ECLI:NL:RBZWB:2025:9673 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Verplichting verhuurder tot herstel dak na brand en achte...

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11820457 \ VV EXPL 25-61

Vonnis in kort geding van 24 december 2025

in de zaak van

LE CLOCHARD TILBURG B.V.,

te Tilburg,

eisende partij,

hierna te noemen: Le Clochard,

gemachtigde: mr. M. Cohen,

tegen

INBEV NEDERLAND N.V.,

te Breda,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Inbev,

gemachtigde: mr. B. Poort.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 25 september 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
- de pleitnota van Le Clochard
- de pleitnota van Inbev

- een proces-verbaal van 25 september 2025 met procesafspraken
- de akte na mondelinge behandeling van Le Clochard van 12 november 2025
- de antwoordakte van Inbev van 26 november 2025

- de brief van de gemachtigde van Le Clochard met bezwaar tegen de antwoordakte.

2.De feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:

- In 1985 heeft Inbev een huurovereenkomst gesloten voor de verhuur van de bedrijfsruimte aan [adres] in [plaats] [verder: het gehuurde] met de heer [naam]. Vanaf 2006 gold voor dit pand een huurovereenkomst tussen Inbev en De Paardenstal B.V., waarvan de heer [naam] eigenaar was. Le Clochard, waarvan de dochter van [naam] een van de bestuurders is, is op 6 januari 2009 door indeplaatsstelling huurder geworden.

- In de huurovereenkomst van 2006 zijn onder andere de volgende bepalingen opgenomen:

Geen gebreken

12. In aanvulling op art. 3 van Pro de algemene bepalingen komen partijen uitdrukkelijk

overeen - en stellen vast - dat de volgende zaken geen gebreken zijn in de zin van de wet en huurder verhuurder terzake dus niet aansprakelijk kan stellen:

-
het niet voldoen aan de van overheidswege geldende en/of toekomstige voorschriften op het gebied van geluidsisolatie van horecapanden;

-
het niet voldoen aan de geldende en/of toekomstige voorschriften van de overheid, de nutsbedrijven en de verzekeraars met betrekking tot het gebruik van het gehuurde;

-
het niet geschikt zijn van het gehuurde voor het gebruik zoals weergegeven in het bepaalde in art. 1.3 van deze huurovereenkomst;

-
het in art. 1.3 van deze huurovereenkomst voorgeschreven gebruik in strijd is of zou zijn met het vigerende bestemmingsplan;

-
het eventueel ontbreken of niet juist functioneren van een vetvangput.

Alle kosten voortvloeiende uit de hierbovenstaande zaken, niet zijnde gebreken,

zijn voor rekening van huurder.

Huurder zal op eerste verzoek van de overheid, de nutsbedrijven en de verzekeraars alle maatregelen nemen en nalaten die noodzakelijk zijn teneinde te voldoen aan de voorschriften van de overheid, de nutsbedrijven en de verzekeraars.

Onderhoud, herstel en vernieuwingen

14.5

In afwijking van art. 13 algemene Pro bepalingen komen volledig voor rekening van huurder het onderhoud, herstel en vernieuwingen met betrekking tot de volgende zaken:

-
de afwerking in alle ruimtes;

-
de afwerking in café en zaal;

-
de bar met eventuele hemel, achterwanden, vlonders e.d.;

-
de eventuele bedrijfskeuken met randapparatuur;

-
de mechanische ventilatie;

-
de geyser(s)/(close-in)boiler(s);

-
de electra-installatie vanaf de meterkast;

-
de windschermen, rolluiken, zonneschermen, markiezen en luifels.

- Op de huurovereenkomst van 2006 zijn van toepassing de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro’ [verder: de AB]. Daarin is onder andere opgenomen:

Casco

1. Onder huur als casco wordt verstaan, de huur van de constructieve bouwvloer(en), het/de constructieve plafond(s), de bouwmuren zonder pui(en), doch inclusief de in de bouwmuren aanwezige kozijnen, ramen en deuren, de nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt, alsmede het (basis) sprinklernet en trappen indien deze door of vanwege verhuurder zijn aangebracht.

Staat

2. Het gehuurde is/wordt bij aanvang van de huur opgeleverd en door huurder aanvaard in de staat waarin het zich dan bevindt. Die staat wordt door of vanwege huurder en verhuurder vastgelegd in een als bijlage aan de huur- overeenkomst toe te voegen en door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering, welk proces-verbaal deel uitmaakt van de huurovereenkomst. Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde geacht te zijn opgeleverd en aanvaard in de staat die huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

Gebrek

3. Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.

