Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1979
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mr. B. de Smit).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 januari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 554.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 december 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande semi-bungalow (bouwjaar 1995) met een gebruiksoppervlakte van 132 m2, een aangebouwde garage van
20 m2 en een grondoppervlakte van 870 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 492.680 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 554.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
De waarde van de woning
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 16 oktober 2024 door [taxateur] (taxateur) is opgemaakt.
4.4.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 565.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 12.000 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 554.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] ,
[referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] , alle te [plaats] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de referentiewoning aan [referentiewoning 4] . Hij voert daartoe aan dat deze referentiewoning in een doodlopende straat is gelegen en direct toegang heeft tot [het meer] .
4.6.
De rechtbank constateert dat voor [referentiewoning 4] een andere grondstaffel met hogere waarden is gehanteerd dan voor de overige referentiewoningen en de woning. Verder merkt de rechtbank op dat de hogere waarde van de grondoppervlakte van [referentiewoning 4] leidt tot een lagere prijs per m2 van het hoofdgebouw. Dit betekent dat het buiten beschouwing laten van [referentiewoning 4] niet tot een voor belanghebbende gunstigere positie leidt. De rechtbank ziet in het verschil aan ligging dan ook geen aanleiding om de referentiewoning aan [referentiewoning 4] buiten beschouwing te laten.
4.7.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen verder als zodanig niet bestreden. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de bijgebouwen apart gewaardeerd en is inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in grondoppervlakten. Daartoe heeft de heffingsambtenaar grondstaffels overgelegd bij het waarderapport. Ook is voldoende rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren.
4.9.
Belanghebbende betoogt dat de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar aanzienlijk hoger is dan de gemiddelde waardestijging van omliggende woningen. De rechtbank overweegt dat een eerder bepaalde waarde niet bepalend is voor de vaststelling van de nu in geschil zijnde waarde omdat de waarde ieder jaar opnieuw wordt bepaald, onafhankelijk van eerdere waardebepalingen. [2] Daar komt bij dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waarde.
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Is sprake van een schending van het verbod van willekeur en/ of het vertrouwensbeginsel?
4.11.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar het bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2022 gegrond heeft verklaard. Voor het onderhavige jaar zijn dezelfde argumenten aangevoerd, maar is het bezwaar ongegrond verklaard. Dit is volgens belanghebbende in strijd met het verbod van willekeur.
4.12.
De rechtbank ziet in de handelswijze van de heffingsambtenaar geen aanknopingspunten voor een schending van het verbod van willekeur. De rechtbank gaat daarom aan deze stelling voorbij.
4.13.
De rechtbank begrijpt dat belanghebbende (ook) een beroep doet op het vertrouwensbeginsel. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is (onder meer) vereist dat sprake is van een bewuste standpuntbepaling of een toezegging van de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank is daarvan geen sprake. Dat de uitspraak op bezwaar afwijkt van hetgeen de heffingsambtenaar in voorgaande jaren heeft beslist, maakt dit niet anders. Aan uitspraken op bezwaar over eerdere jaren kan geen gerechtvaardigd vertrouwen worden ontleend dat de heffingsambtenaar in het onderhavige jaar overeenkomstig zal beslissen. Bij de vaststelling van de waarde van de woning wordt immers geen rekening gehouden met de waarde die in een ander tijdvak aan de woning is toegekend, zoals reeds overwogen in 4.9. De rechtbank acht een schending van het vertrouwensbeginsel daarom niet aanwezig.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. J.H. Bogert, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 23 februari 2026. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.