Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 12137950 \ VV EXPL 26-30
Vonnis in kort geding van 14 april 2026
in de zaak van
STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: Tiwos,
gemachtigde: mr. T. Stoutjesdijk,
tegen
[huurder],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder],
gemachtigde: mr. M.C.A.M. van der Meer.
1.De zaak in het kort
Tiwos heeft de huurovereenkomst met [huurder] na sluiting van de woning door de burgemeester buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro. De kantonrechter moet in dit kort geding beoordelen of het gebruiken van die ontbindingsbevoegdheid door Tiwos proportioneel en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar was. De hierbij horende belangenafweging valt in het nadeel van [huurder] uit, zodat de ontruiming wordt toegewezen. De ruimere belangenafweging die hoort bij het beoordelen van de uitvoerbaar-bij-voorraadverklaring valt in het voordeel van [huurder] uit, zodat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 26 maart 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
- de pleitnotitie van [huurder].
- de mondelinge behandeling van 26 maart 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
- de pleitnotitie van [huurder].
3.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
- Per 1 oktober 2019 heeft Tiwos de sociale huurwoning aan de [adres] [verder: de woning] verhuurd aan [huurder]. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden [verder: de AHV] van toepassing verklaard. Tegelijk met de huurovereenkomst hebben partijen een gedragsaanwijzing [verder: GA] gesloten.
- Op 28 maart 2025 vond een bestuurlijke controle plaats in de woning waarbij prostitutie is geconstateerd.
- In verband daarmee is Tiwos op 16 mei 2025 een bodemprocedure tegen [huurder] gestart, waarin zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning heeft gevorderd.
- Op 8 augustus 2025 is door de politie een handelshoeveelheid drugs in de woning aangetroffen. Het ging om 7,12 gram cocaïne verdeeld over 32 zakjes en een pillendoosje en 31 kamagra pillen. Daarnaast zijn gripzakjes, een geldtelmachine, een weegschaaltje, drie telefoons, een ‘schuldenbriefje’ en een geldbedrag aangetroffen. Hierop heeft Tiwos de gronden van haar vordering in de bodemprocedure aangevuld.
- Op 11 november 2025 heeft de burgemeester van [plaats] laten weten dat zij het voornemen had om de woning te sluiten.
- Op 4 december 2025 was de mondelinge behandeling in de bodemprocedure.
- Op 18 december 2025 volgde het besluit van de burgemeester om de woning te sluiten. Tegen dit besluit heeft [huurder] op 30 december bezwaar ingediend.
- Op 21 januari 2026 heeft de kantonrechter vonnis gewezen in de bodemprocedure. Op dat moment was de woning nog niet gesloten door de burgemeester.
- Na afwijzing van het bezwaar en de door [huurder] gevraagde voorlopige voorziening tegen het besluit, is de woning op 23 februari 2026 voor één maand gesloten door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet.
- Op 24 februari 2026 heeft Tiwos de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro (Burgerlijk Wetboek).
- Op 27 februari 2026 heeft de gemachtigde van [huurder] aan Tiwos laten weten dat [huurder] de woning niet vrijwillig zal verlaten.
4.Het geschil
4.1.
Tiwos vordert samengevat - ontruiming van de woning aan de [adres] door [huurder].
4.2.
Tiwos legt aan de vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst vanwege de sluiting van de woning door de burgemeester van [plaats] buitengerechtelijk heeft ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro. Daarom verblijft [huurder] op dit moment zonder recht of titel in de woning.
Daarbij heeft Tiwos aangevoerd dat van haar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Enerzijds omdat het volgens haar zeer waarschijnlijk is dat een vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zou worden toegewezen vanwege de burgemeesterssluiting. Anderzijds omdat de belangen van Tiwos om een einde te maken aan het gebruik van de woning zonder recht of titel volgens haar vele malen zwaarder wegen dan het belang van [huurder] bij het voortgezet gebruik van de woning. Haar belang ziet erop dat de overtreding van [huurder] - waaronder drugshandel - zo snel mogelijk en hard wordt aangepakt, mede ter preventie dan wel het ontmoedigen van andere huurders om dergelijke activiteiten vanuit huurwoningen te (gaan) verrichten. Daarnaast is Tiwos een instelling die is toegelaten krachtens artikel 19 van Pro de Woningwet. Op grond daarvan heeft zij onder meer te waken voor de leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Die leefbaarheid komt door drugsactiviteiten zoals die van [huurder] sterk onder druk te staan. Dat blijkt volgens Tiwos duidelijk uit de overlast die hiermee aan omwonenden is veroorzaakt, zelfs nog na het bezoek van de politie van 8 augustus 2025. Daarnaast heerst er een enorme druk op de markt voor sociale huurwoningen zodat Tiwos er ook belang bij heeft om haar schaarse woningen te verhuren aan personen die hun verplichtingen wel nakomen en de woning niet gebruiken voor drugsactiviteiten.