Schade en aansprakelijkheid

[…]

11.3

Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schaden en verliezen aan het gehuurde tenzij huurder bewijst dat hem, de personen die huurder tot het gehuurde heeft toegelaten, zijn personeel en de personen waarvoor huurder aansprakelijk is, daaromtrent geen schuld treft of dat hem dienaangaande geen nalatigheid is te verwijten, onverminderd het gestelde in 13.1, 13.4 en 13.5 over de onderhouds-, herstel- en vernieuwingsverplichtingen van huurder.

[…]

11.5

Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of niet behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.

11.6

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder en huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, geen recht op verrekening of opschorting van enige betalingsverplichting en geen recht op ontbinding van de huurovereenkomst in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken, waaronder die ten gevolge van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, weersomstandigheden, stagnatie in de bereikbaarheid van het gehuurde, leegstand elders, stagnatie in de voorziening van gas, water, elektriciteit, warmte, ventilatie of luchtbehandeling, storing van de installaties en

apparatuur, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen, brand, ontploffing, tekortkomingen in de leveringen en diensten. Eveneens is verhuurder niet aansprakelijk voor schade aan de persoon of goederen van derden die in het gehuurde aanwezig zijn en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van die derden ter zake.

Onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen

13.1

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de hierna in 13.3 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde. […]

13.2

Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in 13.3 en 13.4 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening die werkzaamheden zijn. Partijen dienen tijdig tot het verrichten van bedoelde werkzaamheden over te gaan.

13.3

Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van:

a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels;

b. onderhoud, herstel en vernieuwing van tot het gehuurde behorende trappen, traptreden, rioleringen, goten, buitenkozijnen. Terzake van rioleringen geldt onverminderd het in 13.4 sub k. gestelde;

c. vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties;

d. buitenschilderwerk.

De onder a t/m d genoemde werkzaamheden zijn voor rekening van verhuurder, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder in, op of aan het gehuurde zijn aangebracht.

13.4

Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 13.1 zijn voor rekening van huurder:

a. het uitwendig onderhoud indien en voor zover het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen waaronder begrepen gering en dagelijks onderhoud in de zin van de wet, alsmede inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld in 13.3 een en ander onverminderd het hier verder bepaalde;

b. onderhoud, herstel en vernieuwing van hang- en sluitwerk, beglazing en glasdeuren, spiegel-, venster- en andere ruiten;

c. onderhoud en herstel van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering;

d. onderhoud, herstel en vernieuwing van schakelaars, stopcontacten, belinstallaties, lampen, verlichting (inclusief armaturen), accu's, vloerbedekking, stoffering, binnenschilderwerk, gootstenen, pantryinrichting, sanitair;

e. onderhoud, herstel en vernieuwing van leidingen en kranen van gas, water en elektriciteit, brand-, braak- en diefstalpreventieve voorzieningen met al wat daartoe behoort;

f. onderhoud, herstel en vernieuwing van erfafscheidingen, tuin en erf waaronder de bestrating;

g. het periodiek en correctief onderhoud, alsmede de periodieke keuringen en het afstandsbeheer van de tot het gehuurde behorende technische installaties, waaronder mede begrepen vernieuwing van kleine onderdelen. Deze werkzaamheden mogen slechts worden verricht door bedrijven die door verhuurder zijn goedgekeurd.

h. al dan niet van overheidswege voorgeschreven en andere redelijkerwijs noodzakelijk geachte (zowel periodieke als incidentele) keuringen en inspecties op het gebied van deugdelijkheid en veiligheid of ter controle van de goede werking van tot het gehuurde of zijn onroerende aanhorigheden behorende (al dan niet technische) installaties; bedoelde keuringen en inspecties worden in opdracht van verhuurder verricht; wat betreft de daaraan verbonden kosten is het hierna gestelde in 16.3 tot en met 16.8 voor zover mogelijk van toepassing.

i. onderhoud, herstel en vernieuwing van zaken die door of vanwege huurder al dan niet uit hoofde van een aan huurder door verhuurder ter beschikking gestelde stelpost, zijn of worden aangebracht.

j. de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het gehuurde, zowel in- als uitwendig, waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van ramen, van rolluiken, jaloezieën, markiezen en andere zonwering, kozijnen en gevels van het gehuurde, alsook het verwijderen van graffiti aangebracht op het gehuurde.

k. de zorg voor het legen van vetvangputten, het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen tot aan de gemeentelijke hoofdriolering van het gehuurde, het vegen van schoorstenen en het reinigen van ventilatiekanalen.

