Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 12079020 \ VV EXPL 26-13
Vonnis van 7 april 2026
in de zaak van
de stichting STICHTING CASADE,
statutair gevestigd te Waalwijk en kantoorhoudende te Kaatsheuvel ,
eisende partij,
hierna te noemen: Casade,
gemachtigde: mr. W.A. Kempe,
tegen
[huurder],
wonende te [plaats 1] ,
gedaagde partij, procederend met toevoegingsnummer [nummer] ,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. C.A.M.H. Vink.
1.De zaak in het kort
Casade vordert ontruiming van de woning die [huurder] van haar heeft gehuurd. Casade legt daaraan primair ten grondslag dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd door haar wegens bedrog en/of dwaling omdat de woning is verhuurd voor drie personen, terwijl [huurder] er alleen is gaan wonen. Subsidiair legt Casade aan de vordering tot ontruiming ten grondslag dat [huurder] tekort is geschoten als goed huurder wegens het niet hebben van hoofdverblijf in de woning. [huurder] betwist de vordering. Volgens [huurder] is er geen sprake van bedrog of dwaling omdat hij geen verkeerde voorstelling heeft gegeven aan Casade bij het aangaan van de huurovereenkomst. Daarnaast voert [huurder] aan dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming van de woning af. Hierna zal worden uitgelegd waarom.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 6 maart 2026 met producties;
- de akte houdende verweer van [huurder] ;
- de akte overlegging producties van [huurder] ;
- de mondelinge behandeling van 23 maart 2026 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[huurder] heeft met ingang van 7 november 2024 een huurovereenkomst gesloten met Casade voor de woning aan de [adres 1] . Op de gesloten huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard.
3.2.
De woning is via het woonruimteverdeelsysteem “Woning in zicht” via “Wie sneller wonen wil” en een loting aangeboden. In de advertentie destijds stond onder meer dat kandidaten een huishoudgrootte van minimaal 3 personen moeten hebben.
3.3.
[huurder] heeft op de woning gereageerd en op 21 oktober 2024 is de woning via een loting voorlopig aan hem aangeboden.
3.4.
Op 28 oktober 2024 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen mevrouw [naam 1] van Casade en [huurder] . In dat gesprek is een zogenoemde checklist nagelopen en door [huurder] ondertekend. Op de checklist staat:
“(…)
Gezinsomvang : 3
(…)
Relatie : gehuwd, maar scheiding in gang gezet
(…)
Totaal aantal personen / gezinsomvang: 3
(…)
Persoonlijke toelichting:
Meneer gaat scheiden, mediationtraject opgestart. 2 van de 5 kinderen krijgen hoofdverblijf bij men. en worden op dit adres ingeschreven. Periode dec 2020 tot juli 2023 in Spanje gewoond. Vanaf juli 2023 weer woonachtig in NL, [adres 2] . Verhuurdersverklaring aanwezig.”
3.5.
Op 30 oktober 2024 heeft [huurder] een door hem en zijn ex-partner ondertekend ouderschapsplan aan Casade gestuurd. Daarin staat dat de kinderen [kind 1] en [kind 2] (hierna: de twee kinderen) zullen wonen bij [huurder] en de drie andere kinderen bij de ex-partner van [huurder] in [plaats 2] . [huurder] heeft de twee kinderen ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) bij de gemeente Loon op Zand.
3.6.
De twee kinderen die bij [huurder] zouden wonen, zijn het nieuwe schooljaar in september 2024 gestart op [basisschool] in [plaats 2] .
3.7.
Op 13 maart 2025 hebben mevrouw [naam 2] en de heer [naam 3] namens Casade een bezoek gebracht aan de woning van [huurder] wegens twijfels of hij wel in de woning woont. Zij hebben toen afgesproken dat [huurder] zijn hoofdverblijf houdt in de woning en dat zijn twee kinderen in september 2025 definitief bij hem komen wonen.
3.8.
Bij brief van 17 maart 2025 heeft Casade aan [huurder] de afspraken als volgt bevestigd:
“(…)
“(…)
Afspraken
Wij hebben het volgende afgesproken:
- U houdt uw hoofdverblijf in de woning;
- In september komen uw kinderen definitief bij u wonen
- Door de summiere inrichting van uw woning heeft Casade nog twijfels of u er echt woont. Uw adres zal daarom in de gaten worden gehouden.
(…)”
3.9.
Op 25 juni 2025 heeft de gemeente Loon op Zand aan Casade medegedeeld:
“Vanuit Enexis krijg ik de volgende gegevens:
“Vanuit Enexis krijg ik de volgende gegevens:
[adres 1]
Contract op naam van [huurder]
Zeer laag stroomverbruik +/- 300 KWh per jaar een gemiddeld gezin verbruikt 3500
Vorige week ben ik nog op het adres geweest. Woning lijkt wel in gebruik, er stond een laptop op de salontafel. Buurvrouw geeft ook aan dat ze wel eens gedag zegt tegen de buren maar ze verder niet kent.”
