ECLI:NL:RBZWB:2026:1254

• Datum uitspraak: 25 februari 2026
• Publicatiedatum: 25 februari 2026
• Zaaknummer: 12029820 \ VV EXPL 25-118
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Speekenbrink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming woning en betaling huurachterstand na ontbinding huurovereenkomst

In deze kortgedingprocedure vordert de verhuurder de ontruiming van een gehuurde woning en betaling van de huurachterstand door de huurders. De huurovereenkomst was eerder ontbonden wegens achterstallige huur, maar de huurders bleven in de woning verblijven en gebruikten deze mogelijk voor prostitutie. De huurders verschenen niet in de procedure en voerden geen verweer.

De kantonrechter stelt vast dat ondanks het ontbreken van een nieuwe schriftelijke huurovereenkomst, door het ontbreken van een tijdige aanzegging en bevestiging via WhatsApp een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. De huurders zijn in gebreke gebleven met betaling van de huur sinds oktober 2025, met een achterstand van vijf maanden.

Daarnaast is vastgesteld dat de woning in strijd met wet- en regelgeving wordt gebruikt voor prostitutie, wat een schending is van de huurovereenkomst en de bestemming van de woning. Dit rechtvaardigt volgens de kantonrechter een spoedige ontbinding en ontruiming.

De kantonrechter veroordeelt de huurders tot ontruiming binnen veertien dagen en tot betaling van de huurachterstand van €8.250,00 plus wettelijke rente, alsmede betaling van de huur vanaf maart 2026 tot aan ontruiming. Tevens worden zij veroordeeld tot betaling van de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Huurders worden veroordeeld tot ontruiming en betaling van huurachterstand en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 12029820 \ VV EXPL 25-118

Vonnis in kort geding van 25 februari 2026

in de zaak van

[verhuurder]

te [plaats]

eisende partij

hierna te noemen: [verhuurder]

gemachtigde: mr. J.N. Reijn

tegen

1. [huurder 1]

en
2. [huurder 2]

beiden te [plaats]

gedaagde partijen

hierna te noemen: [huurders]

niet in de procedure verschenen

De zaak in het kort

In deze kort gedingprocedure wil [verhuurder] dat [huurders] , die van hem een woning huren, worden veroordeeld om die woning te ontruimen en de huurachterstand te betalen. [huurders] hebben een huurschuld van inmiddels 5 maanden. Bovendien lijkt het erop dat [huurders] niet meer in het gehuurde woonachtig zijn en de woning nu door sekswerkers wordt gebruikt. [huurders] hebben geen verweer gevoerd. De vorderingen worden toegewezen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de op 5 januari 2026 uitgebrachte dagvaarding met producties;

- de mondelinge behandeling ter zitting van 11 februari 2026, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;

- de ter zitting door [verhuurder] overgelegde aanvullende productie.

1.2

Hoewel beiden behoorlijk werden gedagvaard met inachtneming van de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten, zijn [huurders] niet in de procedure verschenen. Zij hebben niet tijdig een schriftelijk antwoord ingediend of om uitstel van de behandeling gevraagd, noch was een van hen aanwezig bij de mondelinge behandeling ter zitting. Om die reden wordt tegen hen verstek verleend.

2. De feiten

2.1.

Met ingang van 3 maart 2023 verhuurt [verhuurder] aan [huurders] de zelfstandige woonruimte aan het [adres] . Aanvankelijk was dit tijdelijk voor de duur van 2 jaren.

2.2.

Bij aanvang bedroeg de huurprijs € 1.500,00 per maand. Krachtens artikel 5.2 van de destijds gesloten huurovereenkomst wordt de huurprijs jaarlijks per 1 juli (voor het eerst in 2023) verhoogd.

2.3.

Op vordering van [verhuurder] heeft de kantonrechter te [plaats] bij vonnis van

9 augustus 2023 de ontbinding van die huurovereenkomst uitgesproken en [huurders] bij verstek veroordeeld tot ontruiming van de woning en betaling van € 5.500,00 wegens achterstallige huur, alsmede een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en voor rente.

2.4.

Ontruiming van de woning heeft nooit plaatsgevonden. In plaats daarvan zijn partijen in september 2023 met elkaar een ‘laatste kans overeenkomst’ aangegaan op grond waarvan [huurders] tegen betaling van een maandelijkse vergoeding van € 1.500,00 tot en met de maand februari 2025 in de woning konden verblijven.

