Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 12066551 \ VV EXPL 26-6
Vonnis in kort geding van 25 februari 2026
in de zaak van
BPD ONTWIKKELING B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: BPD,
gemachtigde: mr. L. van Dolen,
tegen
STERREN B.V.,
te Breda,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Sterren,
gemachtigde: mr. S. Namjesky.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 11 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Sterren
- de mondelinge behandeling van 11 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Sterren
- de pleitnota van BPD.
2.De feiten
2.1.
Tussen BPD en Sterren is met ingang van 1 september 2024 een tijdelijke huurovereenkomst ex. artikel 7:301 BW Pro tot stand gekomen voor de bedrijfsruimte aan [adres 1] met uitzondering van de appartementen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ) te Breda voor de duur van één jaar en vier maanden. De maandelijkse huurprijs bedraagt
€ 6.250,00 exclusief btw, € 7.562,50 inclusief btw. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro zoals opgesteld door de Raad van Onroerende Zaken in 2012 van toepassing verklaard.
2.2.
Sterren exploiteert een kringloopwinkel in het gehuurde en dient daarvoor een omgevingsvergunning te hebben. Deze vergunning is op 22 november 2024 verleend en bij beslissing op bezwaar van 24 april 2025 op een aantal punten gewijzigd. Door de gemeente is geconstateerd dat de vergunning door Sterren op meerdere punten niet wordt nageleefd en dat zij niet voldoet aan een aantal brandveiligheidsvoorschriften die voortvloeien uit het Besluit bouwwerken leefomgeving.
2.3.
Bij besluit van 23 september heeft de gemeente aan Sterren en BPD meerdere dwangsommen (variërend van € 1.000,00 - € 10.000,00) opgelegd voor het geval de overtredingen niet binnen de in het Besluit gestelde termijnen verholpen zouden zijn.
2.4.
De huurovereenkomst is op 30 september 2025 door BPD rechtsgeldig tegen
1 januari 2026 opgezegd en op 31 december 2025 geëindigd.
2.5.
Bij besluit van 11 november 2025 heeft de gemeente ingestemd met het verzoek van de advocaat van Sterren om een verlenging van de begunstigingstermijnen. De begunstigingstermijn is voor een aantal overtredingen genoemd in het besluit verlengd tot 15 december 2025 en voor een aantal andere overtredingen is de begunstigingstermijn verlengd tot en met 2 maart 2026.
2.6.
Medio november 2025 hebben partijen gesproken over een eventuele verlenging van de huurovereenkomst tot en met 28 februari 2026. BPD stelde daarbij als eis dat Sterren uiterlijk 15 december 2025 om 09:00 uur aan twee voorwaarden zou voldoen: a. de punten genoemd in het besluit die uiterlijk 15 december 2025 moeten zijn hersteld, zijn daadwerkelijk hersteld en uiterlijk 15 december 2025 is de helft van de huurachterstand, een bedrag van € 18.554,11 betaald.
2.7.
Sterren heeft niet aan voornoemde voorwaarden voldaan.
2.8.
Nadat BPD op 23 december 2025 een brief heeft gestuurd waarin zij Sterren sommeert het gehuurde uiterlijk 31 december 2025 leeg en ontruimd op te leveren en het gebruik per direct te staken, is Sterren daar niet toe overgegaan. In januari 2026 hebben partijen nog contact gehad om te komen tot een vrijwillige ontruiming van de bedrijfsruimte door Sterren. Partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt.
3.Het geschil
3.1.
BPD vordert samengevat – veroordeling tot ontruiming van het pand aan [adres 1] met uitzondering van de appartementen gelegen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ) te Breda op straffe van een dwangsom en betaling van huurachterstand, buitengerechtelijke incassokosten, contractuele boetes, een bedrag aan gebruiksvergoeding en proceskosten.
3.2.
BPD legt aan de vordering primair ten grondslag dat Sterren zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, omdat de huurovereenkomst op 31 december 2025 rechtsgeldig is geëindigd. Sterren is niet overgegaan tot ontruiming van het gehuurde, waardoor zij inbreuk maakt op het eigendomsrecht van BPD. Subsidiair legt BPD aan haar vordering ten grondslag dat Sterren meerdere van de op haar rustende kernverplichtingen uit de huurovereenkomst al geruime tijd niet nakomt. Er is een grote betalingsachterstand. Ondanks dat het de verplichting van Sterren is om te voldoen aan de bepalingen uit de vergunning en van overheidswege opgelegde veiligheidsnormen, voldoet Sterren hier niet aan en heeft de gemeente lasten onder dwangsom opgelegd, ook aan BPD als eigenaar van het pand. Gelet daarop en op de omvang van de betalingsachterstanden is sprake van zodanige ernstige tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en het is aannemelijk dat dit in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Omdat Sterren haar betalingsverplichtingen niet, niet tijdig of niet volledig nakomt maakt BPD aanspraak op contractuele boetes.