3.10.
Bij e-mail van 7 juli 2025 heeft de gemeente Loon op Zand aan Casade laten weten dat de leerplichtambtenaar meldt dat de twee kinderen op een school in [plaats 2] zitten, dat het elektriciteitsverbruik van de huurwoning in [plaats 1] minimaal is en dat containers niet aan straat worden gezet.
3.11.
In augustus/september 2025 heeft [huurder] ontheffing van de leerplicht aangevraagd voor de twee kinderen om in het buitenland te wonen. Die twee kinderen zijn vervolgens samen met de andere drie kinderen van [huurder] tijdelijk bij hun grootouders in Montenegro gaan wonen.
3.12.
Bij brief van 12 januari 2026 heeft de gemachtigde van Casade aan [huurder] medegedeeld dat bij het verhuurproces een onjuiste voorstelling van zaken is gegeven over de (beoogde) gezinsgrootte in de woning en daarom de huurovereenkomst wordt vernietigd wegens bedrog en/of dwaling.
3.13.
Per 15 januari 2026 heeft de gemeente Loon op Zand ambtshalve de twee kinderen van [huurder] uitgeschreven uit de BRP.
4.Het geschil
4.1.
Casade vordert – samengevat – dat [huurder] wordt veroordeeld:
I. om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning aan de [adres 1] te ontruimen en verlaten onder afgifte van de sleutels en deze ter vrije en algehele beschikking van Casade te stellen;
II. om aan Casade een gebruiksvergoeding te betalen van € 679,69 per maand voor elke maand dat hij vanaf 12 januari 2026 de onder I genoemde woning onder zich houdt, totdat de woning geheel ter vrije beschikking aan Casade wordt gesteld, vermeerderd met de wettelijke rente;
III. tot betaling van de kosten van de procedure, waaronder nakosten.
4.2.
Casade legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Primair is sprake van buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog dan wel dwaling. [huurder] heeft onjuiste informatie gedeeld over zijn gezinsomvang en wegens vernietiging van de huurovereenkomst verblijft [huurder] zonder recht of titel in de woning. Subsidiair geldt dat [huurder] zich niet als goed huurder heeft gedragen omdat hij geruime tijd weinig tot niet in de woning verblijft. Op grond van artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden rust op [huurder] een verzwaarde stel- en motiveringsplicht ten aanzien van het hebben van hoofdverblijf in de huurwoning. De tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop ontruiming van de woning.
4.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen en subsidiair tot een maatregel om dakloosheid te voorkomen totdat de bodemrechter in een bodemprocedure de feiten kan vaststellen, met veroordeling van Casade in de kosten van de procedure.
4.4.
[huurder] voert als verweer het volgende aan. Er is geen grond voor buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog of dwaling. [huurder] had bij het aangaan van de huurovereenkomst namelijk het plan om met de twee kinderen in de woning te wonen. Door omstandigheden nadien is dat anders gelopen. De twee kinderen komen begin juni 2026 terug naar Nederland en komen dan te wonen bij [huurder] . [huurder] heeft hoofdverblijf in de woning, maar is voor zijn werk als zzp’er veel onderweg. Artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden is een oneerlijk beding en moet buiten toepassing blijven. Een belangenafweging, waaronder het belang van de twee kinderen om de woning te behouden, leidt ertoe dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
Het spoedeisend belang van Casade bij de vordering tot ontruiming vloeit voort uit de aard ervan.
Toetsingskader
5.2.
Voor toewijzing van de vordering tot ontruiming in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in hoge mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3.
In dit kader is verder van belang dat een bij een voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet, volgens vaste jurisprudentie, grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Primair: vernietiging wegens bedrog of dwaling?
Bedrog
5.4.
Casade beroept zich allereerst op buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog. Van bedrog is volgens artikel 3:44 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) sprake wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.
5.5.
Voor bedrog is dus vereist dat [huurder] Casade opzettelijk heeft misleid bij het aangaan van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Casade onvoldoende onderbouwd waaruit de opzet van [huurder] – die [huurder] uitdrukkelijk betwist – blijkt. Casade stelt slechts dat [huurder] wist en moest weten dat de opgegeven gezinsomvang van drie personen niet juist was, maar dat is onvoldoende om van opzet uit te gaan. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat een beroep op vernietiging van de huurovereenkomst op grond van bedrog niet slaagt.
Dwaling
5.6.
Casade beroept zich daarnaast op buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling. Uit artikel 6:228 BW Pro volgt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is als de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, of als de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
5.7.
