Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummers: BRE 25/2507 en 25/2508
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 maart 2026 in de zaken tussen
1.1. [eiser 1] en [eiser 2] , uit [plaats 1] ,
eisers in de zaak BRE 25/2507
2.[eiser 3] en [eiser 4] , uit [plaats 1] ,
eisers in de zaak BRE 25/2508
(gemachtigde mr. drs. C.W.I van Vlokhoven)
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tilburg.
Als derde-partij nemen aan de zaak deel:
[vergunninghouder 1] en [vergunninghouder 2], uit [plaats 2] ,
vergunninghouders (gemachtigde: mr. B.F.J. Bollen).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de verlening van een omgevingsvergunning aan vergunninghouders voor de uitbreiding van kamerverhuur in het pand [adres 1] van vijf naar acht personen. Eisers zijn het daar niet mee eens. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de vergunningverlening door het college.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college de omgevingsvergunning op goede gronden heeft kunnen verlenen. Eisers krijgen dus geen gelijk en de beroepen zijn ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
Procesverloop
2. Vergunninghouders zijn eigenaar van het pand aan de [adres 1] (het pand). In het pand verhuren zij vijf kamers aan studenten. Op 20 december 2023 hebben zij een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor de uitbreiding van de kamerverhuur van vijf naar acht personen.
2.1.
Het college heeft deze aanvraag met het besluit van 28 maart 2024 (primaire besluit) afgewezen. Vergunninghouders hebben hiertegen bezwaar gemaakt.
2.2.
Met het besluit van 7 november 2024 (het bestreden besluit) heeft het college de door vergunninghouders gevraagde omgevingsvergunning naar aanleiding van hun bezwaren alsnog verleend.
2.3.
Onder anderen eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. Eisers 1 wonen aan de [adres 2] en eisers 2 wonen aan de [adres 3] .
2.4.
Het college heeft de bezwaarschriften van eisers doorgestuurd naar de rechtbank ter behandeling als beroepschriften.
2.5.
Het college heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. Vergunninghouders hebben ook gereageerd.
2.6.
De rechtbank heeft het beroep op 12 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers [eiser 2] en [eiser 3] met hun gemachtigde, en namens het college [persoon] . Vergunninghouders waren ook aanwezig met hun gemachtigde.
Beoordeling door de rechtbank
Omgevingswet
3. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo). De aanvraag om een omgevingsvergunning in deze zaak is ingediend vóór 1 januari 2024. Dat betekent dat in dit geval de Wabo, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft.
3.1.
De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
Is het college bevoegd tot het verlenen van de omgevingsvergunning?
4. Het college heeft de aanvraag getoetst aan het bestemmingsplan ‘Hoogvenne Armhoef 2007’. Het pand heeft hierin de bestemming ‘Gemengde Doeleinden’.
Het college stelt vast dat het huisvesten van maximaal vijf studenten op grond van de bestemmingsplanvoorschriften is toegestaan in het pand. Voor het omzetten van het pand naar een kamerverhuurpand voor vijf personen is op 31 januari 2011 een omzettings-vergunning op grond van de huisvestingsverordening verleend. Het uitbreiden naar kamerverhuur aan acht personen in het pand is in strijd met het bestemmingsplan, omdat alleen het verhuren aan vijf personen, die ook student zijn, rechtstreeks is toegestaan.
Het college heeft de omgevingsvergunning verleend in afwijking van het bestemmingsplan met toepassing van artikel 2.12, eerste lid sub a onder 2 van de Wabo in samenhang met artikel 4, negende lid, van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor).
4.1.
Eisers 1 en 2 hebben aangevoerd dat de aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan en met het beleid van de gemeente Tilburg. Hierbij geven zij aan dat het huisvesten van studenten slechts mogelijk is tot vijf personen. Volgens het beleid toetst de gemeente of er in de buurt al kamerverhuur is. Binnen een straal van 50 meter rondom het pand bevinden zich nog twee kamerverhuurpanden. Verder stellen eisers 2 dat toepassing van artikel 4, negende lid, van bijlage II van het Bor niet mogelijk is, omdat geen sprake is van ‘een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen.’
4.2.
De rechtbank overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat de aanvraag voor een omgevingsvergunning in strijd is met de voorschriften van het bestemmingsplan.
Een aanvraag die in strijd is met het bestemmingsplan, wordt op grond van de Wabo ook aangemerkt als een aanvraag om af te wijken van het bestemmingsplan. [1]
Artikel 4, negende lid, van bijlage II van het Bor biedt aan het college de bevoegdheid om een omgevingsvergunning te verlenen voor met het bestemmingsplan strijdig gebruik zoals hier aan de orde. De voorwaarde dat sprake moet zijn van een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen, geldt alleen als het betreffende bouwwerk is gelegen buiten de bebouwde kom, wat hier niet het geval is.
