Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 12074448 \ VV EXPL 26-8
Vonnis in kort geding van 12 maart 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[eiseres],
2.
[eiseres],
te [plaats 2] ,
3.
[eiser 2],
3.
[eiser 2],
te [plaats 3] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. F.P.W. Kralt,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 4] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: IMW.
1.De zaak in het kort
1.1.
[gedaagde] huurt een woning van [eisers] . [eisers] wil dat [gedaagde] de woning verlaat, omdat hij een forse huurachterstand heeft laten ontstaan. Ook is sprake van drugsoverlast vanuit de woning. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de woning moet verlaten. Ook moet hij de (achterstallige) huur aan [eisers] voldoen tot het moment waarop hij de woning verlaat.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 11;
- de door [eisers] toegestuurde aanvullende producties 12 tot en met 16;
- de conclusie van antwoord met bijlagen van [gedaagde] die op de mondelinge behandeling is ingediend;
- de mondelinge behandeling van 26 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de conclusie van antwoord met bijlagen van [gedaagde] die op de mondelinge behandeling is ingediend;
- de mondelinge behandeling van 26 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 maart 2023 van [eisers] de woning aan de [adres] te [plaats 4] (hierna: het gehuurde).
3.2.
De laatstelijk geldende huurprijs bedraagt € 906,07 per maand. Per 1 maart 2026 bedraagt de maandelijkse huurprijs € 945,94.
3.3.
Vanaf augustus 2025 is [gedaagde] gestopt met het volledig betalen van de maandelijkse huur. De huur voor augustus 2025 is gedeeltelijk betaald. De maanden september 2025 tot en met februari 2026 zijn in zijn geheel niet betaald. Op het moment van dagvaarden is de huurachterstand opgelopen tot een bedrag van € 5.524,31.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand, vermeerderd met de proceskosten.
4.2.
[eisers] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Hij betaalt de maandelijkse huurtermijnen niet en toont geen initiatief om zijn betalingsachterstand in te lossen. Ook is er geen concreet zicht op verbetering in de toekomst. Bovendien is sprake van drugsoverlast. De gemeente overweegt daarom ook sluiting van de woning. [eisers] heeft daarom recht en belang om in kort geding ontruiming te vorderen om verdere schade te beperken.
4.3.
[gedaagde] heeft niet betwist dat een huurachterstand is ontstaan. Wegens persoonlijke omstandigheden lukt het hem niet om de maandelijkse huur te betalen. [gedaagde] is werkzaam als zelfstandig timmerman. Door een terugval in zijn verslaving heeft hij een periode zijn werk niet meer kunnen uitvoeren en daardoor geen inkomsten kunnen genereren. Hij krijgt hulp van een maatschappelijk ondersteuner en er is een aanvraag ingediend bij de gemeente voor het opstarten van budgetbeheer. Ook is een uitkering aangevraagd.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
[eisers] heeft een spoedeisend belang bij de vordering
5.1.
De kantonrechter overweegt dat voor toewijzing van een vordering in kort geding in de eerste plaats is vereist dat er feiten of omstandigheden zijn die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.
5.2.
[eisers] heeft onweersproken gesteld dat hij gelet op de omvang van de huurachterstand en de drugsoverlast die vanuit het gehuurde afkomstig is voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering tot ontruiming van het gehuurde en de betaling van de huurachterstand. [eisers] is dan ook ontvankelijk in zijn vordering.
De gevorderde ontruiming wordt toegewezen
5.3.
Vervolgens is de vraag of het aannemelijk is dat de vordering van [eisers] in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is om de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
5.4.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
5.5.
Op grond van de wet [1] geldt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij (en in geval van huur de kantonrechter) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming door haar bijzondere aard of geringe betekening de ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt.
5.6.
Gezien de huurachterstand staat vast dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter acht het in dit geval ook voldoende aannemelijk dat de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen, gezien de omvang van de huurachterstand. De huurachterstand bedroeg ten tijde van dagvaarding € 5.524,31 en zag op zes maandtermijnen. [eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij niet verwacht de huur voor de maand maart 2026 te zullen ontvangen. Hierdoor zal de huurachterstand blijven oplopen. De gemachtigde van [gedaagde] heeft dit niet betwist.
5.7.
Hoewel de omvangrijke huurachterstand al kwalificeert als een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] , speelt ook de drugoverlast in en rondom het gehuurde een rol. Tijdens de mondelinge behandeling is de kantonrechter gebleken dat [gedaagde] kampt met verslavingsproblematiek. Het vermoeden bestond dat het gehuurde werd gebruikt als stash locatie. De politie heeft op verdenking van een overtreding van de Opiumwet de woning van [gedaagde] doorzocht. Tijdens de doorzoeking zijn grote hoeveelheden drugs gevonden. De gemeente overweegt op dit moment tot sluiting van de woning over te gaan. Ook dit wordt door de gemachtigde van [gedaagde] niet betwist. Daarmee is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en strijd met goed huurderschap. De gemachtigde van [gedaagde] heeft wel toegelicht dat [gedaagde] een erg kwetsbare en gevoelige man is en dat misbruik van hem is gemaakt. Deze omstandigheden komen echter voor rekening van [gedaagde] en maken niet dat er geen sprake is van een tekortkoming.
