Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11898404 \ CV EXPL 25-3167
Vonnis van 15 april 2026
in de zaak van
[huurder],
wonend in [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens,
tegen
DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS,
gevestigd en kantoorhoudend in Breda,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Laurentius,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts.
1.De zaak in het kort
[huurder] heeft meerdere klachten ingediend bij Laurentius over gebreken in zijn huurwoning en overlast die hij ervaart vanuit het appartement boven hem. De kantonrechter moet daarom beoordelen of sprake is van gebreken en of Laurentius als verhuurder aansprakelijk is voor het oplossen daarvan. De kantonrechter is van oordeel dat dat niet het geval is en legt dit oordeel hieronder uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van antwoord
- nagekomen producties 7 tot en met 13 van [huurder]
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 16 maart 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.Het geschil
3.1.
[huurder] vordert:
- bij het schoonmaken van de afzuiging van de keuken, toilet en douche het gehele kanaal van boven tot beneden schoon te maken;
- bij de renovatie van het toilet ook de kranen en het sanitair te vervangen;
- het raam in de woonkamer te vervangen door een raam met de kwaliteit HR++;
- het afzuigsysteem van de flat te vervangen door een natuurlijke afzuiging zoals dat voorheen aanwezig was;
- de overlast welke wordt veroorzaakt door de bewoners/gebruikers van [huisnummer] te doen staken en gestaakt te houden.
Daarnaast wil hij dat Laurentius wordt veroordeeld om de proceskosten te betalen.
3.2.
Laurentius voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [huurder] , met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat [huurder] bepaalde rechtsgevolgen (uitvoeren van werkzaamheden en zorgen voor het stoppen van overlast) wil bereiken. Daarom moet [huurder] voldoende feiten of rechten stellen die daarvoor van belang zijn, en deze zo nodig ook bewijzen. [1]
4.2.
De klachten zoals [huurder] die heeft omschreven, vormen - samengevat - een gebrek als [huurder] daardoor niet het genot van de woning heeft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Daarbij wordt uitgegaan van een goed onderhouden, soortgelijke woning. [2]
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat niet, althans onvoldoende blijkt dat sprake is van gebreken die Laurentius als verhuurder moet herstellen. De kantonrechter komt tot dit oordeel op grond van de volgende overwegingen, die per klacht worden aangegeven.
Klacht 1: afzuiging keuken, toilet en douche
4.4.
[huurder] stelt dat de afvoer vuil is en hij die zelf niet kan reinigen. Daarom moet Laurentius dat volgens hem doen. De afzuiginstallatie bestaat uit een doorgaande buis vanaf het dak helemaal naar beneden en zijkanalen naar alle woningen die op deze buis aangesloten zijn.
Laurentius heeft daartegen aangevoerd dat zij door [bedrijf] de collectieve afzuigkanalen (doorgaande buis) al heeft laten inspecteren en reinigen waar nodig. Daarnaast is zij van mening dat [huurder] de zijkanalen zelf moet schoonmaken.
4.5.
Het is belangrijk dat een ventilatiekanaal voldoende schoon is. Is dat niet het geval, dan kan sprake zijn van een gebrek.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [huurder] erkend dat Laurentius de doorgaande buis inmiddels schoon heeft laten maken. Bij dat onderdeel van de vordering heeft [huurder] dus geen belang meer.
Het schoonmaken van het zijkanaal valt onder ‘kleine herstellingen’. De wet bepaalt dat de huurder die zelf moet schoonmaken. [3] Dat betekent dat [huurder] zijn zijkanaal zelf moet schoonmaken en niet Laurentius.
Dat betekent dat de kantonrechter deze vordering afwijst.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Laurentius overigens wel toegezegd dat zij bereid is om toch ook het zijkanaal schoon te laten maken voor [huurder] , voor zover dat nog niet gedaan is. De kantonrechter gaat ervan uit dat Laurentius zich daaraan houdt.
Klacht 2: de kranen en het sanitair
4.6.
Laurentius gaat herstelwerkzaamheden uitvoeren in de badkamer en het toilet. Reden hiervoor is dat bij de renovatie een verkeerde onderlaag bij de tegels is gebruikt. [huurder] wil dat bij deze herstelwerkzaamheden ook de kranen en het sanitair worden vervangen, omdat ze al 15 jaar oud zijn en ook bij andere bewoners de kranen en het sanitair zijn vervangen.
Laurentius betwist dat de kranen en het sanitair vervangen moeten worden. Ze zijn nog niet afgeschreven en werken nog prima. Bij een enkele andere huurder is het wel vervangen, omdat dat daar wel nodig was. Overigens weigert [huurder] om mee te werken aan de nodige werkzaamheden.
4.7.
[huurder] heeft erkend dat de kranen en het sanitair nog werken. Dat betekent dat geen sprake is van een gebrek. Dat bij een andere huurder de kranen en het sanitair wel zijn vervangen, betekent niet automatisch dat [huurder] daar ook recht op heeft. [huurder] heeft dit overigens ook niet onderbouwd. Tijdens de mondelinge behandeling is nog besproken dat Laurentius als eigenaar van het appartement niet alleen zorgt dat de benodigde werkzaamheden worden uitgevoerd, maar ook mag bepalen hoe dat gebeurt en door wie.
Omdat niet blijkt dat er sprake is van een gebrek en Laurentius als eigenaar mag bepalen dat zij daarom de kranen en het sanitair nog niet vervangt, wijst de kantonrechter deze vordering af.