4.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Tiwos dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met veroordeling van Tiwos in de proceskosten.
4.4.
[huurder] voert het volgende aan. Het besluit van de burgemeester om zijn woning te sluiten, en waartegen [huurder] in beroep zal gaan, was onzorgvuldig, omdat de meldingen van overlast anoniem waren en niet is gebleken dat zijn woning een rol speelde in drugshandel. Hij gebruikt al zijn hele leven cocaïne en dit is nu in ieder geval noodzakelijk voor het bestrijden van de fantoompijn van zijn geamputeerde been. Overigens heeft [huurder] opgemerkt dat hij nooit gebruikt in het bijzijn van anderen. De aanloop bij zijn woning heeft ermee te maken dat hij hulpbehoevend is geworden. In verband daarmee komt er regelmatig bezoek van vrienden, ex-partners en kinderen, die hem helpen met bijvoorbeeld boodschappen of met het uitlaten van de honden. Daarom moet het besluit van de burgemeester volgens [huurder] vernietigd worden en is de huurovereenkomst om die reden niet rechtsgeldig ontbonden. Tiwos maakt volgens hem misbruik van haar recht om de huurovereenkomst vanwege de burgemeesterssluiting buitengerechtelijk te ontbinden, terwijl de kantonrechter in de bodemzaak de ontbinding en ontruiming heeft afgewezen. Bovendien heeft de kantonrechter in die bodemzaak de belangen van partijen al afgewogen, mét de wetenschap van de gevonden zaken in de woning en overlastmeldingen, en in het voordeel van [huurder] beslist. Dit vonnis kan niet door een vonnis in kort geding teniet worden gedaan. Daarbij komt dat [huurder] vanwege de sluiting zijn woning een tijd buiten heeft moeten slapen. Daardoor kon hij zijn stomp niet goed verzorgen, waardoor hij daaraan extra klachten heeft. Daaruit blijkt dat hij extra belang heeft bij het behoud van zijn woning.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
In deze procedure wordt de ontruiming van de door [huurder] gehuurde woning als voorlopige voorziening gevorderd. De kantonrechter stelt voorop dat dit een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van [huurder]. De kantonrechter moet daarom beoordelen of het voldoende waarschijnlijk is dat de vordering van Tiwos in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is om de ontruiming nu al toe te wijzen. De belangen van beide partijen moeten daarbij worden meegewogen, waarbij Tiwos ook een spoedeisend belang moet hebben. Daarbij is van belang dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten, terwijl de gevolgen van een ontruiming vergaand en vaak onomkeerbaar zijn.
Spoedeisend belang
5.2.
Tiwos stelt dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, dat [huurder] zonder recht of titel gebruik maakt van de woning die hij van haar huurde en niet bereid is om vrijwillig de woning te verlaten. De kantonrechter is van oordeel dat Tiwos daarom een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Of haar vordering in dit kort geding ook daadwerkelijk toewijsbaar is, moet vervolgens inhoudelijk beoordeeld worden.
Beoordeling of toewijzing in een bodemprocedure voldoende waarschijnlijk is
5.3.
Allereerst merkt de kantonrechter op dat het weliswaar juist is dat een vonnis in een bodemprocedure niet teniet kan worden gedaan door een vonnis in kort geding, zoals [huurder] stelt, maar dat dit in deze zaak niet relevant is. Tiwos vordert immers een voorlopige voorziening tot ontruiming in verband met de buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 6:231 lid 2 BW Pro. Van deze grondslag was in de al tussen partijen gevoerde bodemprocedure nog geen sprake, zodat dit ook geen onderdeel was van het daarin gewezen vonnis. In dit kort geding moet beoordeeld worden of op de ontruiming in verband met deze buitengerechtelijke ontbinding vooruit kan worden gelopen op een uitspraak in een nieuwe bodemprocedure dan wel een hogerberoepsprocedure van het vonnis in de eerdere bodemzaak.
5.4.
De kantonrechter is van oordeel dat dit inderdaad kan en dat de vordering van Tiwos daarom toewijsbaar is. Daarbij overweegt zij het volgende.
Tiwos heeft een ontbindingsrecht
5.5.
Uitgangspunt is dat een verhuurder op grond van artikel 7:231 1id 2 BW (Burgerlijk Wetboek) de bevoegdheid heeft om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden als een woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet door de burgemeester is gesloten. De burgemeester heeft in deze zaak een dergelijk besluit genomen en heeft de woning ook daadwerkelijk voor een maand gesloten. Dat betekent dat Tiwos bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, zoals zij op 24 februari 2026 heeft gedaan. Daarop is niet van invloed dat [huurder] nog verder gebruik wil maken van de bestuursrechtelijke rechtsgang en dat deze nog niet afgerond is.
