Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/3375
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 29 april 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 mei 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 610.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 580.000.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 4 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar: mr. A.G. Hendriks.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning uit 1900, gerenoveerd in 2010. De woning heeft een losse garage, een aangebouwde woonruimte, een overkapping/luifel en een hobbykas.
Motivering
Vooraf: indienen stukken na sluiting onderzoek
5. De rechtbank heeft aan het einde van de zitting van 4 februari 2026 het onderzoek in de zaak gesloten. Na afloop van de zitting heeft de rechtbank geconstateerd dat belanghebbende voorafgaand aan de zitting een formulier proceskosten heeft ingediend bij de centrale balie van de rechtbank. Aangezien dit formulier is ingediend voor de sluiting van het onderzoek, zal de rechtbank dit stuk in de beoordeling van het beroep betrekken. Gelet op de inhoud van het stuk heeft de rechtbank geen aanleiding gezien om de heffingsambtenaar om een reactie te vragen.
5.1.
Belanghebbende heeft na het sluiten van het onderzoek nog verschillende andere stukken ingediend, waaronder een bezwaarschrift met dagtekening 12 maart 2026 tegen de WOZ-beschikking 2026, gericht aan de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk [2] . De rechtbank heeft in deze stukken geen aanleiding gezien om het onderzoek te heropenen en heeft de stukken daarom niet bij de beoordeling betrokken. Op grond van het procesreglement worden de stukken wel toegevoegd aan het procesdossier. [3]
Motiveringsbeginsel
6. Belanghebbende stelt dat uit de uitspraak op bezwaar niet is af te leiden wat de uitgangspunten zijn van de gemeente met betrekking tot de oppervlakten van de woning. Ter zitting heeft belanghebbende aangegeven het taxatieverslag met de verschillen tussen de waarde voor bezwaar en de waarde na bezwaar niet eerder te hebben gekregen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat het gewijzigde taxatieverslag niet eerder is overgelegd terwijl dat wel meegestuurd had moeten worden met de uitspraak op bezwaar. In de uitspraak op bezwaar staat echter wel dat de waarde is verminderd vanwege de oppervlakte.
6.1.
De rechtbank vat de stelling van belanghebbende op als een beroep op het motiveringsbeginsel. In de omstandigheid dat de onderbouwende berekening niet is meegezonden met de uitspraak op bezwaar ziet de rechtbank geen aanleiding om tot het oordeel te komen dat het motiveringsbeginsel is geschonden, aangezien in de uitspraak op bezwaar wel staat vermeld dat de WOZ-waarde is verminderd omdat er bij de taxatie van een te hoge gebruikersoppervlakte is uitgegaan. Daarbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift enkel heeft gesteld dat sprake is van verkeerde uitgangspunten qua maatvoeringen (oppervlakten), zonder aan te geven welke maatvoeringen onjuist zijn en wat dan wel de juiste maatvoeringen zouden moeten zijn.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling voor het jaar 2025 een (gewijzigd) taxatieverslag ten grondslag gelegd dat op 26 augustus 2025 is opgemaakt door een taxateur. Daarin staat per onderdeel van de woning vermeld welke oppervlakte is gehanteerd voor en na bezwaar. In het taxatieverslag is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 580.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , de [referentiewoning 2] en de [referentiewoning 3] , alle in [woonplaats] .
Zijn de referentiewoning vergelijkbaar met de woning en heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.4.
Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de woning vanwege het verschil in oppervlakten. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze stelling tardief is. Naar het oordeel van de rechtbank is deze beroepsgrond niet tardief. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift reeds gesteld dat sprake is van “verkeerde vergelijkbare huizen” en hij heeft deze stelling nergens ingetrokken.
7.5.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met de woning en dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingen niet onderbouwd. Er is geen berekening of matrix waaruit volgt dat met het verschil in oppervlakten rekening is gehouden. Reeds hierom heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7.6.
Belanghebbende stelt met betrekking tot de eigen woning dat de heffingsambtenaar niet van de juiste oppervlakten is uitgegaan. De heffingsambtenaar is voor de luifel uitgegaan van een lagere oppervlakte. Naar het oordeel van de rechtbank is dit juist in het voordeel van belanghebbende. Voor de aanbouw heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende 2 m2 teveel in aanmerking genomen. Een eventueel marginaal verschil in de waardeberekening, leidt er echter naar het oordeel van de rechtbank niet toe dat de heffingsambtenaar reeds daarom de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De waardering van een object als het onderhavige is immers niet de uitkomst van exacte wetenschap maar een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is.
7.7.
Belanghebbende stelt dat de hobbykas buiten de waardering moet worden gelaten. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om de waarde van de hobbykas buiten de WOZ-waardering te houden. Verder is het door de heffingsambtenaar gestelde bedrag van € 1.600 naar het oordeel van de rechtbank niet onredelijk voor een hobbykas.
7.8.
Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de zolder alleen via een vlizotrap te betreden is waardoor geen sprake is van een gebruiksruimte. De zolder van 13 m2 zou daardoor van het geheel van het woonoppervlakte moeten worden afgehaald, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze beroepsgrond tardief is ingebracht. Naar het oordeel van de rechtbank is deze nieuwe beroepsgrond te laat ingebracht. Belanghebbende heeft niet eerder aangegeven dat de bouwtekeningen niet kloppen. De rechtbank verklaart de beroepsgrond tardief en gaat hier verder niet op in.
7.9.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar gelet op het overwogene in 7.4 en 7.5 hierin niet geslaagd.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
7.10.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 498.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende heeft alleen verwezen naar de WOZ-waarden van de voorgaande jaren en stelt dat een stijging van 10% een meer dan redelijke waardestijging is. Uitgaande van een WOZ-waarde van € 340.000 voor 2020 zou de WOZ-waarde voor 2024 dan moeten uitkomen op € 498.000. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [5]
Vaststelling van de waarde van de woning door de rechtbank
7.11.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van hen gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 555.000.
7.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld. Het beroep is in zoverre gegrond.
Schadevergoeding
7.13.
Belanghebbende heeft verzocht om schadevergoeding omdat hij al vanaf 2010 bezwaar heeft moeten maken tegen de WOZ-waarden. De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarden van de eerdere jaren in deze zaak niet ter beoordeling staan. Voor het onderhavige jaar heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van schade waarvoor een schadevergoeding moet worden toegekend. De rechtbank wijst het verzoek om schadevergoeding daarom af.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 555.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
8.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. Belanghebbende heeft verzocht om € 16,24 als vergoeding voor reiskosten. De rechtbank zal deze vergoeding toekennen. Verder heeft belanghebbende verzocht om € 800 als vergoeding van verletkosten (8 maal € 100), waarvan € 400 in verband met het bijwonen van de zitting en de overige € 400, naar de rechtbank begrijpt, voor het indienen van het bezwaarschrift, het beroepschrift, de pleitnota en de onderbouwing. Belanghebbende heeft daarbij een document overgelegd waaruit volgt dat hij voor zijn diensten als ZZP-er tussen de € 100 en € 150 per uur vraagt. Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen enkel de verletkosten in verband met het bijwonen van de zitting voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank acht daarvoor een vergoeding van 3 uren maal € 100 redelijk. Het totaal van de proceskostenvergoeding stelt de rechtbank daarom vast op € 316,24.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 555.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 316,24 aan proceskosten aan belanghebbende;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.