Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11581470 \ CV EXPL 25-1133
Vonnis van 11 maart 2026
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. J.N. Reijn,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De zaak in het kort
1.1.
[gedaagde] huurt van [eiseres] een bedrijfsruimte. [eiseres] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat [gedaagde] een huurachterstand van meer dan drie maanden heeft laten ontstaan. Ook vordert zij onder andere betaling van de huurachterstand, contractuele boetes en buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] toe.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 maart 2025;
- de akte vermindering van eis van [eiseres] van 6 maart 2025;
- de conclusie van antwoord;
- de aanvullende producties 7 en 8 van [eiseres] ;
- de conclusie van antwoord;
- de aanvullende producties 7 en 8 van [eiseres] ;
- de akte vermeerdering van eis van [eiseres] van 15 augustus 2025 met productie 9;
- de akte vermeerdering van eis van [eiseres] van 6 februari 2026;
- de mondelinge behandeling van 6 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] verhuurt met ingang van 1 maart 2024 de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2015) (hierna: algemene bepalingen) van toepassing verklaard. De laatstelijk geldende huurprijs bedraagt € 1.014,20 per maand. In 2024 was de maandelijkse huurprijs € 975,00.
3.2.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Ten tijde van de dagvaarding was de huurachterstand drie maanden. Dit betrof de maanden november 2024, december 2024 en maart 2025. Na betekening van de dagvaarding heeft [gedaagde] op diezelfde dag de huur van maart 2025 ter hoogte van € 1.014,20 voldaan.
3.3.
Na het uitbrengen van de dagvaarding is de huurachterstand verder opgelopen.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert - samengevat en na vermeerdering van eis per akte van 15 augustus 2025 en ter zitting – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
De huurovereenkomst te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 3.450,00 aan huurachterstand en contractuele boetes, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf datum vonnis tot de dag der algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen om vanaf 1 april 2025 € 1.014,20 aan [eiseres] te betalen ter zake de huurverplichting tot aan de dag van ontbinding van de huurovereenkomst en vanaf ontbinding een aan de huurprijs gelijk bedrag aan schadevergoeding voor elke ingegane maand dat gedaagde nog in voornoemd pand verblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag van algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding, vooralsnog gelijk aan drie maanden huur, ter hoogte van € 3.042,60;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 233,95 in verband met onbetaalde gebruikerslasten uit de aanslag gemeentelijke belastingen 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 dagen na factuurdatum;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 581,42 aan buitengerechtelijke kosten;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
4.2.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst. Ten tijde van dagvaarding bestond een huurachterstand van drie maanden. Na het uitbrengen van de dagvaarding is geen enkele huurtermijn tijdig betaald. Ook is de huurachterstand verder opgelopen en heeft [gedaagde] de verschuldigde gebruikerslasten niet voldaan. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens [eiseres] de ontbinding van de huurovereenkomst. Door deze ontbinding lijdt [eiseres] schade, ook die wil zij vergoed zien. Omdat [gedaagde] geen gehoor heeft gegeven aan de verzoeken van [eiseres] om de huurachterstand te betalen, heeft [eiseres] zich genoodzaakt gezien om de incasso van haar vordering uit handen te geven. De kosten die hierdoor zijn gemaakt, moet [gedaagde] volgens [eiseres] ook vergoeden. Ook wordt aanspraak gemaakt op de wettelijke rente en de kosten van de procedure.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. Wegens ziekte van de bestuurder en eigenaar van [gedaagde] is de bedrijfsvoering beïnvloed en beperkt. [gedaagde] is voor haar inkomen volledig afhankelijk van haar bedrijfsvoering. Zij had gehoopt op begrip vanuit [eiseres] en dat er afspraken gemaakt konden worden over de huurachterstand en betaling daarvan. Verder stelt [gedaagde] zich ook op het standpunt dat de huurovereenkomst ten onrechte is gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW). Er is hier sprake van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
[gedaagde] moet de huurachterstand en gebruikslasten betalen
5.1.
Vast staat dat [gedaagde] ten tijde van dagvaarding een huurachterstand van drie maanden heeft laten ontstaan. De kale huurachterstand bedroeg destijds € 2.965,20 en zag op de maanden november 2024, december 2024 en maart 2025. Direct nadat [gedaagde] de dagvaarding heeft ontvangen, heeft zij de huur van maart 2025 betaald. Dit bracht de kale huurachterstand op een bedrag van € 1.950,00.
5.2.
Ter zitting heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] over de maand juli 2025 geen huur heeft betaald. Vanaf december 2025 is [gedaagde] volledig gestopt het met betalen van de huur. Ten tijde van de mondelinge behandeling is de huurachterstand daarmee opgelopen tot € 6.006,80, zijnde zes maanden.
5.3.
[gedaagde] is niet op de mondelinge behandeling verschenen. De huidige huurachterstand is dan ook niet door haar weersproken. In haar eerdere processtukken heeft [gedaagde] erkend dat er betalingsachterstanden zijn ontstaan. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] ten tijde van de mondelinge behandeling (berekend tot en met de maand februari 2026) een huurachterstand heeft van zes maanden.