3.3.
Sterren voert verweer. Sterren concludeert tot niet-ontvankelijkheid van BPD, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van BPD, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van BPD in de kosten van deze procedure.
3.4.
Sterren voert het volgende aan. Sterren betwist dat BPD een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Daarnaast meent Sterren dat BPD misbruik maakt van haar bevoegdheden in die zin dat er tussen partijen tot begin januari 2026 goed contact is geweest over de brief van 23 december 2025 en dat de wederzijdse standpunten en belangen zijn besproken. Sterren heeft het zo begrepen dat het voor BPD vooral van belang was dat er geen dwangsommen zouden worden verbeurd. Door Sterren is toegelicht dat daaraan hard wordt gewerkt met een advocaat en dat er goede hoop is dat een verlenging van de begunstigingstermijn tot de mogelijkheden behoort. Enkele dagen later werd op 16 januari 2026 aangekondigd dat een kort geding procedure is gestart en dat BPD wil dat het pand zo snel mogelijk ontruimd en leeg wordt opgeleverd. Deze koerswijziging van BPD maakt dat sprake is van misbruik van bevoegdheid. Sterren verzoekt bij een toewijzing van de ontruiming een langere ontruimingstermijn vast te stellen dan de gevorderde drie dagen. Verder betwist zij dat BPD belang heeft bij een dwangsom. Tot slot betwist zij dat BPD een spoedeisend belang heeft bij betaling van een geldsom en de daarbij horende nevenvorderingen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft BPD een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming gezien haar stelling dat Sterren zonder recht of titel het gehuurde onder zich houdt, omdat de huurovereenkomst op 31 december 2025 rechtsgeldig is beëindigd en Sterren het gehuurde niet leeg en ontruimd heeft opgeleverd aan BPD. Het spoedeisend belang vloeit dus voort uit de aard van de zaak. Door het gehuurde onder zich te houden maakt Sterren een inbreuk op het eigendomsrecht van BPD. Bovendien hangt BPD een dwangsom van de gemeente boven het hoofd omdat niet aan alle vereisten van de omgevingsvergunning is voldaan door Sterren.
Zonder recht of titel in het gehuurde
4.3.
Tussen partijen staat vast dat Sterren zonder recht of titel gebruik maakt van het gehuurde. Sterren voert aan dat BPD met haar vordering misbruik van bevoegdheid maakt en dat daarom de gevorderde ontruiming niet kan worden toegewezen. Sterren wijst in dat kader op eerder constructief overleg dat tussen partijen werd gevoerd, nog tot een laat moment in januari 2026. Daarnaast voert zij aan dat er nog overleggen met de gemeente gaande zijn over verlenging van de begunstigingstermijn om te voldoen aan de gestelde eisen voor de omgevingsvergunning. Daarnaast heeft BPD er belang bij om geen leegstand te hebben in verband met een kraakrisico.
4.4.
De kantonrechter is met BPD van oordeel dat het verweer van Sterren op dit punt niet slaagt. Tijdens de mondelinge behandeling is door BPD toegelicht dat zij inderdaad constructief overleg heeft gehad met Sterren, maar dat zij ook steeds duidelijk is geweest over de andere kant van het verhaal, namelijk dat de situatie echt moet veranderen. Dit volgt uit de door BPD overgelegde correspondentie waarin zij dit duidelijk kenbaar heeft gemaakt aan Sterren: onder andere uit de e-mailberichten van 21 november 2025 en
25 november 2025 en de brief van 23 december 2025. Tijdens de mondelinge behandeling heeft BPD nogmaals benadrukt dat op enig moment de voordelen, waaronder geen leegstand, niet meer opwegen tegen de risico’s van de dwangsommen en een onveilige situatie in het gehuurde. Dit is een afweging die BPD zelfstandig mag maken. Daarbij komt dat Sterren wel stelt dat zij goede hoop heeft er met de gemeente uit te komen, maar dit niet onderbouwt. Onder die omstandigheden valt niet in te zien dat BPD misbruik maakt van haar bevoegdheid door weer te willen beschikken over het pand dat zij in eigendom heeft.
4.5.
Dit betekent dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De kantonrechter ziet aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op veertien dagen na betekening van het vonnis.
Dwangsom
4.6.
De door BPD gevorderde dwangsom van € 5.000,00 per dag of dagdeel dat Sterren niet voldoet aan de veroordeling tot ontruiming met een maximumbedrag van € 150.000,00 wijst de kantonrechter af. De kantonrechter is met Sterren van oordeel dat er geen aanleiding is om deze dwangsom op te leggen. Nu de vordering tot ontruiming wordt toegewezen heeft BPD daarmee immers al een titel waarmee zij naar de deurwaarder kan gaan om het vonnis ten uitvoer te laten leggen.