Casade legt aan de dwaling ten grondslag dat [huurder] een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven bij het aangaan van de huurovereenkomst door een onjuiste inlichting. Casade stelt dat die onjuiste inlichting van [huurder] bestaat uit de verklaring op de checklist en stukken over de scheiding dat twee van de vijf kinderen bij hem zouden gaan wonen, terwijl hij die intentie niet had. Daarnaast legt Casade aan de dwaling ten grondslag dat [huurder] relevante feiten heeft verzwegen. Casade stelt dat [huurder] er in artikel 4 van Pro de huurovereenkomst op gewezen is dat gegevens over de gezinssamenstelling juist moeten zijn en dat het (grote) gevolgen kan hebben als dat niet zo is.
5.8.
[huurder] voert aan dat hij de checklist eerlijk heeft ingevuld en hij bij het sluiten van de huurovereenkomst de bedoeling had dat de twee kinderen bij hem zouden wonen en hij die bedoeling nog steeds heeft. [huurder] voert aan dat het door de scheiding en problemen met zijn ex-partner anders is gelopen na sluiting van de huurovereenkomst en daarom is besloten dat de kinderen het schooljaar in [plaats 2] afmaakten en het in het belang van de twee kinderen was om hen mee naar de grootouders in het buitenland te laten gaan. [huurder] voert aan dat Casade er in maart 2025 mee akkoord was dat de kinderen in september 2025 kwamen.
5.9.
De kantonrechter is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat [huurder] een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven bij het aangaan van de huurovereenkomst.
De door [huurder] gestelde intentie om de twee kinderen bij hem te laten wonen wordt namelijk ondersteund met het ouderschapsplan en inschrijving van de twee kinderen in de BRP van de gemeente Loon op Zand. Uit de toelichting van [huurder] volgt dat het door keuzes na het sluiten van de overeenkomst in het belang van de kinderen anders is gelopen waardoor de twee kinderen nog niet bij hem wonen. De kantonrechter is van oordeel dat het feit dat [huurder] de nieuwe omstandigheden niet heeft gemeld aan Casade niet betekent dat hij eerder een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven of dingen heeft verzwegen bij het aangaan van de huurovereenkomst.
5.10.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat een beroep op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling niet slaagt.
Subsidiair: tekortkoming door geen hoofdverblijf?
5.11.
Casade stelt dat [huurder] geen hoofdverblijf heeft in de woning. Zij legt daaraan ten grondslag het niet of weinig aantreffen van [huurder] in de woning, een onbewoonde indruk van de woning, laag stroomverbruik in de woning en een verklaring van de leerplichtambtenaar van 24 juni 2025 (productie 10 dagvaarding).
5.12.
[huurder] betwist dat hij geen hoofdverblijf in de woning heeft en voert aan dat hij voor zijn werk veel onderweg is en hij legt ter onderbouwing bankafschriften over met uitgaven (productie 2) en Whatsapp-berichten (productie 3).
5.13.
De kantonrechter is van oordeel dat tegenover de stellingen van Casade omtrent het ontbreken van hoofdverblijf in de woning een gemotiveerde betwisting staat van [huurder] . [huurder] voert namelijk aan voor zijn werk veel onderweg te zijn en dat hij vaak op de sportschool doucht. Dit kunnen plausibele redenen zijn voor minder vaak aanwezig zijn in de woning en een laag energieverbruik. Daarnaast bevestigen de door [huurder] overgelegde bankafschriften dat hij in een bepaalde periode uitgaven deed in de regio van de woning. Dit wordt tevens bevestigd in de verklaring van de medewerker van de gemeente Loon op Zand (productie 18 dagvaarding). Ten aanzien van de door [huurder] overgelegde Whatsapp- berichten is er geen reden om aan te nemen dat die niet van de buurvrouw van [huurder] zijn. Uit die berichten blijkt dat [huurder] goed contact heeft met de buurvrouw en die correspondentie wekt de indruk van verblijf van [huurder] in de woning op dat moment. De kantonrechter merkt nog op dat het door Casade gestelde verblijf van [huurder] gedurende 1,5 jaar in het land van herkomst – hetgeen zou blijken uit de verklaring van de leerplichtambtenaar van 24 juni 2025 – niet kan kloppen omdat [huurder] in oktober 2024 in Nederland de huurovereenkomst met Casade heeft gesloten. Gezien de gemotiveerde betwisting van [huurder] is op dit moment niet vast te stellen dat hij geen hoofdverblijf heeft in de woning. Er zal daarom nadere bewijslevering nodig zijn, waarvoor in deze kort geding procedure geen plaats is. De beoordeling van het bewijsbeding opgenomen in artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden dient daarom ook plaats te vinden in een bodemprocedure.
5.14.
Op grond van het voorgaande is op dit moment onvoldoende aannemelijk geworden dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden wegens de gestelde tekortkoming van het niet hebben van hoofdverblijf in de woning. De vorderingen van Casade worden daarom afgewezen.
Proceskosten
5.15.
Casade is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [huurder] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Casade niet worden veroordeeld tot betaling van eventuele kosten van betekening van het vonnis. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.009,00
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van Casade af,
6.2.
veroordeelt Casade in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 7 april 2026.