5.8.
Verder moet beoordeeld worden of sprake is van situatie die zodanig ernstig of acuut is, dat van [eisers] niet gevergd kan worden dat hij de beslissing in de bodemprocedure afwacht.
5.9.
[eisers] heeft in dit kader aangevoerd heel veel geduld te hebben gehad met [gedaagde] . Hij heeft zijn huurschuld een periode (gedeeltelijk) betaald door het verrichten van werkzaamheden voor [eisers] . Door de terugval in zijn verslaving lukte het [gedaagde] niet meer om te werken. Hij was voor [eisers] niet meer bereikbaar en zij ontving van andere huurders meldingen dat [gedaagde] spullen bij hen had ontvreemd. De gemachtigde van [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling gesteld dat hij inmiddels hulp krijgt om met zijn verslaving om te gaan en ook is aangemeld voor Budgetbeheer bij de gemeente. Ook is een uitkering aangevraagd.
5.10.
De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het uitzicht op hulp en inkomsten onvoldoende concreet en in zijn geheel niet onderbouwd zijn, zodat dit geen reden vormt om de gevorderde ontruiming in kort geding af te wijzen.
5.11.
Voor zover de gemachtigde van [gedaagde] aanvoert dat een ontruiming van het gehuurde in kort geding niet gerechtvaardigd is, gelet op het woonbelang van [gedaagde] , slaagt ook dat verweer niet. Weliswaar heeft [gedaagde] belang bij behoud van zijn woning, maar dat is in dit geval niet van doorslaggevende betekenis. Tegenover het belang van [gedaagde] staat het belang dat [eisers] heeft bij een huurder die op tijd betaalt en het gehuurde gebruikt conform de huurovereenkomst. Uit de toelichting ter zitting blijkt dat [eisers] in het verleden voldoende geduld heeft gehad.
5.12.
Nu de huurachterstand per 1 maart 2026 hoogstwaarschijnlijk is opgelopen tot ruim zeven maanden en er geen concreet zicht is op (af)betalingen op korte termijn, is de kantonrechter van oordeel dat een belangenafweging in het voordeel van [eisers] uitvalt. De gevorderde ontruiming in kort geding is dan ook toewijsbaar.
5.13.
Door [eisers] wordt gevorderd te ontruiming binnen een termijn van zeven dagen toe te wijzen. De kantonrechter ziet in dit geval geen aanleiding om van de termijn van veertien dagen af te wijken.
[gedaagde] moet de huurachterstand betalen
5.14.
[eisers] heeft bij dagvaarding gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand tot en met maart 2026. Ondanks dat de maand maart 2026 ten tijde van de mondelinge behandeling nog niet verschuldigd was, was tussen partijen niet in geschil dat deze termijn hoogstwaarschijnlijk niet betaald zou worden. Dat brengt de huidige huurachterstand op een bedrag van € 6.470,25 tot en met maart 2026.
5.15.
[gedaagde] heeft aangegeven geschrokken te zijn van de hoogte van de huurachterstand. Hij dacht dat de huurachterstand lager zou zijn, omdat hij nog werkzaamheden voor [eisers] heeft verricht en dit verrekend zou worden met de huurtermijnen. [eisers] heeft een overzicht overgelegd waarin de uitbetalingen die aan [gedaagde] zijn gedaan voor de verrichte werkzaamheden zijn opgesomd en verrekend met de huurnota’s. Dit overzicht is door [gedaagde] niet betwist. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van de vordering van [eisers] . Het gevorderde bedrag van € 6.470,25 is dan ook toewijsbaar.
5.16.
[eisers] vordert verder een bedrag gelijk aan de huurprijs ter hoogte van € 945,94 vanaf de ontruiming tot aan het tijdstip dat hij het gehuurde aan een ander heeft verhuurd. De kantonrechter ziet geen aanleiding om deze vordering toe te wijzen. Onduidelijk is op welke termijn de woning opnieuw aan een ander verhuurd zal zijn.
[gedaagde] moet buitengerechtelijke incassokosten betalen
5.17.
[eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De door [eisers] c.s. verstuurde aanmaning voldoet niet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW Pro gestelde eisen. In de aanmaning is namelijk betaling verlangd van een hoofdsom die hoger is dan de hoofdsom die [gedaagde] op het moment van de aanmaning nog verschuldigd was. In de aanmaning is namelijk de gehele huurtermijn voor de maand augustus 2025 opgenomen, terwijl deze verrekend had moeten worden met de door [gedaagde] verrichte werkzaamheden. In de dagvaarding is dit gecorrigeerd. In het verlengde daarvan is in de aanmaning bovendien een te hoog bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten aangezegd. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
5.18.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
125,57
- griffierecht
€
265,00
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.111,57
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres] te [plaats 4] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eisers] zijn, en de sleutels af te geven aan [eisers] ,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eisers] een bedrag van € 6.470,25 aan achterstallige huur tot en met maart 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.111,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2026.