Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 11867896 \ CV EXPL 25-2936
Vonnis van 8 april 2026
in de zaak van
STICHTING ALWEL,
gevestigd te Roosendaal,
eisende partij,
hierna te noemen: Alwel,
gemachtigde: Stichting Alwel,
tegen
[bewindvoerder] B.V., IN HAAR HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER UITOEFENENDE HET BEWIND OVER DE GOEDEREN DIE TOEBEHOREN OF ZULLEN TOEBEHOREN AAN [huurder],
gevestigd te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 augustus 2025 met producties 1 tot en met 6;
- de conclusie van antwoord;
- de brieven van 3 december 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord;
- de brieven van 3 december 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de aanvullende producties 1 tot en met 4 van de bewindvoerder;
- de mondelinge behandeling van 24 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[huurder] huurt vanaf 27 februari 2024 de woning met berging (garagebox) aan het [adres] (hierna: het gehuurde) van Alwel. De huur bedraagt € 627,35 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
Op deze huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Alwel’ van toepassing. In de algemene voorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:
‘Artikel 6.7
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
Artikel 6.8
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder is bij overtreding van dit verbod een zonder rechterlijke tussenkomst direct en onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,-.
Bij overtreding van dit verbod zal verhuurder direct maatregelen tot beëindiging respectievelijk ontbinding van de huurovereenkomst nemen.’
2.3.
Op donderdag 10 juli 2025 zijn politieambtenaren door de meldkamer naar het gehuurde gestuurd in verband met een melding van een mogelijke mishandeling. Ter plaatse werd een vrouwelijke melder aangetroffen, die verklaarde slachtoffer te zijn van een mishandeling gepleegd door haar ex-partner (niet zijnde [huurder] ). Tijdens het afnemen van de verklaring gaf de melder aan vrijwillig nadere informatie te willen verstrekken over strafbare feiten die haar ex-partner zou hebben gepleegd, specifiek met betrekking tot het bezit en/of de handel in verdovende middelen. De garagebox zou door haar ex-partner worden gehuurd van de bewoner van het genoemde adres.
2.4.
De politie heeft de garagebox doorzocht. Bij het betreden van de garagebox werden in het zicht goederen aangetroffen die in verband kunnen worden gebracht met de aanwezigheid en/of handel in verdovende middelen. Uit de bestuurlijke rapportage van de politie van 17 juli 2025 blijkt dat het volgende in de garagebox is aangetroffen:
‘In een kast in de garagebox zijn onder meer aangetroffen:
- Een grote jerrycan met een penetrante geur, overeenkomstig met stoffen die worden gebruikt bij of kunnen duiden op de aanwezigheid van verdovende middelen.
- Een hoeveelheid roze tabletten, qua uiterlijke kenmerken gelijkend op Xtc-pillen (MDMA), aangetroffen op de eerste plank van de kast.
- Een zak met plantaardig materiaal, vermoedelijk zijnde hennep, onder in de kast.
- Een zak met daarin 11 stuks vuurwerk, van het type Cobra 6 (aangemerkt als illegaal knalvuurwerk), onder in de kast.
- 2,5 blokken van een donkerbruine substantie, vermoedelijk hasj (cannabisproduct), eveneens onder in de kast.
- Een zak met wit poeder, afkomstig uit een kartonnen doos, aangetroffen onder in de kast.
Bij de indicatieve test met behulp van het drugs-identificatieapparaat TruNarc werd een positief resultaat verkregen voor de volgende stoffen:
- Cocaïne: 119 gram bruto
- Amfetamine in poedervorm: 1.860 gram bruto
- Amfetamine in tabletvorm: 48 stuks
- Vloeibare amfetamine: 939 milliliter bruto
Daarnaast is een hoeveelheid plantaardig materiaal aangetroffen, ambtshalve herkend als:
- Hennep: 665 gram bruto
- Hasj (cannabishars): 254 gram bruto
Daarnaast is een hoeveelheid zwaar illegaal vuurwerk aangetroffen, te weten 11 stuks Cobra 6. Dit type vuurwerk valt buiten de categorieën van toegestane consumenten -of professioneel vuurwerk en is verboden op grond van het Vuurwerkbesluit.’
2.5.
Op 7 augustus 2025 heeft de gemeente Roosendaal Alwel per brief geïnformeerd dat er in de berging van het gehuurde drugs en illegaal vuurwerk zijn aangetroffen en dat de gemeente het voornemen heeft om tot sluiting van drie maanden van de berging over te gaan.
3.Het geschil
3.1.