13.5

Onderhoud, herstel en vernieuwing van door of vanwege huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen zijn voor rekening van huurder.

[…]

13.8

Huurder is aansprakelijk voor het goed en vakkundig gebruik van de technische installaties in het gehuurde. Huurder is eveneens aansprakelijk voor het door hem of in zijn opdracht aan de installaties uitgevoerd onderhoud. De omstandigheid dat het onderhoud is uitgevoerd door een door verhuurder goedgekeurd bedrijf ontslaat huurder niet van deze aansprakelijkheid.

[…]

- In juni en juli 2024 heeft Le Clochard bericht gestuurd aan Inbev in verband met lekkage aan het dak met het verzoek deze te herstellen.

- Op 24 november 2024 is er brand uitgebroken in het gehuurde. Daardoor is het gehuurde aangetast. Als gevolg daarvan heeft Le Clochard haar bedrijfsactiviteiten moeten staken.

- Le Clochard en Inbev hebben hun verzekeraars en schade-experts ingeschakeld.

- In opdracht van Le Clochard en Inbev zijn de benodigde sloopwerkzaamheden uitgevoerd. De sloop is in februari 2025 afgerond.

- Op 25 februari 2025 heeft de architect van Le Clochard per e-mailbericht aan Inbev een overzicht gegeven van de volgens hem minimale eisen aan het casco op basis van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL).

- Op 31 maart 2025 heeft Le Clochard een omgevingsvergunning aangevraagd voor de werkzaamheden die zij in het gehuurde wil uitvoeren. Deze vergunning is op 17 juli 2025 verleend.

- Le Clochard heeft Inbev onder andere per e-mailbericht van 2, 9 en 20 mei 2025 gevraagd wanneer de herbouwwerkzaamheden in opdracht van Inbev zouden zijn afgerond, zodat Le Clochard kon beginnen met de afbouw.

- Op 30 mei, 12, 25 en 30 juni 2025 heeft de gemachtigde van Le Clochard een sommatie gestuurd aan Inbev met het verzoek een planning te sturen van de herbouwwerkzaamheden en een beschrijving van de herbouwwerkzaamheden althans offerte, zodat Le Clochard haar afbouwwerkzaamheden daarop kon afstemmen.

- Op 4 juli 2025 heeft Inbev een begroting gestuurd aan Le Clochard.

- Op 9 juli 2025 heeft Le Clochard een e-mailbericht van haar architect doorgestuurd aan Inbev. In dit e-mailbericht stond een overzicht van onderdelen die volgens de architect ontbraken in de begroting die Inbev had gestuurd.

- Tijdens de bouwvakantie heeft Inbev op 4 augustus 2025 per e-mailbericht aan haar aannemer laten weten dat ze akkoord is met het uitvoeren van de werkzaamheden volgens de offerte en begroting en dat voor de planning contact kan worden opgenomen met Le Clochard.

- Le Clochard heeft op 8 augustus 2025 de dagvaarding uitgebracht aan Inbev.

- Op 22 september 2025 heeft de aannemer van Inbev een planning toegestuurd aan Le Clochard.

- Na de mondelinge behandeling heeft Inbev enkele werkzaamheden uitgevoerd.

3.Het geschil

3.1.

Le Clochard vordert na diverse eiswijzigingen:

I. binnen een termijn van twee maanden - dan wel een door u in goede justitie te

bepalen termijn - na betekening van het vonnis het gehuurde c.q. de casco bedrijfsruimte herbouwd dan wel de gebreken hersteld te hebben en binnen

diezelfde termijn het gehuurde te hebben opgeleverd aan eiseres, zodat eiseres

tot afbouw kan overgaan, welk herstel naast de door gedaagde reeds begrote posten in ieder geval zal bestaan uit de hierboven in deze akte genoemde onderdelen a tot en met h en j dan wel de werkzaamheden die staan opgesomd in aanvullende productie 14 en aanvullende productie 16;

II. ten behoeve van de tijdige herbouw/ het herstel onder I. al het nodige te doen wat
nodigis in het kader van de huurovereenkomst en de vereisten uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (zoals beschreven onder randnummers 23 tot en met 26 van de dagvaarding) en te voldoen aan eventuele andere eisen die de gemeente of andere instanties in het kader van de herbouw/ het herstel aan gedaagde zullen opleggen;

