Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11803743 \ CV EXPL 25-3659
Vonnis van 18 maart 2026 (bij vervroeging)
in de zaak van
STICHTING LEYSTROMEN,
te Rijen,
eisende partij,
hierna te noemen: Leystromen,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde] B.V. H.O.D.N. [bedrijf] IN ZIJN HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE GOEDEREN VAN [rechthebbende],
te [plaats 1],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [bedrijf],
gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat in de kern over de ontbinding van de tussen Leystromen en [rechthebbende] gesloten huurovereenkomst en de ontruiming van de door [rechthebbende] gehuurde woning wegens verschillende tekortkomingen. Gedurende deze procedure heeft [rechthebbende] een bewindvoerder gekregen. De bewindvoerder is na oproeping door Leystromen in deze procedure verschenen. Daarom wordt de bewindvoerder in deze procedure als formele procespartij aangemerkt. De kantonrechter wijst de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toe en de gevorderde schadevergoeding af. Hierna legt de kantonrechter dit oordeel uit.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 48;
- de conclusie van antwoord;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brieven van Leystromen met aanvullende producties 49 tot en met 68;
- de mondelinge behandeling van 23 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Leystromen verhuurt met ingang van 23 december 2023 aan [rechthebbende] de woning aan het [adres] in [plaats 2] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt laatstelijk € 678,23 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.
2.2.
De kantonrechter te Tilburg heeft bij vonnis van 13 januari 2026 [rechthebbende] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand/gebruiksvergoeding tot aan de dag van daadwerkelijke ontruiming. Partijen hebben tegen het vonnis geen hoger beroep ingesteld.
2.3.
[bedrijf] heeft op 5 februari 2026 bij de rechtbank Breda, afdeling insolventies een verzoekschrift tot het treffen van een voorlopige voorziening (moratorium) als bedoeld in artikel 287b Faillissementswet (Fw) ingediend.
2.4.
De rechtbank Breda, team Civiel Cluster III, heeft bij beschikking van 6 februari 2026 op grond van artikel 287b lid 4 Fw de ontruiming van het gehuurde verboden totdat op het verzoek ex artikel 287b lid 1 Fw is beslist.
2.5.
De kantonrechter te Tilburg heeft bij beschikking van 12 februari 2026 de (toekomstige) goederen van [rechthebbende] onder bewind gesteld en [bedrijf] tot bewindvoerder benoemd. Het beschermingsbewind van [rechthebbende] is in het Centraal curatele- en bewindregister geregistreerd.
3.Het geschil
3.1.
Leystromen vordert, na eisvermindering ter zitting, -samengevat- ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede [bedrijf] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 401,17 ter zake van schadevergoeding, kosten rechtens.
3.2.
Leystromen legt aan de vordering -samengevat- het volgende ten grondslag. [rechthebbende] is toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder door voortdurende en ernstige overlast voor omwonenden te veroorzaken. De overlast bestaat onder meer uit het plaatsen van afval op de woongalerij en geluidsoverlast. Ook kunnen er geen dringende reparaties in het gehuurde verricht worden, omdat [rechthebbende] hieraan geen medewerking verleent. Ten slotte is er sprake van een huurachterstand die na het uitbrengen van de dagvaarding nog verder is opgelopen. De huurachterstand bedroeg op het moment van de mondelinge behandeling negen maanden.
De hiervoor genoemde tekortkomingen rechtvaardigen volgens Leystromen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[bedrijf] voert verweer. [bedrijf] betwist dat er sprake is van langdurige ernstige overlast. Wel erkent [bedrijf] de door Leystromen genoemde huurachterstand.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontbinding huurovereenkomst
4.1.
Het uitgangspunt is dat [rechthebbende] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [rechthebbende] zich moet houden aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [rechthebbende] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1]
4.2.
Volgens Leystromen is sprake van tekortkomingen. De tekortkomingen bestaan onder meer uit het veroorzaken van overlast voor omwonenden (geluidsoverlast en het niet opruimen van afval) en het niet meewerken aan het verrichten van noodzakelijke reparaties in het gehuurde. De kantonrechter zal deze tekortkomingen hierna afzonderlijk bespreken.
Geluidsoverlast
4.3.
Leystromen stelt dat zij vanaf aanvang van de huurovereenkomst van verschillende bewoners van het wooncomplex waarin het gehuurde is gelegen meldingen van nachtelijke geluidsoverlast betreffende [rechthebbende] heeft ontvangen. Door het veroorzaken van geluidsoverlast handelt [rechthebbende] in strijd met de wet en algemene huurvoorwaarden [2] .
