Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1829
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 31 maart 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 387.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 2003) met een gebruiksoppervlakte van 210 m². De woning beschikt over een aangebouwde garage en een kelder. De oppervlakte van het perceel is 912 m².
2.1.
Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift tegen de beschikking verzocht om te worden gehoord. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard zonder belanghebbende te horen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 387.000. Belanghebbende verzoekt om de WOZ-waarde vast te stellen op € 330.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Hoorplicht
3.2.
Voordat een bestuursorgaan op een bezwaar beslist, dient het belanghebbende in de gelegenheid te stellen om te worden gehoord. [1] In zaken die betrekking hebben op de WOZ-waarde vindt het horen plaats op verzoek van belanghebbende. Vast staat dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om te worden gehoord. Nu hij voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar niet is gehoord, is sprake van een schending van de hoorplicht. Belanghebbende is wel gehoord bij de rechtbank en heeft ter zitting de gelegenheid gehad om zijn standpunten toe te lichten. De rechtbank is daarom van oordeel dat belanghebbende uiteindelijk door het niet horen niet is benadeeld, zodat de rechtbank met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb aan de schending van de hoorplicht voorbijgaat. Omdat belanghebbende beroep heeft moeten instellen om gehoord te worden, ziet de rechtbank wel aanleiding voor een vergoeding van het griffierecht en de proceskosten.
Toetsingskader voor de waarde van de woning
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentieobjecten vastgesteld op € 467.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar gebruikt de woningen gelegen aan de [referentieobject 1] , [referentieobject 2] , en [referentieobject 3] , alle te [woonplaats] .
3.6.
Belanghebbende stelt dat de woning [referentiewoning] (die de heffingsambtenaar in eerste instantie had gebruikt voor de vergelijking) de best vergelijkbare woning is. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de WOZ-waarde in een later stadium van de procedure te onderbouwen met andere referentiewoningen. De keuze van de heffingsambtenaar voor drie woningen in hetzelfde dorp in plaats van een woning in [plaats] is ook alleszins begrijpelijk.
3.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen in [woonplaats] voldoende vergelijkbaar met de woning, in het bijzonder wat betreft type, ligging en uitstraling. Dat zij, zoals belanghebbende aanvoert, liggen in een ander deel van het dorp maakt dit niet anders. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Weging argumenten belanghebbende
3.8.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de ligging van de woning lager gewaardeerd moet worden vanwege het ontbreken van winkels en een lagere school in de omgeving van de woning. Daarnaast wijst belanghebbende op het uitzicht vanuit de woning en het ontbreken van een trottoir voor de woning.
3.9.
De rechtbank overweegt dat aan de afwezigheid van winkels en een school in de buurt van de woning geen waarde kan worden toegekend, omdat dit subjectief van aard is. De waardering van de aan- of afwezigheid van een winkel of school in de buurt van de woning zal per koper verschillen, zodat hiervan niet noodzakelijkerwijs een waardedrukkend effect uitgaat. Bovendien liggen de referentiewoningen in hetzelfde dorp en daarvoor geldt dus hetzelfde, zodat dit bij de vergelijking niet leidt tot een lagere waarde.
3.10.
Met betrekking tot het uitzicht en het ontbreken van een trottoir overweegt de rechtbank dat, voor zover dit al tot gevolg zou moeten hebben dat de ligging van de woning lager gewaardeerd wordt, dit niet zou kunnen leiden tot een lagere WOZ-waarde, gelet op het grote verschil tussen de getaxeerde waarde en de beschikte waarde.
3.11.
Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de WOZ-waarde lager moet worden vastgesteld, omdat de grond verontreinigd is met lood.
3.12.
De heffingsambtenaar heeft reeds rekening gehouden met de loodverontreiniging en heeft hiervoor al een correctie toegepast van € 36.246 op de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk dat een hogere correctie moet worden toegepast.
3.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de aanslag en de beschikking in stand blijven.
4.1.
De heffingsambtenaar moet wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden vanwege de schending van de hoorplicht. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. Belanghebbende heeft recht op een vergoeding van de reiskosten die hij heeft gemaakt voor het bijwonen van de zitting van € 25,76 (92 kilometer à € 0,28 per kilometer). [3] De parkeerkosten zijn geen kosten die op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 25,76 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C.J.A. Miseré, griffier.
De griffier is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen.
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.