Toetsingskader voor het gebruiken van het ontbindingsrecht
5.6.
[huurder] heeft verweer gevoerd tegen het gebruik van deze bevoegdheid door Tiwos. Volgens hem is sprake van misbruik van bevoegdheid en strijd met artikel 8 EVRM Pro (Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens) en het IVRK (Internationaal Verdrag in zake de Rechten van het Kind).
De kantonrechter moet daarom beoordelen of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Tiwos gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding (artikel 6:248 lid 2 BW Pro). Daarbij is van belang dat het gevolg van ontbinding van de huurovereenkomst is dat [huurder] de woning moet ontruimen. Dit vormt een inbreuk op zijn woonrecht, dat wordt beschermd door artikel 8 EVRM Pro. Een inbreuk op dat woonrecht moet een proportionele maatregel vormen. Dat betekent dat de kantonrechter moet beoordelen of Tiwos met de ontbinding van de overeenkomst (met het gevolg ontruiming van de woning) een proportionele maatregel nam en of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat zij gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding. Als sprake is van de betrokkenheid van minderjarige kinderen, zoals door [huurder] gesteld, dan moet de kantonrechter hun rechten en belangen ook in de beoordeling betrekken.
De voor deze beoordeling benodigde afweging van de belangen van partijen is vergelijkbaar met de belangenafweging die moet gebeuren bij een ontbinding op grond van artikel 6:265 BW Pro, maar ziet uitdrukkelijk niet op de vraag of sprake is van een tekortkoming van [huurder]. Een tekortkoming is immers geen vereiste bij ontbinding op grond van artikel 6:231 lid 2 BW Pro. Daarin verschilt deze toets van de toets die de kantonrechter in de bodemprocedure heeft toegepast en is deze terughoudender.
Het voorlopig oordeel is dat Tiwos niet handelde in strijd met de redelijkheid en billijkheid
5.7.
Los van de vraag of door dit verschil de uitkomst van de belangenafweging in dit kort geding anders moet zijn dan het oordeel van de kantonrechter in de bodemprocedure, heeft Tiwos gesteld dat sprake is van nieuwe feiten en omstandigheden. Deze zijn volgens Tiwos pas van na het vonnis van de kantonrechter in de bodemprocedure, zodat de kantonrechter daarmee nog geen rekening kon houden.
Ten eerste bleek volgens Tiwos in de bestuursrechtelijke procedure uit het verslag van de bestuursrechtelijke controle dat de politie op 8 augustus 2025 ook een stopgesprek met [huurder] wilde voeren in verband met de overlastmeldingen. En dat ook na die datum nog, op 28 augustus 2025, een MMA-melding (Meld Misdaad Anoniem) in verband met overlast was ontvangen. Tiwos betwist daarnaast dat [huurder] elf minderjarige kinderen heeft. Uit de BRP (Basisregistratie Personen) is volgens haar namelijk gebleken dat [huurder] maar twee kinderen heeft, die bovendien meerderjarig zijn. Tiwos betwist daarom ook dat [huurder] zijn woning nodig heeft om zijn minderjarige kinderen te kunnen ontvangen. Hij kan bij verlies van zijn woning volgens Tiwos juist bij zijn eigen meerderjarige kinderen wonen, omdat [huurder] tijdens de hoorzitting heeft verklaard dat hij bij (een deel van) zijn kinderen zonder meer terecht kon. Dat kan ook volgens Tiwos bij de vele vrienden of ex-partners die zich om hem bekommeren. Bovendien heeft de burgemeester [huurder] in de bestuursrechtelijke procedure gewezen op de mogelijkheid om zich aan te melden bij Traverse voor woonruimte op de begane grond, maar heeft [huurder] daarvan geen gebruik gemaakt, zodat eventuele woonproblemen voor zijn rekening en risico moeten blijven.
[huurder] heeft daartegen aangevoerd dat hij wel elf kinderen heeft, maar dat hij daarvan maar twee kinderen heeft erkend. De andere negen kinderen heeft hij niet erkend. Van deze negen kinderen zijn er volgens hem nog vijf kinderen minderjarig en is daarbij feitelijk sprake van co-ouderschap. [huurder] heeft erkend dat hij niet heeft geïnformeerd bij Traverse voor onderdak, omdat hij daar geen drugs mag gebruiken en daarom vanwege zijn verslaving daar niet terecht kan. Vanwege zijn verslaving kan hij ook niet bij zijn kinderen terecht, omdat hij niet in hun bijzijn cocaïne wil gebruiken. Hij wil liever niet bij familie of vrienden inwonen, omdat dat altijd problemen geeft. Bovendien heeft hij een aangepaste woning nodig en dat is niet op korte termijn te regelen.