4.4. (
De bewindvoerder van) [rechthebbende] betwist dat zij ([rechthebbende]) de door Leystromen gestelde geluidsoverlast heeft veroorzaakt. [rechthebbende] erkent wel dat haar vader enige tijd geleden verschillende keren in overspannen toestand bij haar langs is geweest. Ook erkent [rechthebbende] dat zij in verband met ziekenhuisbezoeken aan haar vader wel eens ’s-avonds uit de woning is vertrokken en ’s-nachts is thuisgekomen, al dan niet vergezeld met haar moeder of zus. Volgens [rechthebbende] zijn de geluiden die andere bewoners van het wooncomplex hebben gemeld afkomstig van een naastgelegen woonadres.
4.5.
De kantonrechter acht op grond van de door Leystromen overgelegde producties voldoende aannemelijk dat [rechthebbende] geluidsoverlast in het gehuurde heeft veroorzaakt. Leystromen heeft vanaf begin 2025 van verschillende bewoners meldingen van nachtelijke geluidsoverlast ontvangen. De meldingen zijn consequent, in die zin dat bewoners ervaren dat in het gehuurde wordt geschreeuwd, op deuren wordt gebonkt en ruzie wordt gemaakt en voortdurend (de (politie)meldingen lopen door tot februari 2026). Ook staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast dat de geluidsoverlast door [rechthebbende], of door derden die in haar woning verbleven en waarvoor [rechthebbende] verantwoordelijk is, is veroorzaakt. De meldingen zijn gedaan door directe buren van [rechthebbende]. Dat de geluidsoverlast door een bewoner van een naastgelegen adres is veroorzaakt acht de kantonrechter ook niet aannemelijk, omdat [rechthebbende] zelf stelt dat deze geluidsoverlast bestaat uit draaien van harde muziek, terwijl de meldingen die op [rechthebbende] betrekking hebben gaan over schreeuwen, bonken en ruzie maken in het gehuurde. Door het veroorzaken van geluidsoverlast is [rechthebbende] tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder.
Plaatsen van afval op de woongalerij
4.6.
Leystromen stelt dat [rechthebbende] meerdere keren afvalzakken op de woongalerij heeft geplaatst en dit in strijd met de wet en de algemene voorwaarden [3] is.
4.7.
[rechthebbende] betwist niet dat zij op de woongalerij afval heeft geplaatst. De kantonrechter overweegt dat [rechthebbende] hierdoor tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder.
Geen medewerking verlenen aan het verrichten van noodzakelijke reparaties
4.8.
Leystromen stelt dat [rechthebbende] tekort is geschoten in haar verplichting [4] om mee te werken aan door (of namens) Leystromen uit te voeren werkzaamheden in het gehuurde. Leystromen heeft zelf, net als de door haar ingeschakelde bedrijven (schoonmaakbedrijf Brekelmans en Glasservice Brabant), getracht een afspraak met [rechthebbende] te maken om het gehuurde schoon te maken en de in de woning aanwezig gebreken te herstellen, maar dit is tot heden onmogelijk gebleken. [rechthebbende] betwist dat zij hieraan onvoldoende medewerking heeft verleend. (De gemachtigde van) [bedrijf] heeft ter zitting toegezegd dat er, voor zover nodig, alsnog via de bewindvoerder afspraken ingepland kunnen worden.
4.9.
De kantonrechter acht op grond van de door Leystromen bij dagvaarding overgelegde interne e-mailwisseling en terugkoppelingen van schoonmaakbedrijf Brekelmans en firma Glasservice Brabant voldoende aannemelijk dat, ondanks verschillende contactpogingen, het niet mogelijk is gebleken om met [rechthebbende] afspraken in te plannen tot het schoonmaken en/of het verrichten van herstelwerkzaamheden in het gehuurde. Deze tekortkoming kan niet ongedaan worden gemaakt door de toezegging ter zitting dat er alsnog via de bewindvoerder afspraken ingepland kunnen worden. Immers, indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een voortdurende verplichting (zoals de verplichting om medewerking te verlenen aan het verrichten van noodzakelijke reparaties in het gehuurde), kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk.
Belangenafweging
4.10.
[rechthebbende] is op de hiervoor genoemde tekortkomingen aangesproken, maar dit heeft niet tot (voldoende) verbetering geleid. Deze tekortkomingen rechtvaardigen, in samenhang gezien, in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Daar komt bij dat [rechthebbende] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten staan. Vaststaat dat de huurachterstand op het moment van de mondelinge behandeling (23 februari 2026) negen maanden bedroeg.
4.11.
Bij beantwoording van de vraag of ontbinding in dit geval ook gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn, waaronder het concrete (woon)belang van de huurder bij het voortduren van de huur. [bedrijf] dient deze omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen. [5]
4.12.
