Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/320
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 maart 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar.
Beslissing
1. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres 1] .
2.1.
Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1960) met een gebruikersoppervlakte van 90 m2. De woning is gelegen op een perceel van 153 m2. De woning heeft twee bergingen en een garage.
Procesverloop
3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waarde [1] van de woning voor het hierna genoemde belastingjaar:
- Belastingjaar: 2023
- Vastgestelde waarde: € 164.000
3.1.
Belanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is:
- Dictum: Bezwaar ongegrond
- Waarde na bezwaar: € 164.000
- Nevenbeslissingen: Niet van toepassing
3.2.
Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft nog een nader stuk ingediend.
3.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen:
- Namens de gemachtigde: [naam 1]
- Namens de heffingsambtenaar: [naam 2]
3.4.
Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd.
3.5.
De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld.
De gronden voor de beslissing
4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt:
- Waarde volgens belanghebbende: lager dan € 164.000
- Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 164.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 179.000 in de beroepsfase.
4.1.
Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.
Formele beroepsgronden
4.2.
Er zijn geen formele beslispunten in dit dossier.
Materiële beroepsgronden
4.3.
De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 179.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen betwist. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onterecht de woning van belanghebbende heeft aangemerkt als vrijstaande woning.
4.5.
Gezien de foto’s uit het waarderapport en de luchtfoto komt het volgende de rechtbank voor. De woning van belanghebbende lijkt bij eerste aanblik een vrijstaande woning, maar bij nauwkeurige bestudering valt op dat de gevel vernieuwd is en daarbij gelijk getrokken is met de garage. Dit is te zien aan de kleur van de voorgevel en de stenen van het huis. De rechtbank merkt op dat mogelijk de objectkenmerken in de permanente marktanalyse nog niet zijn aangepast, dus in zoverre volgt de rechtbank de stelling van belanghebbende.
4.6.
De rechtbank merkt echter op dat de referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 3] volgens diezelfde openbare bronnen ook geschakeld zijn, gezien de foto’s van de referentiewoningen in het waarderapport. Deze informatie is evenmin opgenomen in de matrix van de heffingsambtenaar. Zoals vermeld in rechtsoverweging 4.5, kan bepleit worden dat de woning van belanghebbende aanpassing behoeft van de objectkenmerken, maar dat geldt ook voor de referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 3] . De rechtbank is van oordeel dat zonder verdere onderbouwing, bijvoorbeeld met foto’s van de woning van belanghebbende als van de referentiewoningen, de gronden van belanghebbende niet overtuigen, hetgeen tot de tussenconclusie leidt dat de referentieobjecten geschikt zijn om mee te vergelijken.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij op de juiste wijze de marktgegevens heeft omgezet naar een rekengrootheid voor het bepalen van de waarde van de woning?
4.7.
Ten aanzien van de bepaling van de gemiddelde prijs per vierkante meter van de referentiewoningen liggen geen beslispunten voor.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op juiste wijze is opgebouwd, waardoor de conclusie is gerechtvaardigd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
4.8.
Ten aanzien van de waarde-opbouw van de woning op basis van de marktgegevens liggen geen beslispunten voor.
Slotsom van de materiële beroepsgronden
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Bijlage: juridisch kader
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.