III. ten behoeve van het herstel onder I. de noodzakelijke geluidswerende voorzieningen aan te brengen;

IV. gedaagde, wanneer zijn niet voldoet aan het onder I, II en II gevorderde, een dwangsom op te leggen van € 5.000 (zegge: vijfduizend euro) per dag dat de herbouw/ het herstel uitblijft met een maximum van € 1.000.000 (zegge: één miljoen euro) dan wel een door u in goede justitie te bepalen dwangsom;

V. binnen een termijn van twee weken na betekening van het vonnis aan eiseres een planning te verstrekken van de uit te voeren werkzaamheden;

VI. Voor zover u van een of meer van de onderdelen onder a tot en met j zou oordelen dat deze niet voor rekening van gedaagde zouden komen, verzoekt eiseres u gedaagde te veroordelen aan eiseres toestemming te verlenen deze werkzaamheden zelf uit te (doen) voeren;

VII. de kosten van het geding te voldoen, waaronder tevens de nakosten ten bedrage van € 131,= zonder betekening, respectievelijk € 199,- in geval van betekening.

3.2.

Le Clochard voert daarbij aan dat Inbev als verhuurder gebreken aan het gehuurde moet herstellen op grond van artikel 7:206 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Volgens Le Clochard heeft Inbev dat ook erkend doordat zij een jaar geen huur in rekening heeft gebracht. De onderdelen die volgens Le Clochard hersteld moeten worden, zijn de volgende:

als gevolg van de brand

a. a) het herstellen van de (dekvloer en afwerking) van de begane grond vloer;

b) maatregelen tegen de brandgeur op de verdiepingen;

c) vervangen/herstellen van een dichtgetimmerd kozijn in de achtergevel;

d) aanbrengen nieuwe plafonds;

e) repareren gaten in interne scheidingswanden;

f) terugzetten omgevallen binnenmuren;

achterstallig onderhoud

g) aanbrengen brandscheidingen op de perceelgrenzen (er zit een gat in);

h) isoleren van de daken (zijn in het geheel niet geïsoleerd); g en h om het gehuurde in overeenstemming met het Besluit Bouwwerken Leefomgeving te brengen;

dak

j. Het dak dient te worden hersteld/gerenoveerd ter voorkoming van nieuwe lekkages.

Al deze onderdelen maken volgens Le Clochard deel uit van het gehuurde, zijn niet uitgesloten in artikel 12 van Pro de huurovereenkomst en vallen niet onder de huurdersverplichting vermeld in artikel 14.5 van de huurovereenkomst.

In verband met het spoedeisende belang voert Le Clochard aan dat Inbev niet meewerkt aan de opbouw na de sloop, waardoor Le Clochard niet kan starten met de afbouw. Daardoor duurt het onnodig lang voordat zij haar horecagelegenheid kan openen. Zij heeft vooralsnog beperkte inkomsten uit een bedrijfsschadeverzekering met een beperkte uitkeringsduur. Le Clochard wil zo snel mogelijk open, in ieder geval met carnaval 2026, omdat dat een belangrijke periode van inkomsten is.

3.3.

Inbev voert verweer. Inbev concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Le Clochard, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Le Clochard.

3.4.

Inbev betwist dat zij voor bepaalde onderdelen een herstelverplichting heeft. Voor zover zij wel verplicht is om herstel uit te voeren, betwist Inbev dat zij daarbij gebonden is aan het BBL 2012 en kan zij het herstel volgens haar beperken tot vervanging naar het niveau van wat ten tijde van de bouw, het jaar 1931, aanwezig was. Inbev betwist daarnaast dat de vertraging van het herstel na de brand aan haar ligt. Volgens Inbev is er juist vertraging ontstaan doordat Le Clochard het sanitairblok wil verplaatsen en daarmee een andere indeling van het pand wil. Tot slot is Inbev bereid om het dak te (laten) herstellen, maar wel met de in het proces verbaal vermelde kostenverdeling.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Algemeen toetsingskader

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of Le Clochard ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Er is een spoedeisend belang

4.2.

De kantonrechter is van oordeel dat Le Clochard een voldoende spoedeisend belang heeft, gelet op de stelling van Le Clochard dat Inbev ten onrechte noodzakelijke werkzaamheden niet uitvoert, waardoor Le Clochard de gehuurde horecagelegenheid niet kan afbouwen en daardoor al een jaar geen inkomsten uit haar bedrijf kan krijgen. Bovendien heeft Le Clochard gesteld dat haar verzekeraar slechts een beperkte tijd een beperkt inkomen uitkeert. Of de vordering van Le Clochard in dit kort geding vervolgens toewijsbaar is, zal afhangen van de hierna door de kantonrechter te verrichten beoordeling van de stellingen van Le Clochard en het verweer van Inbev.