[rechthebbende] stelt dat zij belang heeft bij behoud van het gehuurde, omdat zij op dit moment de juiste begeleiding krijgt, werk heeft en zij ook geen mogelijkheden heeft om elders op korte termijn (tijdelijke) woonruimte te vinden. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [rechthebbende] niet zo groot is dat het, ondanks de hiervoor genoemde tekortkomingen, niet gerechtvaardigd is de huurovereenkomst te ontbinden. De persoonlijke omstandigheden van [rechthebbende] wegen ook niet op tegen het belang van Leystromen om in het kader van behoud van het gehuurde, de leefbaarheid van de woonomgeving en het woongenot van alle omwonenden op te treden tegen de gedragingen van [rechthebbende]. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat Leystromen [rechthebbende] ook voldoende in de gelegenheid heeft gesteld om haar gedrag te verbeteren. Voor zover [rechthebbende] zich beroept op buurtbemiddeling overweegt de kantonrechter dat Leystromen ter zitting heeft toegelicht dat medio 2024 buurtbemiddeling is opgestart, maar dat dit niet verder van de grond is gekomen. De mate en duur van overlast maken ook dat buurtbemiddeling in dit geval niet (meer) op zijn plaats is.
4.13.
De kantonrechter overweegt ten slotte dat Leystromen ten aanzien van de huurachterstand ook voldaan heeft aan haar plicht tot vroegsignalering, zoals bedoeld in artikel 2 Besluit Pro Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
Conclusie
4.14.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [rechthebbende] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
Huurachterstand en gebruiksvergoeding
4.15.
Leystromen heeft aanvankelijk ook betaling van de huurachterstand en vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst een gebruiksvergoeding gevorderd. Leystromen heeft dit onderdeel van de vordering, gelet op de beslissing in kort geding, waartegen partijen geen hoger beroep hebben ingesteld, ter zitting ingetrokken, zodat in onderhavige procedure hierop niet hoeft te worden beslist.
Schadevergoeding
4.16.
Leystromen vordert een bedrag van € 401,17 ter zake schadevergoeding. Leystromen stelt dat zij deze kosten heeft moeten maken, omdat [rechthebbende] geen gevolg heeft gegeven aan eerdere sommaties om zelf het op de woongalerij aanwezige afval op te ruimen. Leystromen was hierdoor genoodzaakt om het afval door derde partij(en) te laten verwijderen en de woongalerij vervolgens schoon te laten maken. Voor deze werkzaamheden is een totaalbedrag van € 401,17 (€ 245,81 ter zake kosten verwijdering afval en € 155,36 ter zake schoonmaak en afvoer vuilnis) aan [rechthebbende] in rekening gebracht.
4.17.
De kantonrechter wijst dit onderdeel van de vordering als onvoldoende onderbouwd af. [bedrijf] heeft de verschuldigdheid van het bedrag van € 401,17 gemotiveerd weersproken en Leystromen heeft haar vordering niet door middel van bewijsstukken (waaronder de in het geding zijnde facturen) onderbouwd.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.18.
Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. [bedrijf] heeft hiertegen ook geen verweer gevoerd. Hoewel deze vordering alleen daarom al toegewezen kan worden, zal de kantonrechter op verzoek van Leystromen de gevorderde uitvoerbaarverklaring nadrukkelijk motiveren en wel als volgt.
4.19.
Bij de beoordeling van een vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad moeten de belangen van partijen worden afgewogen, waarbij rekening moet worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Het belang van Leystromen om het vonnis onmiddellijk te kunnen executeren ondanks een eventueel hoger beroep, weegt in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van [rechthebbende] om tijdens een eventueel hoger beroep in de woning te kunnen blijven (of terug te keren). Leystromen heeft zoals hiervoor overwogen groot belang bij behoud van het gehuurde en het tegengaan van inbreuken op de leefbaarheid van de woonomgeving van haar huurders en daarmee groot belang om op te treden tegen [rechthebbende] vanwege de overlast die zij veroorzaakt en de weigerachtige opstelling die zij heeft ten aanzien van het verrichten van noodzakelijke werkzaamheden in het gehuurde. Ook heeft Leystromen er belang bij om het nog verder oplopen van de huurachterstand te voorkomen. Het gestelde woonbelang van [rechthebbende] weegt daartegen niet op, zeker niet nu de situatie zich al langere tijd voordoet en [rechthebbende] voldoende in de gelegenheid is gesteld haar gedrag te verbeteren en hulp te zoeken ten aanzien van de oplopende huurachterstand.
4.20.
Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking
Proceskosten
4.21.
[bedrijf] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Leystromen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
506,00
(2 punten × € 253,00)
- nakosten
€
126,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.291,95
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen Leystromen en [rechthebbende] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] in [plaats 2],
5.2.
veroordeelt [bedrijf], in de hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan [rechthebbende], om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Leystromen zijn, en de sleutels af te geven aan Leystromen,
5.3.
veroordeelt [bedrijf], in de hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan [rechthebbende], in de proceskosten van € 1.291,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [bedrijf], in de hoedanigheid van bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan [rechthebbende] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.