Alwel vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst tussen Alwel en [huurder] te ontbinden;
II. de bewindvoerder te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen;
III. de bewindvoerder te veroordelen om een gebruiksvergoeding te betalen van € 627,35 per maand vanaf de datum van ontbinding tot de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. de bewindvoerder te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 2.500,00;
V. de bewindvoerder te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Alwel legt – samengevat – aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [huurder] heeft het gehuurde gebruikt, dan wel laten gebruiken, voor de opslag van een handelshoeveelheid soft- en harddrugs. [huurder] is daardoor ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Daarbij voert Alwel ten aanzien van drugs-gerelateerde activiteiten in haar woningen een ‘zerotolerancebeleid’, dat erop is gericht om de ernstige negatieve invloed op de samenleving en de woonomgeving te voorkomen en te verminderen. Naast de drugs zijn 11 stuks vuurwerk van het type Cobra 6 (illegaal zwaar knalvuurwerk) in beslag genomen. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
De bewindvoerder voert verweer en concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen van Alwel, subsidiair het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en meer subsidiair de termijn van ontruiming te bepalen op drie maanden na betekening van het vonnis. In de berging van het gehuurde zijn verdovende middelen en mogelijk daaraan gerelateerde goederen aangetroffen alsmede verboden vuurwerk, die volgens de bewindvoerder door de heer [naam] (hierna: ‘ [naam] ’), buiten medeweten van [huurder] zijn geplaatst. [huurder] had [naam] een sleutel van de berging gegeven, zodat hij hier wat kleding kon opslaan omdat zijn relatie was geëindigd en hij op zijn nieuwe verblijfplaats geen plek voor de spullen had. [huurder] kwam zelf niet vaak in de berging, slechts eens per drie maanden om stroom en tuinmateriaal voor de voortuin te pakken. Hij heeft toen nooit iets verdachts gezien. Gedurende depressieve periodes kwam [huurder] lange tijd niet in de berging. De aanwezigheid van drugs en vuurwerk in de berging heeft voor de buurtbewoners noch voor het gehuurde noch voor de directe omgeving van het gehuurde gevaar opgeleverd. De drugs en het vuurwerk waren verpakt en verstopt en er was niet sprake van een brandgevaarlijke situatie. [huurder] zelf heeft zich nimmer met drugs en of vuurwerk ingelaten en heeft het contact met de vriend verbroken. De kans op herhaling is er dan ook niet. [huurder] was zich niet bewust van de praktijken omtrent de Opiumwet en het illegale vuurwerk die zich afspeelden in de berging.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De gevorderde ontbinding en ontruiming
4.1.
Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter moet dus beoordelen of sprake is van een tekortkoming van [huurder] en, zo ja, of die tekortkoming in dit concrete geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, een beslissende rol worden toegekend [1] .
Er is een tekortkoming
4.2.
Het staat vast dat er verboden middelen (drugs en illegaal vuurwerk) in de berging zijn aangetroffen. De bewindvoerder betwist dat [huurder] tekort is geschoten en stelt dat [huurder] niet wist dat er drugs in de garagebox aanwezig waren. Op basis van de stukken uit het dossier en wat is besproken tijdens de mondelinge behandeling, kan de kantonrechter die wetenschap ook niet vaststellen. Dat neemt niet weg dat ook gedragingen van personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarin bevinden, onder omstandigheden toch een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen, ook al hebben de gedragingen van die personen niet direct en rechtstreeks tot schade aan het gehuurde geleid. Daarbij is beslissend of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van de gedragingen van die personen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of dit zo is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dus is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarbij is van belang dat de drugs in de garagebox in het zicht lagen en [huurder] zelf heeft verklaard dat hij af en toe in de garagebox kwam. [huurder] verklaarde dat hij de sleutel van de garagebox op verzoek van een derde aan iemand heeft gegeven die hij niet kent. Die persoon heeft vervolgens spullen in de garagebox gelegd. [huurder] heeft hierop geen toezicht gehouden. [huurder] heeft dus geen maatregelen genomen om te voorkomen dat deze onbekende persoon drugs en illegaal vuurwerk in zijn garagebox zou opslaan. Dit mocht wel van [huurder] worden verlangd.
De belangenafweging
4.4.
Vraag is of de tekortkoming van [huurder] , gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan rechtvaardigt.
4.5.
Alwel heeft aangevoerd dat het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs in een berging, zoals in dit geval, vaak ongewenste nevengevolgen met zich brengt, zoals overlast voor omwonenden, criminaliteit en aantasting van de woonomgeving. Alwel is van mening dat zij op grond van deze risico’s voldoende reden heeft om met haar zerotolerancebeleid op te treden tegen het aanwezig hebben van dergelijke hoeveelheden drugs. Dit beleid geldt volgens Alwel ongeacht of er daadwerkelijk al ongewenste nevengevolgen zijn ontstaan, omdat het ook gericht is op het voorkomen daarvan.
4.6.
De bewindvoerder heeft aangevoerd dat [huurder] belang heeft bij het behoud van het gehuurde. Hij kan nergens anders terecht, ook niet bij vrienden of familie. Hij heeft eerst via Alwel begeleid gewoond en is, nadat hij is verhuisd naar het gehuurde, een goed huurder geweest. Het einde van de huurovereenkomst heeft enorme gevolgen voor hem. Alwel zal geen verklaring goed huurderschap afgeven en de wachtlijsten voor een woning zijn lang. Daarnaast kampt [huurder] met depressieve klachten, die kunnen toenemen indien hij de woning zal moeten verlaten. Verder is het niet duidelijk of de blokkade in het systeem van Alwel (klik voor wonen) ook geldt voor begeleid wonen.
4.7.