De zaak is voor een groot deel niet geschikt om beslist te worden in kort geding

4.3.

De essentie van deze zaak is of het aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure beslist wordt dat Inbev verplicht is om herstel uit te voeren van de door Le Clochard genoemde gebreken en dat de kantonrechter hierop in dit kort geding vooruit kan lopen.

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat deze zaak voor het grootste gedeelte van de genoemde gebreken niet geschikt is om in kort geding te worden beslist. Dit, gelet op de aard van het kort geding en het specifieke verloop van deze zaak zoals de meerdere eiswijzigingen van Le Clochard, de lange duur van de mondelinge behandeling om duidelijkheid te krijgen over de precieze omvang van het geschil en de standpunten en belangen van partijen, het daarop gevolgde minnelijke traject zonder resultaat en de nog benodigde schriftelijk re- en dupliek. Ondanks dit voor een kort gedingprocedure zeer uitegbreide procesverloop is onvoldoende duidelijkheid verkregen over de feiten, de feitelijke verhoudingen en uiteindelijk de rechtsverhouding van de partijen. Hieronder licht de kantonrechter dit toe.

4.5.

Daarbij merkt de kantonrechter op dat alleen de door Le Clochard als a tot en met h en j aangegeven gebreken onderdeel zijn van de beoordeling in dit kort geding. Voor zover zij ook herstel wenst van eventuele andere gebreken die in de in het petitum vermelde producties 14 en 16 zijn opgenomen, kon Le Clochard niet volstaan met alleen een verwijzing naar deze producties. De daarin eventueel genoemde andere gebreken zijn daarom geen onderdeel van de beoordeling.

4.6.

Overigens heeft Inbev in haar antwoordakte nog bezwaar gemaakt tegen de akte van Le Clochard, omdat deze volgens Inbev de omvang van een akte overstijgt. Daarom moet deze volgens haar buiten beschouwing worden gelaten. In verband daarmee overweegt de kantonrechter dat in overleg met partijen is besloten om hen tijdens de mondelinge behandeling geen tweede termijn te geven om op elkaar te kunnen reageren, omdat de insteek was gericht op minnelijk overleg. Daarbij is afgesproken dat zij die gelegenheid nog zouden krijgen als het minnelijk overleg niet zou slagen, maar dan wel schriftelijk. Gelet op deze procesafspraak ziet de kantonrechter geen aanleiding om de akte van Le Clochard buiten beschouwing te laten.

Beoordeling van de kans van slagen

4.7.

Uitgangspunt is dat de verhuurder op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro verplicht is om gebreken aan het gehuurde te herstellen op verlangen van de huurder. Uit het tweede lid van dit artikel volgt dat deze verplichting niet geldt voor gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is.

4.8.

Daarnaast hebben partijen in artikel 11.3 AB vastgelegd dat huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is
‘voor alle schade […] aan het gehuurde, tenzij huurder bewijst dat hem […] daaromtrent geen schuld treft of dat hem dienaangaande geen nalatigheid is te verwijten […].’Op grond daarvan geldt dat op Le Clochard als huurder de bewijslast rust dat zij geen schuld heeft aan de gebreken waarvan zij herstel vordert of dat haar in verband daarmee geen nalatigheid is te verwijten.

4.9.

Tot slot hebben partijen in artikel 13.3 opgenomen dat voor rekening van verhuurder zijn de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals balken, bouwvloeren, daken, platten en buitengevels, tenzij het gaat om kleine herstellingen. De kleine herstellingen komen voor rekening van huurder, waarbij volgens artikel 13.4 ook hoort de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het dak en de zorg voor het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren.

vordering Ⅰ: herstel

Beoordeling gebreken ‘als gevolg van de brand’ (a tot en met f)

4.10.

De eerste categorie gebreken waarvan Le Clochard herstel vordert, heeft zij benoemd als gebreken als gevolg van de brand.

Le Clochard heeft aangevoerd dat Inbev verantwoordelijkheid voor herstel van deze gebreken in eerste instantie heeft erkend, doordat zij een tijd geen huur in rekening heeft gebracht. Inbev heeft dat echter betwist. Volgens Inbev is de huurbetalingsverplichting vooralsnog alleen coulancehalve opgeschort, maar dat betekent volgens haar niet dat sprake is van een erkenning of het doen van afstand van de vordering tot betaling van de huur. Inbev is juist van mening dat Le Clochard aansprakelijk is voor de brand. Daarbij voert zij aan dat tijdens een eerste overleg van de schade door de experts in december 2024 is aangegeven dat de vermoedelijke oorzaak van de brand een defecte Coca-CoLa compressor is geweest. Dit betreft volgens Inbev een huurdersvoorziening die niet tot het gehuurde behoort.

