WOZ-waarde moet worden verminderd naar € 477.000.
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
5.5.
Belanghebbende stelt dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de woning omdat onder meer de bouwperiodes verschillend zijn.
5.6.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn twee van de vier referentiewoningen, namelijk de woning aan de [referentiewoning 1] te [woonplaats] en de woning aan de [referentiewoning 3] , niet vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De woning aan de [referentiewoning 1] te [woonplaats] is kleiner dan de woning van belanghebbende, heeft een andere uitstraling en is niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. De woning aan de [referentiewoning 3] is verschillend qua uitstraling en heeft een sterk afwijkend bouwjaar (1700). De rechtbank laat de twee referentiewoningen buiten beschouwing.
5.7.
De rechtbank acht de twee andere referentiewoningen wat betreft bouwjaar, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft onder meer de bijgebouwen apart gewaardeerd en de transactieprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan de woning van belanghebbende en aan de referentiewoningen KOUDV-factoren toegekend.
5.9.
Belanghebbende stelt dat de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen van de woning slecht zijn en dat sprake is van scheurvorming, houtworm in de balken boven, een verzakte riolering en lekkage van het dak en de kelder. Daarnaast is de woning niet geïsoleerd en heeft de woning enkel glas. Voor de asbestsanering zou € 30.000 in mindering moeten worden gebracht op de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde en voor herstel van verzakkingen en fundering zou nog eens € 150.000 in mindering moeten worden gebracht, aldus belanghebbende. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de standpunten van belanghebbende rekening gehouden door in de taxatiematrix voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen de factor 1 toe te kennen. Aan de garage, de berging en de overkapping is een waarde toegekend van elk € 1. Daarnaast is een bedrag van € 1.350 in mindering gebracht in verband met de asbestdaken van de garage en de berging. Belanghebbende heeft met zijn enkele stelling, zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat nog een extra aftrek in aanmerking moet worden genomen voor asbestsanering en herstel van verzakkingen en fundering.
5.10.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat wanneer sprake is van een gemeentelijk monument, dit leidt tot een waardevermindering.
5.11.
Belanghebbende heeft verder nog gewezen op de WOZ-waarde van € 283.000 van [adres 2] te [woonplaats] en de WOZ-waarde van € 349.000 van [adres 3] te [woonplaats] . Zoals overwogen in 5.1 dient de WOZ-waarde te worden vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen en dus niet aan de hand van de WOZ-waarden van vergelijkbare woningen. Bovendien heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat de lagere WOZ-waarde van beide door belanghebbende genoemde woningen is te verklaren. [adres 2] betreft een woning die niet op de vastgoedmarkt is aangeboden. Die woning verkeerde op 1 januari 2025 in gedateerde/matige staat, was onbewoonbaar en grotendeels gesloopt. [adres 3] is afwijkend van de woning van belanghebbende door verschillen in onderhoud, grootte en perceel. De verwijzing naar de WOZ-waarden van de door belanghebbende genoemde woningen kan belanghebbende dus niet baten.
5.12.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de door hem in de beroepsfase voorgestane waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd omdat twee van de referentiewoningen niet bruikbaar zijn. In de taxatiematrix is voor de woning uitgegaan van een gemiddelde prijs per eenheid van € 1.803,73. De rechtbank stelt echter vast dat de gemiddelde prijs per eenheid van de overgebleven twee referentiewoningen lager uitvalt, namelijk € 1.656,25. Ook indien de overige waarden uit de berekening van de heffingsambtenaar wel worden aangehouden, volgt daaruit dat de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde voor de woning van € 477.896 te hoog is vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
5.13.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 297.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft geen stukken verstrekt waaruit een onderbouwing van zijn voorgestane waarde blijkt. Bovendien is met de overgebleven referentieobjecten in de taxatiematrix rekening gehouden met de standpunten van belanghebbende en daaruit volgt een hogere waarde dan belanghebbende bepleit.
Vaststelling van de waarde van de woning door de rechtbank
5.14.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 455.000.
5.15.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB moeten worden verminderd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
6.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De rechtbank stelt de proceskostenvergoeding vast op de reiskosten van gemachtigde voor het bijwonen van de zitting voor een bedrag van € 49 op basis van het tarief openbaar vervoer.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 455.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 49 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.