Verder heeft het college toegelicht dat de afstand van 50 meter onderdeel uitmaakt van het beleidsmatige toetsingskader voor (nieuwe) aanvragen voor een omzettingsvergunning op grond van de huisvestingsverordening, wat hier niet aan de orde is. Een omzettingsvergunning voor het pand is al in 2011 verleend. In deze zaak gaat het om een aanvraag voor een omgevingsvergunning om in afwijking van het bestemmingsplan de kamerverhuur in het pand uit te breiden naar acht personen. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat die minimale afstand van 50 meter op grond van de toepasselijke wettelijke regels of beleid ook onderdeel uitmaakt van de toetsingscriteria om af te wijken van het bestemmingsplan.
Dit betekent dat het college in beginsel bevoegd was om met toepassing van de gebruikte bepaling een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het bestemmingsplan.
Heeft het college voldoende onderbouwd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening?
5. Voorwaarde voor het toepassen van de afwijkingsbevoegdheid is dat de ontwikkeling past in een goede ruimtelijke ordening. De rechtbank ziet geen gronden die leiden tot de conclusie dat het verlenen van deze omgevingsvergunning in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en komt tot het oordeel dat het college het toepassen van de afwijkingsbevoegdheid voldoende heeft onderbouwd. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
5.1.
In het primaire besluit van 28 maart 2024 heeft het college de aanvraag van vergunninghouders in eerste instantie afgewezen. Daartoe werd toen het volgende overwogen:
“In 2020 is eerder al een advies gegeven over het afwijken ten behoeve van het ophogen van het aantal personen ten behoeve van de omzettingsvergunning voor de [adres 1] . Het advies luidde toen als volgt:
“Kamerverhuur in een reguliere woning met naastgelegen buurpanden zorgt niet zelden voor fricties tussen bewoners, vooral door geluidsoverlast vanwege verschillen in leefstijlen en leefritmes. Meer bewoning vergroot dit risico. Juist om die reden is het aantal personen dat onzelfstandig in een woning mag wonen gemaximeerd op 5 personen. In afstemming met de omgevingsmanager is geconcludeerd dat hier onvoldoende te motiveren is waarom 8 personen onzelfstandig huisvesten op deze locatie geen extra risico of druk op de leefbaarheid voor de buurpanden veroorzaakt. Het huisvesten van meer dan 5 personen in onzelfstandige wooneenheden is op deze locatie niet aanvaardbaar.”
Onderzocht is of er nu aanleiding te vinden is om af te wijken van het advies wat destijds is
gegeven. Echter, wij zien geen reden om een ander advies te geven dan eerder al is gegeven.
“Het feit blijft dat omzetting naar kamerverhuur veel impact heeft op de omgeving. In onze
bestemmingsplannen hebben we daarom opgenomen dat we tot max. 5 personen beschouwen als (vergelijkbaar) met één huishouden, meer willen we niet.
Wij zien dan ook geen feiten en omstandigheden die ten opzichte van vier jaar geleden zijn
veranderd. Wij blijven daarom ook vasthouden aan eerdere besluitvorming.”
5.2.
In het bestreden besluit van 7 november 2024 heeft het college de omgevings-vergunning alsnog verleend. Het college geeft planologisch en stedenbouwkundig akkoord conform het woonadvies en het advies van de omgevingsmanager:
“- Vanuit de woonbehoefte geldt dat er nog steeds een grote behoefte is aan betaalbare
studentenhuisvesting waaronder kamerverhuur. Het ophogen van het maximaal aantal personen/kamers in deze woning draagt bij aan het voorzien in deze behoefte (uiteraard
maar in beperkte mate).
- Het ophogen van het aantal kamers in deze woning (maximaal aantal personen) kan de
druk op de leefbaarheid verhogen, maar dit effect zal beperkt zijn omdat:
o Er al kamerverhuur voor 5 personen mogelijk is;
o Het een hoekpand betreft waarbij de woning maar aan één zijde direct grenst
aan de buren;
o De woning voldoende groot is voor 8 personen (geen overbewoning);
o De parkeerdruk (bezoekersparkeren) niet groter wordt (is 1 en blijft 1) en de
woning bovendien over 4 parkeerplaatsen op eigen terrein beschikt;
o Er op dit moment geen signalen van woonoverlast zijn behalve dat de parkeerdruk hoog is.”
Het college heeft voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden die, kort samengevat, zien op: het gedrag van huurders naar buren en omwonenden, het actueel houden van de Basis Registratie Personen (BRP), de certificering indien het pand verhuurd wordt aan een uitzendbureau of aannemer, en het plaatsen van fietsen en containers op het eigen terrein.
5.3.
Eisers 1 voeren in beroep aan dat zij het vreemd vinden dat de vergunning op 28 maart 2024 nog werd geweigerd en een paar maanden later, zonder enige buurtparticipatie of nieuwe feiten, toch werd verleend. Volgens eisers toont de gemeente Tilburg hiermee een weifelend beleid en het gedrag van een onbetrouwbaar bestuursorgaan. Eisers voeren aan dat de leefbaarheid van hun wijk ernstig in het gedrang komt, mede doordat er al zoveel studenten wonen (overlast door geluid en afval, verloedering van panden, onveilige verkeerssituaties voor schoolgaande kinderen). Eisers geven aan dat er momenteel vijf werkenden wonen in het pand, waardoor de overlast relatief meevalt.
