Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6235
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak Hogeweg 50a 0058 te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 541.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, tot bijstand vergezeld van [persoon] en namens de heffingsambtenaar, [vertegenwoordiger 1] en [vertegenwoordiger 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande recreatiewoning (bouwjaar 1984) met twee bergingen.
2.1.
Belanghebbende heeft de woning op 13 oktober 2022 gekocht voor € 551.000, inclusief € 10.000 aan roerende zaken.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 400.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 541.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Objectkenmerken van de woning
4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onzorgvuldig heeft gehandeld omdat bij de vaststelling van de waarde van de woning is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Belanghebbende meent dat op basis van zijn eigen berekening/ nameting uitgegaan moet worden van een gebruiksoppervlakte van 75 m2. Daarnaast dient 126 m2 van de totale grondoppervlakte van 753 m2 aangemerkt te worden als ‘groenstrook’. Tot slot heeft de heffingsambtenaar twee bergingen ten onrechte in de waardering betrokken als gebruiksoppervlakte.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat voor de objectkenmerken van de woning is uitgegaan van de gegevens zoals deze in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) zijn geregistreerd. Bij de vaststelling van waarde is uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 66 m2, een grondoppervlakte van 753 m2 en zijn de bijgebouwen (de bergingen) apart gewaardeerd. Verder heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de gebruiksoppervlakte – anders dan de woonoppervlakte – wordt vastgesteld door meting tot aan de binnenzijde van de buitenmuren.
4.2.
De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd. Hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd is daartoe van onvoldoende gewicht. Om die reden zal de rechtbank bij de beoordeling van het beroep uitgaan van de door de heffingsambtenaar beschreven objectgegevens. Van een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel is daarom ook geen sprake.
De waarde van de woning
4.3.
De heffingsambtenaar stelt dat ter vaststelling van de waarde van de woning (primair) uitgegaan moet worden van door belanghebbende overeengekomen koopsom. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van de betaalde aankoopsom en een vergelijking met twee referentiewoningen bepaald op € 557.063. De berekende waarde is € 16.063 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 541.000. In de taxatiematrix is de woning vergeleken met de woningen aan [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] , beide te [plaats 2] . De referentiewoningen zijn – net als de woning – beide gelegen op het [recreatiepark] .
4.5.
De rechtbank overweegt als volgt. De WOZ-waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. [1] Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever
“de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [2]
“de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [2]
4.6.
De waarde van een woning wordt doorgaans bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [3] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Wanneer een woning kort voor of na de waardepeildatum is aangekocht, moet er in de regel van uit worden gegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de voor die woning betaalde prijs. [4]
De koopprijs is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen.
4.7.
Naar het oordeel van de rechtbank kan de waarde in dit geval het beste worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer van de woning. De woning is namelijk rond de waardepeildatum door belanghebbende zelf aangekocht (op 13 oktober 2022) en geeft daarmee een goede weergave van de marktwaarde van de woning rond de waardepeildatum. Belanghebbende stelt weliswaar dat het eigen koopcijfer geen goede weergave is, maar de rechtbank volgt belanghebbende daar niet in. De enkele verklaring dat belanghebbende de woning vanwege sentimentele redenen heel graag wilde hebben en daarom voor een te hoge prijs heeft aangekocht, is voor de rechtbank onvoldoende om tot de conclusie te leiden dat de aankoopsom geen reële en marktconforme transactie vormt.
4.8.
Belanghebbende betoogt daarnaast dat hij overlast ervaart van zandverstuivingen, roodwild, verhuurde recreatiewoningen op het aangrenzende recreatiepark en een nabij gelegen wandel- en fietspad. Ook stelt hij dat de groenstrook van 126 m2 een waarde verminderend effect heeft omdat deze groenstrook geen nut heeft. Naar het oordeel van de rechtbank kan dit betoog belanghebbende niet baten. Vaststaat dat de ligging van de woning ongewijzigd is gebleven en dat belanghebbende met de daarmee samenhangende overlast bekend was of dat behoorde te zijn. Belanghebbende was niettemin bereid om daar de door hem betaalde koopsom voor te betalen. De overlast die belanghebbende ervaart is dus in de aankoopprijs verdisconteerd en vormt daarom geen zelfstandige waardedrukkende factor.
4.9.
Verder heeft belanghebbende er op gewezen dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde waardestijging van omliggende vergelijkbare woningen. De rechtbank overweegt dat een eerder bepaalde waarde niet bepalend is voor de vaststelling van de nu in geschil zijnde waarde omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. [5]
4.10.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Gelijkheidsbeginsel
4.11.
Belanghebbende heeft gewezen op een tweetal woningen in de directe omgeving van de woning die volgens hem goed vergelijkbaar zijn. Het betreft de woning
aan [adres 1] , die op 28 oktober 2022 is verkocht voor € 414.207, en de woning aan [adres 2] , met een WOZ-waarde van € 381.000 per waardepeildatum 1 januari 2023, beide te [plaats 2] . Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door deze woningen niet in de beoordeling te betrekken.
4.12.
Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan slechts slagen als er sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen. Volgens belanghebbende zijn de door hem genoemde woningen goed vergelijkbaar. Door het wijzen op deze woningen maakt belanghebbende echter niet aannemelijk dat er sprake is van een met belanghebbende gelijk geval. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J.H. Bogert, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 23 februari 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.