2.5.

In de ‘laatste kans overeenkomst’ is het volgende beding opgenomen:

“
Ondanks dat er geen huurovereenkomst meer is zal [verhuurder] analoog aan artikel 7:271 BW in december 2024 of januari 2025 tijdig het einde van het voortgezette gebruik van de woonruimte aanzeggen. Indien [verhuurder] hiertoe niet dan wel niet op het juiste moment overgaat zal na het einde van deze overeenkomst sprake zijn van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd analoog aan artikel 7:271 BW. ”

2.6.

Op 24 januari 2025 heeft [verhuurder] per Whatsappbericht aan [huurder 1] bevestigd dat hij instemt met een voortgezet gebruik van de woning voor onbepaalde duur. Het sluiten van een nieuwe overeenkomst daarvoor was volgens [verhuurder] niet nodig. Hij schreef: “
We can leave the contract as it is. So all the rules will stay the same. ” en verder op vraag van [huurder 1] naar de voorwaarden van de nieuwe huurovereenkomst: “
Just the contract and extra contract that is signed ‘laatste kans overeenkomst’. The way it is right now. ”.

2.7.

Met een op 11 november 2025 namens [verhuurder] aan [huurders] uitgebracht exploot is het vonnis van 9 augustus 2023 (opnieuw) betekend en werd de ontruiming van de woning aangezegd. Tevens werd aan [huurders] bevel gedaan om een bedrag van € 3.416,83 te betalen.

2.8.

In reactie daarop heeft de toenmalige advocaat van [huurder 1] namens haar een betalingsregeling voorgesteld en tevens meegedeeld dat [huurder 2] sinds januari 2025 niet meer in het gehuurde woonachtig is.

2.9.

Op 15 december 2025 heeft [verhuurder] ten aanzien van [huurders] aan de gemeente [plaats] melding gedaan als bedoeld in artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening.

2.10.

De gemeente Tilburg heeft bij brief van 17 december 2025 aan [verhuurder] het voornemen geuit om aan hem een last onder dwangsom op te leggen. Als reden daarvoor is vermeld dat toezichthouders, samen met politieagenten, op 3 december 2025 tijdens een controle hebben geconstateerd dat de woning wordt gebruikt ten behoeve van prostitutie in strijd met wet- en regelgeving voor ruimtelijke ordening en zonder te beschikken over de daarvoor vereiste vergunning.

3. Het geschil

3.1.

[verhuurder] vordert, samengevat, de veroordeling van [huurders] tot ontruiming van de woning aan [adres] , betaling van de tot en met de maand februari 2026 verschuldigde huur en - na wijziging van zijn eis ter zitting - de huur voor iedere maand na februari 2026, tot aan de ontruiming.

3.2.

Ter onderbouwing van zijn vorderingen voert [verhuurder] aan dat [huurders] hun verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomen. De huur moet voor de eerste dag van iedere maand worden betaald. Sinds oktober 2025 is geen huur meer betaald. Daarnaast blijkt uit de brief van de gemeente [plaats] met daarin het voornemen om een last onder dwangsom op te leggen dat in de woning een aantal vrouwelijke sekswerkers actief was. Dit is in strijd met bepalingen in de huurovereenkomst en met wet- en regelgeving. [huurders] zijn gewaarschuwde personen: eerder al werd de huurovereenkomst ontbonden wegens huurachterstanden. Aan hen is toen een laatste kans geboden. Gezien de voort-durende en herhaalde tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst kan van hem niet worden verlangd dat hij de huurovereenkomst laat voortduren. Het rechtvaardigt een spoedige ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. De uitkomst van een bodemprocedure kan hij niet afwachten, gezien de door de gemeente aangezegde last onder dwangsom. Daarom vordert hij in dit kort geding de ontruiming van het gehuurde, naast betaling van de huurachterstand, aldus [verhuurder] .

3.3.

Zoals hierboven reeds vermeld werd door [huurders] geen verweer gevoerd tegen de vorderingen.

4. De beoordeling

4.1.

Bij de beoordeling van de zaak staat voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een

- diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.2.

Naar het oordeel van de kantonrechter is op grond van de onweersproken stellingen van [verhuurder] voldoende aannemelijk dat hij een spoedeisend belang bij zijn vorderingen heeft, zodat hij daarin kan worden ontvangen.

4.3.