Klacht 3: de ruit
4.8.
[huurder] wil dat Laurentius een ruit in de woonkamer vervangt, omdat er een scheur in de ruit zit. Laurentius is van mening dat er geen sprake is van een gebrek, omdat het gaat om een kras die slechts zichtbaar is bij zeer specifieke lichtval en dit geen effect heeft op de isolerende werking van het raam. Daarom is vervanging volgens haar niet nodig.
4.9.
Vast staat dat het glas beschadigd is. Of daarmee ook sprake is van een gebrek waardoor de ruit vervangen moet worden, is afhankelijk van de vraag welke en hoeveel hinder [huurder] door deze beschadiging heeft. Gebleken is dat de beschadiging niet leidt tot extra kou, warmte of tocht, of dat [huurder] meer moet stoken. Weliswaar is de ruit niet meer helemaal perfect, maar dat enkele feit maakt niet dat Laurentius de ruit moet vervangen. Omdat door de beschadiging de functie van de ruit niet is aangetast, is de kantonrechter van oordeel dat geen sprake is van een gebrek dat volgens de wet door Laurentius als verhuurder hersteld moet worden. Daarom wijst hij deze vordering af.
Klacht 4: de mechanische ventilatie
4.10.
De mechanische ventilatie werkt volgens [huurder] niet goed. Vooral als het buiten koud is, sluiten mensen de afzuigkanalen van hun woning. Daardoor wordt er meer lucht afgezogen via de woning van [huurder] , omdat hij de afzuigkanalen niet dicht doet (zoals het hoort) en ontstaat er in zijn woning tocht. Bij natuurlijke ventilatie speelt dat probleem niet. Daarom wil [huurder] dat het afzuigsysteem van de flat wordt vervangen door een natuurlijke afzuiging zoals dat voorheen was.
Laurentius heeft aangevoerd dat zij de woning heeft geïnspecteerd op 4 maart 2025 en toen niet heeft kunnen constateren dat er iets mis is met de mechanische ventilatie. Zij heeft geen geluidsoverlast, geuroverlast of andere vormen van overlast in verband met overmatige afzuiging (tocht) geconstateerd. Wel heeft zij [huurder] gevraagd om direct te melden zodra hij de tochtklachten ervaart, zodat Laurentius op dat moment inspectie kan uitvoeren en indien nodig passende maatregelen kan treffen. Deze melding heeft [huurder] niet gedaan.
4.11.
Doordat Laurentius gemotiveerd heeft betwist dat er iets mis is met de mechanische ventilatie, had [huurder] meer moeten onderbouwen waaruit blijkt dat de mechanische ventilatie gebrekkig is. Dat heeft hij niet gedaan. Weliswaar heeft hij brieven overgelegd waarin is geklaagd over het ventilatiesysteem en dat hierop actie is ondernomen, maar dit gaat om correspondentie uit 2009, 2010 en 2011. Daarmee wordt niet onderbouwd dat op dit moment sprake is van een gebrek. Dat [huurder] liever het oude systeem heeft, maakt niet dat Laurentius verplicht is om het hele systeem van de mechanische ventilatie weg te halen.
Daarbij is nog van belang dat Laurentius heeft aangegeven dat zij bereid is onderzoek te doen, als en zodra [huurder] bij tochtklachten direct melding maakt. Gebleken is dat [huurder] dat niet heeft gedaan. Daarmee verhindert [huurder] dat Laurentius goed kan onderzoeken of en wanneer actie nodig is.
Op grond hiervan wijst de kantonrechter deze vordering af.
Klacht 5: overlast
4.12.
Volgens [huurder] verblijven er (ook) andere mensen in de woning boven hem dan de eigenlijke huurders. Het gaat volgens hem om mensen van Amarant, die in de woning blijven komen ook wanneer er andere huurders in de woning komen wonen. Deze mensen veroorzaken volgens [huurder] overlast. Het gaat onder andere om schuiven met stoelen, tikken, gooien van zware voorwerpen op de vloer en luidruchtig gedrag van hen en hun bezoekers zowel overdag als ‘s nachts. Daarom wil [huurder] dat Laurentius ervoor zorgt dat deze overlast stopt.
Volgens Laurentius klopt het niet dat er andere mensen in de woning boven [huurder] wonen dan de huurders. De huurders zijn geen mensen van Amarant. Ook betwist Laurentius dat sprake is van overlast.
4.13.
[huurder] heeft toegelicht hoe hij de overlast ervaart. Hij heeft echter geen onderbouwing gegeven van deze overlast. Zo zijn er bijvoorbeeld geen overlastmeldingen van huurders van andere woningen of geluidsmetingen. [huurder] had wel een nadere onderbouwing moeten gegeven, omdat Laurentius de overlast betwist. Bovendien heeft Laurentius hem in het verleden al een keer het aanbod gedaan om naar een ander appartement te verhuizen. Daarvan heeft [huurder] geen gebruik gemaakt, ondanks het feit dat hij stelt al 20 jaar overlast te ervaren. De kantonrechter kan op grond hiervan niet vaststellen dat sprake is van overlast en in ieder geval niet overlast die zo ernstig is dat Laurentius als verhuurder daartegen actie moet ondernemen. Dat betekent dat deze vordering wordt afgewezen.
[huurder] moet de proceskosten betalen
4.14.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Laurentius worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
720,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [huurder] af,
5.2.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Goossens en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.