4.11.

Door de betwisting van Inbev, kan er niet van uit worden gegaan dat Inbev aansprakelijkheid voor of gehoudenheid tot herstel van deze gebreken heeft erkend. Op grond van artikel 11.3 AB moet Le Clochard daarom bewijzen dat zij geen schuld heeft aan de brand, of dat haar in verband daarmee geen nalatigheid is te verwijten.

Daarbij gaat de kantonrechter voorbij aan het verweer van Le Clochard dat Inbev met haar stellingen over de aansprakelijkheid in haar antwoordakte een nieuw standpunt inneemt en daarmee treedt buiten het in het proces-verbaal van 25 september 2025 vermelde afgebakende kader. Inbev heeft tijdens de mondelinge behandeling immers al expliciet naar voren gebracht dat zij van mening is dat Le Clochard aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de brand. Dat zij daarbij heeft opgemerkt dat daar tot dat moment nog geen juridisch punt van was gemaakt, staat er niet in de weg dat zij in deze procedure dit punt wel als verweer voert. Dat betekent dat Le Clochard vanaf dat moment ook aan zet was, en de gelegenheid heeft gehad, om op dat verweer in te gaan. Dat heeft Le Clochard echter niet gedaan.

Om de aansprakelijkheid van Le Clochard te kunnen beoordelen is daarom nader onderzoek en uitgebreid debat nodig. Dat past echter niet binnen de mogelijkheden van dit kort geding.

4.12.

De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Inbev aansprakelijk is voor het herstel van de gebreken als gevolg van de brand. Dat betekent dat de vordering ten aanzien van het herstel van de gebreken a tot en met f wordt afgewezen.

Beoordeling gebreken: ‘achterstallig onderhoud’ (g en h)

4.13.

Op basis van de door partijen overgelegde informatie, kan de kantonrechter ook niet zonder nader onderzoek beoordelen of het gat in de brandscheiding en het ontbreken van isolatie van het dak het gevolg zijn van de brand en/of de daarna uitgevoerde sloopwerkzaamheden of van achterstallig onderhoud.

Dat betekent dat de kantonrechter niet kan vaststellen dat het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Inbev deze gebreken moet herstellen. De vordering ten aanzien van het herstel van de gebreken g en h wordt daarom afgewezen.

Beoordeling gebreken: ‘Dak’ (j)

4.14.

Le Clochard heeft gesteld dat sprake is van langdurige lekkages van het dak. Ter onderbouwing daarvan heeft zij enkele foto’s en filmpjes overgelegd. Het betreft hier volgens Le Clochard lekkages waarover zij al langere tijd heeft geklaagd bij Inbev. Ter onderbouwing daarvan heeft Le Clochard correspondentie uit april 2021 en juni en juli 2024 overgelegd. Het dak zit er volgens Le Clochard al 40 jaar op, terwijl de technische levensduur van het dak gemiddeld 30 jaar bedraagt. Volgens Le Clochard was Inbev, althans de eigenaar van het [pand], al voor de brand van plan om het dak te renoveren. Ter onderbouwing daarvan heeft Le Clochard een dakinspectierapport van juli 2024 van de [firma] in opdracht van [pand] overgelegd. Daarnaast heeft zij een offerte voor werkzaamheden aan het dak van 1 oktober 2024 van [firma] aan [pand] overgelegd.

Inbev heeft betwist dat sprake is van lekkages. De filmpjes zijn volgens Inbev te laat in het geding gebracht, zodat zij daarvan niet op tijd kennis heeft kunnen nemen en zij in haar verdediging is geschaad. Inbev betwist ook dat renovatie nodig is, omdat dat niet in het rapport staat. Bovendien heeft Le Clochard het dak volgens Inbev oneigenlijk gebruikt door het zwaar te belasten met allerlei stalen constructies. Voor zover het dak vervuild is door mos, komt dat door onvoldoende reiniging door Le Clochard, terwijl dat wel een verplichting van de huurder is, aldus Inbev. Ter onderbouwing heeft zij enkele foto’s ingebracht. Overigens is volgens Inbev het dak boven de garderobe/achterliggende berging een zelf aangebrachte voorziening [ZAV], zodat dit onder de verantwoordelijkheid van Le Clochard valt. Tot slot is Inbev van mening dat Le Clochard afwijkt van de procesafspraken die tijdens de mondelinge behandeling in een proces-verbaal zijn vastgelegd over de verdeling van de kosten van het dakherstel tussen Le Clochard, Inbev en [pand] en dat dit niet is toegestaan.

