Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/5258
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 juni 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 344.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar,
[vertegenwoordiger 1] en [vertegenwoordiger 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning (bouwjaar 1974) beschikt over een garage, een tuinhuis en een grondoppervlakte van 390 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Objectkenmerken van de woning
4. Belanghebbende stelt als eerste dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Belanghebbende meent dat op basis van zijn eigen berekening/ nameting uitgegaan moet worden van een gebruiksoppervlakte van 95 m2. Verder stelt belanghebbende dat de woning geen geschakelde-bungalow betreft, maar een tussenwoning. Tot slot heeft belanghebbende ter zitting toegelicht dat de woning niet beschikt over een berging en veranda/ overkapping en dat de garage (door een verbouwing) deel uitmaakt van het woongedeelte.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat voor de objectkenmerken van de woning is uitgegaan van de bouwtekeningen en van de gegevens zoals deze in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) zijn geregistreerd. Bij de vaststelling van waarde is uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 107 m2 en zijn de bijgebouwen apart gewaardeerd. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de gebruiksoppervlakte – anders dan de woonoppervlakte – wordt vastgesteld door meting tot aan de binnenzijde van de buitenmuren. De heffingsambtenaar heeft ook verklaard dat de berging al dan niet terecht is afgesplitst van de garage, maar dat de (totale) oppervlakte van de twee bijgebouwen samen overeenkomt met de bouwtekeningen en de gegevens in de BAG. Tot slot heeft de heffingsambtenaar gesteld dat de woning in de bijbehorende IWOZ-rapportage is aangemerkt als zijnde geschakelde-bungalow.
4.2.
De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. Hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd is daartoe van onvoldoende gewicht. Om die reden zal de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de door de heffingsambtenaar beschreven objectgegevens. Daarbij merkt de rechtbank op dat de garage en de berging – die volgens belanghebbende deel uitmaken van het woongedeelte – in de taxatiematrix zijn gewaardeerd als bijgebouwen tegen een lagere prijs per m2.
De waarde van de woning
4.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een ongedateerde taxatiematrix ten grondslag gelegd.
4.7.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 361.232 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De berekende waarde is € 16.232 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 344.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.8.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
4.9.
Belanghebbende heeft specifiek gewezen op een drietal woningen in de directe omgeving van de woning die volgens hem goed vergelijkbaar zijn. Het gaat om de woningen aan [referentiewoning 4] , [referentiewoning 5] en [referentiewoning 6] . Belanghebbende voert aan dat deze woningen een lagere WOZ-waarde onderbouwen.
4.10.
De rechtbank acht de door belanghebbende aangevoerde woningen niet geschikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De woningen zijn niet verkocht binnen één jaar voor of na de waardepeildatum.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.11.
Belanghebbende voert daarnaast aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudsstaat van de woning. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft hij foto’s van de woning overgelegd.
4.12.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakte. Daartoe heeft de heffingsambtenaar grondstaffels overgelegd bij het de taxatiematrix.
4.13.
De stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudsstaat van de woning, volgt de rechtbank niet. De heffingsambtenaar heeft voor de onderhoudsstaat van de woning een factor 2 toegepast, resulterend in een correctie van 7%. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er op basis van de foto’s van belanghebbende geen aanleiding om een lagere factor (1) voor de onderhoudsstaat van de woning toe te passen.
4.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J.H. Bogert, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 23 februari 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.