Zij vrezen echter een toename van de overlast in de toekomst. Eisers wijzen op de geluidsoverlast door de ouderdom van de huizen en ten slotte vrezen zij een waardedaling van hun woning.
5.4.
Ook eisers 2 vinden dat de gemeente Tilburg onbetrouwbaar is gebleken en vrezen voor een toename van overlast in de toekomstige situatie. Daarnaast wijzen eisers op de toename van parkeerdruk rond het pand en op overlast van afval. Ten slotte vrezen ook zij een waardedaling van hun woning.
5.5.
De rechtbank is van oordeel dat het college niet onzorgvuldig heeft gehandeld. Naar aanleiding van de bezwaren van vergunninghouders en het verhandelde op de hoorzitting van 2 oktober 2024 heeft het college een haar keuze heroverwogen en de aangevraagde omgevingsvergunning verleend en heeft – met voortschrijdend inzicht – besloten dat er goede gronden waren om in dit geval en na een afweging van de betrokken belangen de omgevingsvergunning toch te verlenen.
Het college heeft adviezen ingewonnen bij de omgevingsmanager, wijkregisseur, de verkeerskundige, en een advies met betrekking tot wonen en een advies bouwwerken ruimtelijk. Van een onzorgvuldige besluitvorming of onbetrouwbaarheid van de zijde van het college is dus geen sprake.
Voorts geldt dat de door eisers gevreesde overlast voornamelijk lijkt voort te komen uit de overlast die tot nu toe wordt ondervonden van een ander studentenhuis in de buurt. Eisers hebben ook ter zitting bevestigd dat dat ze van het pand waar het hier om gaat, weinig tot geen overlast ervaren. Bij de gemeente zijn ook geen meldingen van overlast van dit pand bekend. Het college heeft verder voldoende gemotiveerd dat er geen parkeereis behoeft te worden opgelegd op grond van de Nota Parkeernormen.
6. De rechtbank concludeert dat eisers niet onevenredig in hun belangen worden geschaad of in hun woon- en leefklimaat worden aangetast door de verlening van deze omgevingsvergunning, en dat het college de betrokken belangen in redelijkheid op deze wijze heeft kunnen afwegen.
Conclusie en gevolgen
7. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de omgevingsvergunning in stand blijft. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgen ook geen vergoeding van hun proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. M.A. de Rooij, griffier, op 20 maart 2026 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.1
1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan.
Artikel 2.12
1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
1°. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking,
2°. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen,[. . .]
Besluit omgevingsrecht
Artikel 4 van Pro Bijlage II
Voor verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de wet waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, komen in aanmerking: [. . .]
9. het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers of de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen; [. . .]
Bestemmingsplan “Hoogvenne Armhoef 2007”.
Artikel 10: Gemengde Pro Doeleinden 'G', 'GG' en 'GGW'
10.1.
Bestemmingsomschrijving 'G'
10.1.1.1 Functies: de gebieden die op de plankaart zijn aangegeven als: "G" zijn bestemd voor de navolgende functies zoals nader omschreven in artikel 7:
a. bedrijven;
b. kantoren tot maximaal 250 m² b.v.o. per functionele eenheid met een maximum van 700 m² b.v.o. per bestemmingsvlak;
c. maatschappelijke instellingen;
d. recreatie en sport;
e. zorg- en dienstverlening (zakelijk en persoonlijk);
f. wonen, gestapeld en niet gestapeld met dien verstande dat
- gestapelde woonbebouwing alleen is toegestaan langs de ‘hoofdstructuur oude gebieden’;
- bij gestapelde woonbebouwing op de begane grond tenminste 50% van de totale vloeroppervlakte met één of meerdere van de onder a t/m e bedoelde functies dient te worden gerealiseerd, dan wel met een menging hiervan;
- bij gestapelde nieuwbouw parkeren plaats dient te vinden onder het straatpeil;
- indien woningen op de begane grond zijn geprojecteerd, moeten de entrees van deze woningen direct aan de straatzijde op maaiveldniveau grenzen.
7.2
Wonen
Onder 'wonen' wordt verstaan:
a. het geheel van aan huis gebonden activiteiten van huishoudens die plaatsvinden in al
dan niet gestapelde woningen, al dan niet zelfstandige wooneenheden, woongebouwen
e.d. annex tuin en directe omgeving, ten dienste van het verblijven door mensen met de
daarbij behorende activiteiten zoals eten, slapen, recreëren enz. Niet tot wonen behoort
het verblijf in recreatieve dagverblijven;
b. studentenhuisvesting, huisvesting van ouderen, verzorgingstehuis, gezinsvervangende
huisvesting en dergelijke, alsmede bijbehorende gemeenschappelijke voorzieningen (en
ruimten) c.q. verzorgingsfaciliteiten;
c. (..)
Artikel 1: Begripsomschrijvingen Pro
1.1
In deze voorschriften wordt verstaan onder:
Huishouden
Een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke
huishouding voeren of willen voeren, waarbij de volgende maxima zijn opgenomen:
a. studenten: maximaal 5;
b. beschermd wonen: maximaal 12.