Huurachterstand
4.7.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De kantonrechter zal daarbij niet alleen moeten onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de kantonrechter mede betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling mocht de bodemrechter anders beslissen. Weliswaar heeft Sterren verweer gevoerd tegen het spoedeisend belang van het vorderen van een geldsom door BPD, echter is de kantonrechter van oordeel dat zolang de geldvorderingen niet ter discussie staan deze mee kunnen worden gevorderd.
4.8.
De door BPD gevorderde huurachterstand van € 21.608,21 is door Sterren niet betwist en wordt daarom toegewezen.
Contractuele boete
4.9.
BPD vordert ook een bedrag van € 4.500,00 (15 x € 300,00) aan contractuele boete omdat Sterren haar betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet, niet tijdig of niet volledig heeft voldaan. Sterren betwist dat zij deze boete verschuldigd is omdat er met haar afspraken gemaakt zijn over het gedeeltelijk en/of later betalen van de huurtermijnen. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst zij naar e-mailberichten die zijn overgelegd als productie 4 bij de dagvaarding. Omdat dit punt in geschil is tussen partijen en er gezien het verweer van Sterren mogelijk bewijslevering plaats zal moeten vinden op dit punt, waarvoor in een kortgedingprocedure geen plaats is, wijst de kantonrechter deze vordering af.
Gebruiks- dan wel schadevergoeding
4.10.
De door BPD gevorderde (gebruiks- dan wel schade)vergoeding van € 7.562,50 (gelijk aan de maandelijks verschuldigde huur) vanaf 1 januari 2026 tot aan de datum van ontruiming wijst de kantonrechter toe op grond van artikel 7:225 BW Pro. De stelling van Sterren dat door BPD onvoldoende is gesteld of gebleken dat BPD schade lijdt en de vordering daarom niet kan worden toegewezen slaagt niet. Op grond van artikel 7:225 BW Pro hoeft BPD dit immers ook niet aan te tonen.
Contractuele boete over de gebruiks- dan wel schadevergoeding
4.11.
De gevorderde contractuele boete van € 300,00 per maand voor zover Sterren de gevorderde schadevergoeding niet heeft betaald over de periode waar deze vergoeding betrekking op heeft, wijst de kantonrechter af gelet op wat hierover in overweging 4.9. is overwogen.
Contractuele boete vanwege onderhuur
4.12.
Door BPD is een bedrag aan contractuele boete gevorderd omdat Sterren het gehuurde gedeeltelijk zou onderverhuren. Gelet op de onvoldoende onderbouwing van BPD dat sprake is van onderhuur door Sterren en de betwisting van Sterren dat hier sprake van is wijst de kantonrechter de gevorderde boetes die hierop zien af. De enkele stellingen van BPD dat Sterren gezegd zou hebben dat zij de huur niet kan voldoen omdat haar onderhuurders niet tijdig betalen en de stelling van BPD dat een derde heeft gevraagd om een huurovereenkomst met BPD te sluiten omdat hij huurt van Sterren zijn onvoldoende om aan te nemen dat door Sterren wordt onderverhuurd aan derden.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.13.
BPD vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). BPD heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. BPD heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Een bedrag van € 991,08 zal daarom worden toegewezen.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.14.
BPD verzoekt het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat BPD het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als Sterren niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. Sterren kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op het hoger beroep is beslist. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van Sterren om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dat de belangen van BPD om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van BPD zwaarder wegen dan de belangen van Sterren. Het belang van BPD om zelf als eigenaar weer te beschikken over het pand weegt zwaarder dan het belang van Sterren om de beslissing van de gemeente op verlenging van de begunstigingstermijn af te wachten. Immers staat vast dat Sterren zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en zij daarom het gehuurde dient te verlaten. Ook heeft Sterren geen verweer gevoerd tegen de vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Daarom zal het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Proceskosten
4.15.
Sterren is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van BPD worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
155,02
- griffierecht
€
1.504,00
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.668,02
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Sterren om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan [adres 1] met uitzondering van de appartementen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te Breda te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van BPD zijn, en de sleutels af te geven aan BPD,
5.2.
veroordeelt Sterren om te betalen aan BPD:
a. a) € 21.608,21 aan achterstallige huur tot en met 31 december 2025,
b) € 7.562,50 per maand vanaf 1 januari 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.3.
veroordeelt Sterren om aan BPD te betalen een bedrag van € 991,08 aan buitengerechtelijke kosten,
5.4.
veroordeelt Sterren in de proceskosten van € 2.668,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Sterren niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.