De kantonrechter overweegt als volgt. Het staat buiten kijf dat de aanwezigheid van een handelshoeveelheid harddrugs en elf cobra’s een ernstig feit is en dat dit niet thuishoort in een woonwijk. Drugs(handel) raakt de buurt, de buurtbewoners en de omgeving, en zorgt voor maatschappelijke onrust. De aanwezigheid van illegaal zwaar vuurwerk is ronduit gevaarlijk. Dat de overheid en instellingen als Alwel daartegen hard en effectief willen optreden, is dan ook volkomen begrijpelijk. Van Alwel als verhuurder kan dan ook niet worden gevergd dat zij de huurovereenkomst voortzet. Haar belang om haar huurwoningen vrij te houden van harddrugs en illegaal vuurwerk weegt zwaarder dan de door de bewindvoerder aangevoerde belangen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt dus toegewezen.
Ontruiming
4.8.
Nu de huurovereenkomst zal worden ontbonden, zal de bewindvoerder worden veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Vanwege de persoonlijke omstandigheden van [huurder] krijgt hij hiervoor een termijn van drie maanden. Met deze veroordeling krijgt Alwel de mogelijkheid maar niet de verplichting om, bij gebreke van een (tijdige) vrijwillige ontruiming, het gehuurde door de deurwaarder te laten ontruimen.
4.9.
[huurder] kampt met psychische klachten en hij heeft eerder via Alwel begeleid gewoond. Vanwege deze kwetsbaarheid kan de ontruiming [huurder] ’s mentale gezondheid extra schaden. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat begeleid wonen mogelijk opnieuw de passende woonvorm voor [huurder] zou kunnen zijn. Eerder heeft [huurder] gewoond op het “ [locatie] ”, waarvoor Alwel op indicatie woningen beschikbaar heeft. Op dit moment is niet duidelijk of [huurder] in aanmerking komt voor een dergelijke indicatiestelling, en ook niet of [huurder] nog in aanmerking zou kunnen komen voor een dergelijke woning vanwege dit veroordelend vonnis. Alwel heeft ter zitting toegezegd dat zij op verzoek van de bewindvoerder zal onderzoeken of er mogelijkheden zijn voor begeleid wonen en of Alwel daarbij een rol kan spelen.
Huur en/of schadevergoeding
4.10.
De vordering tot betaling van de huur en/of schadevergoeding ter hoogte van de geldende huur totdat Alwel weer over het gehuurde kan beschikken, is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen eveneens toewijsbaar, tot en met ontbinding van de huurovereenkomst ten titel van huur en daarna tot aan ontruiming van het gehuurde als schadevergoeding.
Boetebeding
4.11.
Alwel vordert voorts de bewindvoerder te veroordelen tot betaling van de op basis van artikel 6.8 van de huurvoorwaarden verschuldigde contractuele boete van € 2.500,00. De bewindvoerder stelt dat dit boetebeding ambtshalve moet worden getoetst en afgewezen.
4.12.
De kantonrechter stelt vast dat er sprake is van een huurovereenkomst tussen een professionele verhuurder en een particuliere huurder. Het boetebeding maakt onderdeel uit van algemene huurvoorwaarden waarover niet afzonderlijk door partijen is onderhandeld en het betreft geen kernbeding. Het voorgaande brengt mee dat dit artikel binnen de reikwijdte van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) valt, die onder meer is omgezet in artikel 6:231 e.v. BW.
4.13.
Het boetebeding geldt niet voor alle tekortkomingen, maar is – kort gezegd –toegespitst op activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn. Alwel heeft ook een gerechtvaardigd belang om hierop een boete te stellen. Dit belang is erin gelegen huurders ervan te weerhouden dergelijke activiteiten in de woning te verrichten en te voorkomen dat de daarmee samenhangende nadelige gevolgen en schade intreden. Een dergelijke contractuele prikkel dient een voldoende afschrikwekkend effect te bewerkstelligen. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om te oordelen dat artikel 6.8 van de huurvoorwaarden als een onredelijk bezwarend beding moet worden aangemerkt. De bewindvoerder is de contractuele boete van € 2.500,00 aan Alwel verschuldigd, zoals in het dictum is bepaald.
Proceskosten
4.14.
De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alwel worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
149,02
- griffierecht
€
385,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.076,52
Uitvoerbaar bij voorraad
4.15.
De bewindvoerder voert verweer tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. Bij deze beoordeling komt het aan op een belangenafweging. Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het belang van Alwel om het vonnis onmiddellijk te kunnen executeren in dit geval zwaarder dan het belang van de bewindvoerder c.q. [huurder] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten, om de redenen die onder de voorgaande randnummers al zijn genoemd. [huurder] heeft geen specifieke omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel dienen te leiden. Het vonnis wordt dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] ,
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen en te verlaten en de woning met alle daarin aanwezige personen en goederen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Alwel te stellen,
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huur, te rekenen vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming van de woning,
5.4.
veroordeelt de bewindvoerder om aan Alwel te betalen een bedrag van € 2.500,00,
5.5.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten, aan de zijde van Alwel vastgesteld op € 1.076,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.