4.15.

De kantonrechter overweegt allereerst dat Le Clochard niet direct bij dagvaarding al haar stukken heeft ingebracht. Zij heeft na het uitbrengen van de dagvaarding nog twee keer aanvullende producties ingediend, waaronder de filmpjes. Niettemin is de kantonrechter van oordeel dat Inbev hierdoor niet in haar verdediging is geschaad. Voor zover Inbev niet al uit eigen waarneming op de hoogte was van de toestand in het gehuurde na de brand en na de sloop, is na de mondelinge behandeling in ieder geval nog gelegenheid geboden om te reageren, ook op dit punt. De kantonrechter gaat daarom aan dit verweer van Inbev voorbij.

4.16.

De kantonrechter overweegt verder dat Le Clochard met de overgelegde correspondentie en het dakinspectierapport voorshands voldoende heeft onderbouwd dat al langere tijd en in ieder geval ruim vóór de brand al sprake was van ernstige problemen met het dak. Op het filmmateriaal lijkt bovendien sprake te zijn van een actieve lekkage. Dat betekent dat het antwoord op de vraag of Inbev dit gebrek moet herstellen, niet moet worden beoordeeld aan de hand van de regelingen over aansprakelijkheid voor schade, maar over onderhoud, herstel en vernieuwing.

4.17.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat het dak onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Weliswaar heeft Inbev gesteld dat een deel van het dak een ZAV is, maar dat heeft Le Clochard gemotiveerd betwist. Daarnaast volgt uit artikel 13.3 en 13.4 AB - samengevat - dat Inbev verantwoordelijk is voor het onderhoud, herstel en vernieuwing van het dak als onderdeel van het casco, tenzij het gaat om kleine herstellingen, het dagelijks onderhoud, of het schoonhouden daarvan. Dat moet Le Clochard uitvoeren.

4.18.

Inbev heeft niet betwist dat het dak al zo’n 40 jaar oud is en daarmee de levensduur van 30 jaar verstreken is. Dit in combinatie met de door Le Clochard aangedragen onderbouwingen, maakt dat het naar het oordeel van de kantonrechter voorshands voldoende aannemelijk is dat de gebreken aan het dak te maken hebben met de leeftijd van het dak.

Niet voldoende aannemelijk is dat een deel van de gebreken is veroorzaakt door Le Clochard. Le Clochard heeft namelijk betwist dat zij het dak niet voldoende heeft schoongehouden en dat daardoor schade aan het dak is ontstaan. Ook heeft zij betwist dat zij het dak oneigenlijk heeft gebruikt. Volgens Le Clochard zit het mos op de foto op het dak van de buren en de voorwerpen op het dak zijn niet van haar. Inbev heeft bovendien niet gesteld waaruit blijkt dat sprake is van causaal verband tussen een eventuele tekortkoming van Le Clochard en het benodigde herstel van het dak. Dat partijen tijdens de mondelinge behandeling afspraken hebben gemaakt over een verdeling van de kosten van het dakherstel tussen Le Clochard, Inbev en [pand] maakt dat niet anders. Deze afspraken zijn gemaakt in het kader van het nader overleg tussen partijen tot het bereiken van een oplossing en vormen een onderdeel van een geheel van afspraken. Le Clochard is niet verplicht om zich aan dit ene onderdeel te houden als geen oplossing voor het geheel wordt bereikt.

4.19.

De kantonrechter is op grond daarvan van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Inbev op grond van haar onderhoudsverplichting de gebreken aan het dak moet herstellen. De kantonrechter zal daarom de vordering ten aanzien van het herstel van het dak, gebrek j, toewijzen.

In verband met de herstelwerkzaamheden aan het kleine dak, heeft Inbev nog gesteld dat zij deze werkzaamheden al heeft uitgevoerd. Le Clochard heeft dit niet betwist, maar heeft het verweer gevoerd dat de werkzaamheden niet goed zijn uitgevoerd, omdat het dak op tegenschot ligt. Zij heeft dit echter niet, althans onvoldoende onderbouwd en Inbev heeft dit betwist. Daarom kan de kantonrechter niet vaststellen dat hier sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichting van Inbev. De veroordeling van Inbev tot herstel van het dak heeft daarom geen betrekking op dit onderdeel.

