Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1755
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 29 april 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde 1] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 325.000 (de WOZ-beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Waalwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 27 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende als gemachtigde [gemachtigde 2] , verbonden aan Juist, deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar heeft mr. A.G. Hendriks deelgenomen.
1.4.
De rechtbank heeft de zaak aangehouden en de gemachtigde twee weken de tijd gegeven om een nieuwe machtiging te overleggen waaruit blijkt dat belanghebbende de gemachtigde heeft gemachtigd in deze zaak beroep in te stellen. Op 9 december 2025 is een machtiging ontvangen.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 30 maart 2026 nogmaals op zitting behandeld. Partijen hebben zich beide afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woonboerderij (bouwjaar 1928) met een woonoppervlakte van 96 m², een berging/schuur van 53 m² en een serre van 18 m². De woning ligt op een perceel van 1.311 m².
Beoordeling door de rechtbank
Ontvankelijkheid
3. De heffingsambtenaar stelt primair dat het beroep van belanghebbende niet-ontvankelijk is omdat getwijfeld kan worden of belanghebbende weet van de onderhavige procedure en wat de wens van belanghebbende is.
3.1.
De rechtbank deelt dit standpunt niet. De gemachtigde heeft op 9 december 2025 een machtiging overgelegd. Deze machtiging is door belanghebbende ondertekend op 4 december 2025. Belanghebbende machtigt hiermee dhr. [gemachtigde 3] en iedere andere medewerker van Juist en eventueel door hen ingeschakelde derden om belanghebbende te vertegenwoordigen in de onderhavige procedure. De machtiging is hiermee voldoende specifiek. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ontvankelijk is.
Inhoudelijke beoordeling
4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 255.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 325.000.
5. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Nieuwe beroepsgrond
6. Kort voor de zitting heeft belanghebbende op 25 maart 2026 een aanvullend stuk aan de rechtbank aangeboden met een nadere onderbouwing van zijn gronden. Dit stuk bevat ook een grond die niet eerder is aangevoerd, namelijk dat er geen inzage is gegeven in de KOUDV-kwalificaties van de referentieobjecten. Dit stuk is ingediend in de tiendagentermijn [1] , wat in beginsel strijd oplevert met de goede procesorde en kan alleen dan worden toegelaten als de wederpartij niet in zijn procespositie wordt geschaad. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze nieuwe grond redelijkerwijs niet eerder ingediend had kunnen worden. De rechtbank is van oordeel dat deze grond op een zo laat moment is aangevoerd dat de heffingsambtenaar daarop niet meer kon reageren zodat een adequate behandeling daarvan niet kan geschieden en laat deze grond daarom buiten beschouwing.
Informatiebeschikking
7. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar een informatiebeschikking heeft genomen en dat ten onrechte omkering van de bewijslast is gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat geen sprake is van een informatiebeschikking. De rechtbank ziet in het dossier ook geen informatiebeschikking, dus deze beroepsgrond slaagt niet.
Beroepsgronden tegen de WOZ-waarde
8. Belanghebbende stelt dat geen rekening is gehouden met (kort gezegd) de verslechterde staat van de voorzieningen, de gematigde onderhoudstoestand en de ligging. In de bezwaarfase heeft belanghebbende dit onderbouwd met een woningwaarderapport.
8.1.
Uit dit door belanghebbende ingebrachte rapport blijkt echter niet dat daarin rekening is gehouden met zijn eigen beroepsgronden. Zo is dit woningwaarderapport niet voorzien van KOUDVL-factoren en bevat het geen foto’s van de woning, noch van de referentieobjecten. Hieruit is dus niet af te leiden of rekening is gehouden met de (volgens belanghebbende) gedateerde keuken, gedateerde badkamer, matige onderhoudstoestand en mindere ligging. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat het woningwaarderapport niet volledig en zeer algemeen van aard is, zodat hier weinig waarde aan kan worden gehecht ter onderbouwing van het beroep.
8.2.
De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde in beroep onderbouwd met een taxatierapport. Dit rapport is op 3 juli 2024 door [taxateur] RT opgemaakt. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met drie referentiewoningen getaxeerd op € 325.000 naar de waardepeildatum.
8.3.
De heffingsambtenaar heeft door het overleggen van een taxatierapport voldoende inzichtelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de door belanghebbende gestelde gebreken. Uit het taxatierapport blijkt immers dat is uitgegaan van matig onderhoud, matige kwaliteit en oude voorzieningen. Belanghebbende heeft voor het overige niets aangevoerd tegen het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport.
8.4.
De grond dat onvoldoende rekening is gehouden met de status van de woning als gemeentelijk monument slaagt niet. Volgens vaste rechtspraak kan een monumentenstatus zowel waardeverhogend als waardedrukkend zijn. [2] Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze status een negatief effect heeft op de waarde van deze woning.
8.5.
De beroepsgronden tegen de waardevaststelling leiden niet tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Motiveringsbeginsel
9. Belanghebbende stelt dat de uitspraak op bezwaar niet voldoende is gemotiveerd, omdat er niet is ingegaan op de bezwaargrond dat er alleen een ‘geveltaxatie’ heeft plaatsgevonden. Naar het oordeel van de rechtbank is de uitspraak op bezwaar wel voldoende gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft namelijk aangegeven dat gebruik wordt gemaakt van een vergelijkingsmethode en uitgelegd wat dit inhoudt.
Conclusie en gevolgen
10. De beroepsgronden slagen niet, zodat het beroep ongegrond is. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van A.S. Kanavan, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.