[verhuurder] baseert zijn vorderingen op het bestaan van een huurovereenkomst met zowel [huurder 1] , als [huurder 2] . Hoewel na de ontbinding door de kantonrechter van de in 2023 gesloten huurovereenkomst en de beëindiging, door tijdsverloop, van de ‘laatste kans overeenkomst’ op 28 februari 2025 geen nieuwe huurovereenkomst op papier is gesteld, volgt uit het bij 2.5 hierboven geciteerde beding in de ‘laatste kans overeenkomst’ en het ontbreken van een daarin vermelde aanzegging dat [verhuurder] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft aangeboden, die blijkens hun beider handtekeningen onder de ‘laatste kans overeenkomst’ door [huurders] is aanvaard. Ten aanzien van [huurder 1] is het bestaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd nog eens bevestigd in de Whatsappberichten tussen haar en [verhuurder] van 24 januari 2025. Omdat niet is gesteld of gebleken dat [huurder 1] of [huurder 2] die huurovereenkomst heeft opgezegd wordt het voortduren daarvan door de kantonrechter verondersteld.

4.4.

[verhuurder] stelt onweersproken dat de huurprijs inmiddels € 1.650,00 per maand bedraagt en dat [huurders] sinds oktober 2025 de huur onbetaald hebben gelaten. Ten tijde van de mondelinge behandeling van de zaak was dat volgens [verhuurder] onveranderd. Dit betekent dat thans de huur voor vijf maanden verschuldigd is. Geoordeeld wordt dat, mede gelet op de eerder wegens een huurschuld uitgesproken ontbinding van de huurovereen-komst, een betalingsachterstand van vijf huurtermijnen voldoende is om aannemelijk te achten dat een rechter die in een bodemprocedure moet oordelen over een op die grond gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, die ontbinding ook zou uitspreken en [huurders] tot ontruiming van het gehuurde zou veroordelen.

4.5.

Daar komt nog bij dat klaarblijkelijk in het gehuurde prostitutie wordt, althans werd gefaciliteerd. Of dit in strijd is met enige voorwaarde in de - niet op papier gestelde -huurovereenkomst kan in het midden blijven. Nu [huurders] niet hebben bestreden dat dergelijke activiteiten in strijd zijn met de door de gemeente in haar brief van 17 december 2025 nader genoemde wet- en regelgeving wordt vastgesteld dat [huurders] in strijd met artikel 7:213 BW zich ten aanzien van het gebruik van de woning niet als goed huurders hebben gedragen en die woning in strijd met artikel 7:214 BW niet hebben gebruikt zoals werd overeengekomen, dan wel niet hebben gebruikt overeenkomstig de bestemming als woning. En in het geval dat zij zelf niet bij die activiteiten betrokken waren of daarvan zelfs geen kennis zouden hebben gehad, geldt dat zij overeenkomstig artikel 7:219 BW hiervoor jegens [verhuurder] aansprakelijk zijn indien zij de woning aan derden in gebruik hebben gegeven. Een en ander maakt het te meer aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden.

4.6.

Gelet hierop zullen [huurders] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.

4.7.

De vordering tot betaling van de huurachterstand van € 8.250,00 (oktober 2025 t/m februari 2026) zal als door [huurders] niet weersproken, worden toegewezen. De over elke termijn gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar.

4.8.

Daarnaast zullen [huurders] worden veroordeeld tot betaling van € 1.650,00 per maand ter zake van huur voor iedere maand na februari 2026 tot en met de maand waarin de woning zal zijn ontruimd. Ook over deze bedragen zijn zij ingeval van niet tijdige betaling de wettelijke rente verschuldigd.

4.9.

[huurders] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden vastgesteld op:

- kosten van de dagvaarding

€

152,28

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

577,00

Totaal

€

986,28

4.10.

De veroordeling tot betaling van verschillende bedragen wordt steeds hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat zowel [huurder 1] , als [huurder 2] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

5. De beslissing

De kantonrechter, recht sprekend in kort geding:

5.1.

veroordeelt [huurders] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurder] zijn;

5.2.

veroordeelt [huurders] hoofdelijk om aan [verhuurder] te betalen:

a. a) € 8.250,00 aan achterstallige huur tot en met de maand februari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over de in dat bedrag begrepen huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldatum van iedere huurtermijn tot de dag van voldoening;

b) € 1.650,00 per maand vanaf de maand maart 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

5.3.

veroordeelt [huurders] hoofdelijk in de proceskosten van € 986,28, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Speekenbrink en is in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.