Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/2471
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 april 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak op het [adres] te [plaats] (de garagebox) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 22.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 2 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [vertegenwoordiger 1] , [vertegenwoordiger 2] en [vertegenwoordiger 3] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de garagebox aan [adres] te [plaats] . Het betreft een garagebox uit het bouwjaar 1963 met een oppervlakte van 19 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de garagebox te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de garagebox lager dient te zijn dan de vastgestelde waarde van € 22.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 22.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de garagebox niet te hoog vastgesteld.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de garagebox niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de garagebox bepaald met toepassing van de vergelijkingsmethode, waarbij is uitgegaan van gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Daarmee is aangesloten bij de waarde in het economisch verkeer/ marktwaarde. De in beroep overgelegde matrix bevestigt volgens de heffingsambtenaar dat de vastgestelde waarde van € 22.000 in overeenstemming is met de markt.
5.4.
Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten op zichzelf niet gemotiveerd betwist. Belanghebbende heeft wel gewezen op andere, door hem aangedragen objecten met een lagere waarde, te weten een tweetal andere garages in [plaats] die eigendom zijn van hemzelf respectievelijk zijn partner. Deze garages zijn volgens belanghebbende groter dan de garagebox, terwijl de WOZ-waarde van beide slechts € 18.000 bedraagt. Bij toepassing van de vergelijkingsmethode dient echter te worden uitgegaan van gerealiseerde verkoopprijzen en niet van vastgestelde WOZ-waarden van andere panden. Dat de vergelijkingsobjecten voor meer geld zijn verkocht doordat – volgens belanghebbende – er in de wijk weinig of geen garages beschikbaar zijn en er daardoor flink wordt overboden, is juist inherent aan een open markt.
5.5.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.
5.6.
De rechtbank merkt ten overvloede op dat belanghebbende heeft aangevoerd dat hij niet op de juiste wijze bezwaar kon maken, omdat het door de gemeente beschikbaar gestelde digitale formulier was toegesneden op woningen en niet op garageboxen. De heffingsambtenaar heeft toegelicht waarom ervoor is gekozen om het digitale formulier in te richten op de wijze waarop dat is gedaan. Dat laat onverlet dat er ruimte is in het formulier om waar nodig andere argumenten te benoemen (wat belanghebbende ook heeft gedaan) en bovendien staan er meer/andere wegen open om bezwaar te maken. Aldus is niet gebleken dat belanghebbende is belemmerd in het indienen van bezwaar.
5.7.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de garagebox en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.