5.8.
De kantonrechter is – gelet op de betwisting van Tiwos – van oordeel dat [huurder] niet, althans onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat hij nog vijf minderjarige kinderen heeft, waarvoor het noodzakelijk is dat hij blijft beschikken over de woning. Om die reden neemt de kantonrechter dit belang niet mee in de belangenafweging. De persoonlijke omstandigheid van [huurder] dat hij een geamputeerd been heeft en daardoor hulpbehoevend is, is ongewijzigd. De kantonrechter begrijpt ook dat een plek bij Traverse vanwege zijn verslaving geen reële optie is voor [huurder]. Deze omstandigheid komt echter voor rekening en risico van [huurder]. Bovendien heeft [huurder] niet betwist dat hij wel elders kan verblijven. Dat daaraan nadelen zijn verbonden voor hem, maakt dat niet anders.
De kantonrechter is daarom van oordeel dat het belang van [huurder] bij behoud van zijn woning niet opweegt tegen het belang van Tiwos om een einde te maken aan het gebruik van de woning zonder recht of titel en om te zorgen voor de veiligheid en leefbaarheid in de wijken waarin haar woningen staan.
Overigens blijkt ook niet, althans onvoldoende dat er in de bestuursrechtelijke procedure geen zorgvuldige (belangen-)afweging heeft plaatsgevonden. Dat betekent dat hierin ook geen aanleiding was voor Tiwos om geen gebruik te maken van haar ontbindingsbevoegdheid.
5.9.
Op grond hiervan is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] niet, althans onvoldoende heeft gesteld waaruit blijkt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Tiwos gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid tot ontbinding of dat dit niet proportioneel is. Dat had wel op zijn weg gelegen. Dat betekent dat de kantonrechter van oordeel is dat het voldoende waarschijnlijk is dat de ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen en hierop vanwege het belang van Tiwos in dit kort geding vooruitgelopen mag worden. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen.
5.10.
De termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden zal worden gesteld op zes weken na betekening van het vonnis. De kantonrechter vindt dit gezien de lichamelijke beperking van [huurder] en daarmee zijn afhankelijkheid van derden voor hulp bij de ontruiming een redelijke termijn en ook Tiwos heeft dit tijdens de mondelinge behandeling als redelijke termijn genoemd.
Het vonnis wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard
5.11.
Tiwos vordert dat de beslissing gemotiveerd uitvoerbaar bij voorraad wordt
verklaard op grond van artikel 233 Rv Pro (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Bij de beoordeling daarvan geldt als maatstaf dat de belangen van partijen moeten worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die de veroordeling verkreeg, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand tot op een eventueel in te stellen rechtsmiddel of een te starten bodemprocedure is beslist. De kans van slagen daarvan blijft in beginsel buiten beschouwing. [1]
Omdat uit vaste jurisprudentie volgt dat een beroep op misbruik van bevoegdheid of de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid enkel in uitzonderingssituaties slaagt, is dit een andere toets dan de belangenafweging die in het kader van de uitvoerbaar-bij- voorraadverklaring plaatsvindt. Daarbij kunnen in het kader van die belangenafweging alle omstandigheden van het geval worden meegewogen, waaronder de belangen die niet zien op de vraag of de huurovereenkomst buitengerechtelijk mocht worden ontbonden.
De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van [huurder] in die belangenafweging wel zwaarder wegen dan de belangen van Tiwos. De kans is namelijk groot dat de gevolgen van de ontruiming onomkeerbaar zijn. Tiwos heeft weliswaar aangegeven dat als de ontbinding uiteindelijk geen stand zou blijken te houden, zij in haar woningvoorraad zal kijken welke woning zij voor [huurder] beschikbaar heeft, maar niet blijkt dat ervan kan worden uitgegaan dat dan ook een woning beschikbaar is die passend is gezien de lichamelijke beperkingen van [huurder] of dat een woning op zeer korte termijn geschikt gemaakt kan worden. Verder weegt mee dat niet is gebleken dat er op dit moment nog overlastmeldingen zijn in verband met de woning van [huurder]. Dat maakt dat het belang van [huurder] bij (tijdelijk) behoud van de situatie - niet ontruimen - zwaarder weegt dan het belang van Tiwos bij het direct kunnen ontruimen van de woning.
5.12.
[huurder] is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten inclusief nakosten betalen. De proceskosten van Tiwos, worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
151,94
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.299,94
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [huurder] om binnen zes weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Tiwos zijn, en de sleutels af te geven aan Tiwos,
6.2.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.299,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2026.