5.4.
In haar vordering heeft [eiseres] rekening gehouden met de destijds toekomstige en inmiddels reeds verschuldigde huurtermijnen, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid daarvan. Inmiddels is de huur over maart 2026 ook verschuldigd en zal ook die termijn worden toegewezen, voor zover nog niet betaald. De gevorderde betaling van de huurachterstand wordt daarom toegewezen tot en met maart 2026 tot een bedrag van € 7.021,00
5.5.
Naast betaling van de huurachterstand, vordert [eiseres] ook betaling van de door [gedaagde] verschuldigde gebruikerslasten uit de aanslag gemeentelijke belastingen ter hoogte van € 233,95. Door [gedaagde] is geen verweer gevoerd tegen deze vordering. De vordering zal dan ook worden toegewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen
5.6.
Uit artikel 6:265 lid 1 BW Pro volgt dat elke tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij (en in geval van huur de kantonrechter) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming door haar bijzondere aard of geringe betekening de ontbinding en de gevolgen daarvan niet rechtvaardigt.
5.7.
Gezien de huurachterstand staat vast dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. In dit geval kan dat naar het oordeel van de kantonrechter ook leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter houdt er in dit geval rekening mee dat de huurachterstand na het uitbrengen van de dagvaarding verder is opgelopen en [gedaagde] geen concreet plan of zekerheid heeft gegeven voor betaling van de lopende huur of de achterstand. In tegenstelling daartoe heeft [gedaagde] lange tijd niet gereageerd op de aanmaningen van [eiseres] . Ook verschillende toezeggingen over het in samenspraak opleveren van het gehuurde is zij niet nagekomen. Van [eiseres] kan dan ook niet langer gevergd worden dat de huurovereenkomst in stand blijft. Om die reden zal de kantonrechter de huurovereenkomst ontbinden.
5.8.
Omdat de kantonrechter de huurovereenkomst zal ontbinden, moet [gedaagde] de bedrijfsruimte ontruimen. Dat moet gebeuren binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis.
[gedaagde] moet een gebruiksvergoeding betalen
5.9.
[eiseres] wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 1.014,20, vanaf de ontbinding tot het moment dat het gehuurde is ontruimd. Dit bedrag betreft de laatst geldende huurprijs en na de ontbinding is dit de gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] de bedrijfsruimte nog gebruikt. Deze vordering is door [gedaagde] niet als zodanig weersproken en zal daarom worden toegewezen.
Voor de schadevergoeding wordt verwezen naar de schadestaatprocedure
5.10.
[eiseres] vordert verder een vergoeding voor de schade die zij lijdt door de ontbinding van de huurovereenkomst. Ten aanzien van de periode na de ontruiming geldt het volgende. Op grond van artikel 6:277 lid 1 BW Pro kan de partij van wie de tekortkoming een grond voor ontbinding heeft opgeleverd verplicht zijn om schade te vergoeden die de wederpartij lijdt doordat geen nakoming, maar ontbinding van die overeenkomst plaatsvindt. In beginsel betekent dit dat [gedaagde] vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot in beginsel 28 februari 2029 aan [eiseres] een schadevergoeding wegens het niet naar behoren nakomen van de huurovereenkomst moet betalen. [eiseres] beperkt de vordering vooralsnog tot drie maanden. Of de schade van [eiseres] daadwerkelijk beperkt blijft of juist oploopt tot drie maanden, hangt af van de vraag of het haar lukt om binnen drie maanden een andere huurder te vinden. Nu het niet duidelijk is of [eiseres] schade zal lijden en zo ja hoe hoog die is, zal de kantonrechter ambtshalve [gedaagde] veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat. Achteraf kan dan concreet vastgesteld worden of [eiseres] schade lijdt en zo ja hoe hoog de schade is. Daarbij gaat de kantonrechter ervan uit dat [eiseres] in het kader van haar schadebeperkingsplicht het pand binnen een redelijke termijn opnieuw zal kunnen verhuren.
Kwalificatie huurovereenkomst niet relevant, algemene bepalingen wel van toepassing
5.11.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst ten onrechte is betiteld als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. Volgens haar is sprake van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro en [gedaagde] doet dan ook – voor zover hier aan de orde – een beroep op de huurbescherming die artikel 7:290 BW Pro haar biedt.
5.12.
De kantonrechter overweegt dat in dit geval in het midden kan blijven of het regiem van de artikelen 7:290 BW e.v. van toepassing is. Het gaat in deze procedure namelijk niet om de opzegging van de huurovereenkomst, maar om ontbinding daarvan. De kwalificatie verandert in dit geval niets aan de vaststelling dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het beoordelingskader voor de ontbinding van de huurovereenkomst is bij allebei de regiems gelijk.
5.13.
[gedaagde] stelt daarnaast dat de algemene bepalingen (artikel 7:230a BW) niet van toepassing zijn. De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet. Partijen handelen beide in de uitoefening van hun beroep of bedrijf. Het staat partijen vrij om de toepasselijkheid van een bepaalde set algemene bepalingen overeen te komen. Tevens is niet gesteld, noch gebleken dat de overeengekomen algemene bepalingen vernietigbaar zouden zijn. De algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW zijn dan ook op de huurovereenkomst van toepassing.
[gedaagde] moet de contractuele boete - na matiging - betalen
5.14.
Op grond van artikel 23.2 van de algemene bepalingen is [gedaagde] een boete van 1% per maand, met een minimum van € 300,00 per maand verschuldigd indien een uit de huurovereenkomst verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan. Door [eiseres] wordt € 1.500,00 aan contractuele boete gevorderd. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op matiging van de boete.
5.15.
Allereerst stelt de kantonrechter vast dat de boete verschuldigd is. Immers is gebleken dat de huur over de maanden november 2024, december 2024, maart 2025 en juli 2025 niet prompt op de vervaldag is voldaan. Omdat de boete verschuldigd is, komt de kantonrechter ook toe aan het beroep op matiging van de boete. Uit artikel 6:94 lid 1 BW Pro volgt dat de rechter de boete kan matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Met deze bevoegdheid moet de rechter terughoudend omgaan. Matiging is alleen aan de orde als de toepassing van het boetebeding in het specifieke geval tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt.
5.16.
In dit geval ziet de kantonrechter aanleiding om de boete met € 300,00 te matigen. Hierbij weegt de kantonrechter het volgende mee. Op basis van het boetebeding is [gedaagde] minimaal € 300,00 verschuldigd, hetgeen in percentages uitgedrukt neerkomt op ongeveer 30,1 % van de huurprijs over 2024 en 29,6 % over 2025. Hierbij weegt de kantonrechter in overwegende mate mee dat [gedaagde] met de huurbetaling over de maand maart slechts twee dagen te laat was. De gevorderde contractuele boete zal daarom worden toegewezen tot een bedrag van € 1.200,00.
[gedaagde] moet de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten gedeeltelijk betalen
5.17.
[eiseres] vordert na schriftelijke eisvermeerdering op de mondelinge behandeling van 6 februari 2026 vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter heeft de eiswijziging toegestaan, omdat zij heeft geconstateerd dat de toelating daarvan geen strijd oplevert met de goede procesorde. De ratio achter artikel 130 lid 3 Rv Pro is dat voorkomen moet worden dat de niet verschenen gedaagde tot iets kan worden veroordeeld waarvan hij niet weet en niet kan weten dat en waarom het is gevorderd. Deze situatie doet zich hier niet voor. [eiseres] heeft in het lichaam van de dagvaarding uiteengezet waarom zij aanspraak maakt op de buitengerechtelijke incassokosten en wat de hoogte daarvan is. Zij is abusievelijk vergeten haar vordering ook in het petitum op te nemen. Kennelijk is dit [gedaagde] niet opgevallen, nu zij in haar conclusie van antwoord verweer heeft gevoerd tegen de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Zij was dus al van de inhoud van de vordering op de hoogte. De kantonrechter ziet daarom geen reden om de eiswijziging niet toe te laten.
5.18.
De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiseres] heeft slechts voor een gedeelte van de vordering voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De sommaties die zij ter onderbouwing heeft overgelegd als productie 3 zien slechts, op de huurachterstand en boete over de maanden november 2024 en december 2024. Niet is gebleken dat ook voor de andere vorderingen buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Daarom zal een bedrag van € 380,00 worden toegewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
5.19.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
122,35
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punt × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.356,35
5.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt met ingang van vandaag de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte staande en gelegen te [plaats 2] aan het adres [adres] ;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met medeneming van al degene die, en al hetgeen zich daarin of daarop niet vanwege [eiseres] bevindt, eventuele onderhuurders daaronder begrepen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiseres] :
- een bedrag van € € 6.006,80 aan achterstallige huur tot en met februari 2026, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van algehele betaling,
- een bedrag van € 1.014.20 aan achterstallige huur voor de maand maart 2026, voor zover [gedaagde] met betaling daarvan in gebreke is gebleven, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van algehele betaling,
- een bedrag van € 1.200,00 aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van algehele betaling,
- een bedrag van € 380,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf datum vonnis tot aan de dag van algehele betaling,
- een bedrag van € € 233,95 aan gebruikerslasten uit de aanslag gemeentelijke belastingen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 30 dagen na de factuurdatum tot aan de dag van algehele betaling,
- een bedrag van € 1.014,20 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf 1 april 2026 tot het moment waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover van de opeisbaarheid van de betreffende gebruiksvergoedingstermijnen tot aan de dag van algehele betaling;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding aan [eiseres] van schade wegens huurderving vanaf de dag van ontruiming tot ten hoogste 28 februari 2029, nader op te maken bij staat;
6.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.356,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Badal en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2026.