4.20.

Le Clochard vordert herstel binnen een termijn van twee maanden na vonnisdatum, zodat zij tijd genoeg heeft voor de afbouw om voor Carnaval 2026 haar horecagelegenheid weer te openen. Inbev vindt deze termijn te kort, omdat Le Clochard nog niet eerder heeft aangegeven met Carnaval weer open te willen zijn. Ook vindt zij de planning niet realistisch.

Inbev is echter al geruime tijd op de hoogte van de lekkages. Bovendien is er al onderzoek gedaan naar de gebreken en ligt er een recente offerte voor het benodigde herstel klaar. Niet blijkt dat de werkzaamheden redelijkerwijze niet binnen de gevraagde termijn kunnen worden ingepland. De kantonrechter acht de gevorderde termijn van twee maanden daarom redelijk en zal deze toewijzen.

Vordering Ⅱ en Ⅲ: eisen aan de werkzaamheden en geluidwering

4.21.

Met vordering Ⅱ en Ⅲ wil Le Clochard bereiken dat de onder Ⅰ gevorderde werkzaamheden worden uitgevoerd volgens de daaraan te stellen eisen, waaronder in ieder geval de eisen uit het huidige BBL. Kijkend naar het partijdebat, begrijpt de kantonrechter dat Le Clochard deze vordering heeft ingesteld met het oog op de herstelwerkzaamheden als gevolg van de brand en het achterstallig onderhoud. Omdat de vordering tot herstel van die werkzaamheden zal worden afgewezen, worden deze vorderingen ook afgewezen.

Vordering Ⅳ dwangsom

4.22.

De gevorderde dwangsom zal wel worden toegewezen, voor zover herstel van het dak wordt toegewezen. Le Clochard heeft naar het oordeel van de kantonrechter belang bij een prikkel voor Inbev om aan de veroordeling tot herstel van het dak te voldoen. Weliswaar heeft Inbev gezegd dat zij bereid is om het dak te laten herstellen, maar vooralsnog is die bereidheid enkel gebleken onder de aanvullende voorwaarde dat Le Clochard (en [pand]) 1/3 van de kosten op zich neemt. Le Clochard is echter niet aan deze voorwaarde gebonden.. Wel zal de kantonrechter de dwangsom matigen, omdat de dwangsom enkel ziet op het herstel van het dak. De kantonrechter bepaalt de dwangsom op € 500,00 per dag dat niet aan de veroordeling wordt voldaan, met een maximum van € 100.000,00. Verder zal worden bepaald dat de dwangsom is verschuldigd na betekening van het vonnis (artikel 611a lid 3 Rv).

Vordering Ⅴ planning

4.23.

De planning die Le Clochard wil ontvangen van Inbev heeft te maken met de herstelwerkzaamheden als gevolg van de brand en het achterstallig onderhoud. Omdat de vordering tot dat herstel van die werkzaamheden is afgewezen, wijst de kantonrechter deze vordering ook af.

Vordering Ⅵ toestemming

4.24.

Tot slot vordert Le Clochard toestemming om zelf de benodigde werkzaamheden uit te voeren voor zover wordt geoordeeld dat een of meer van de onderdelen onder a tot en met j niet voor rekening van Inbev komen. Voor zover toestemming voor het uitvoeren van de werkzaamheden gezien artikel 7:206 lid 3 BW Pro vereist is, geldt dat de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet is ingetreden. De kantonrechter geeft in dit vonnis immers geen oordeel over de vraag of Le Clochard dan wel Inbev de verplichting heeft om de gebreken als gevolg van de brand of achterstallig onderhoud te herstellen.

Voor zover Le Clochard toestemming verzoekt op grond van artikel 7:215 BW Pro in verband met het wijzigen van de inrichting van het gehuurde, gaat het om toestemming die nodig is van de eigenaar van het pand. Dat is niet Inbev, maar [pand]. [pand] is echter geen partij in deze procedure. Dat betekent dat de kantonrechter hierover in dit kort geding geen oordeel kan geven.

Op grond hiervan, wijst de kantonrechter deze vordering af.

Proceskosten

4.25.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt Inbev om binnen twee maanden na vandaag de herstelwerkzaamheden aan het dak uit te voeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat zij niet op tijd en volledig aan deze veroordeling heeft voldaan na betekening van het vonnis, met een maximum van € 100.000,00,

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025.

Verplichting verhuurder tot herstel dak na brand en achterstallig onderhoud in horecapand

Uitspraak

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing