Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11750753 \ CV EXPL 25-2047
Vonnis van 24 december 2025
in de zaak van
Amvest RCF Custodian B.V.
te Amsterdam
eisende partij
hierna te noemen: Amvest
gemachtigde: mr. M.J. Schapendonk
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
gedaagde partij
hierna te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
De zaak in het kort
In deze zaak vordert een verhuurder dat een huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van de op basis van die overeenkomst gehuurde woning. Dat doet de verhuurder op grond van een betalingsachterstand en op grond van overlast gevend gedrag van de huurder. De kantonrechter beperkt zich in de beoordeling tot de betalingsachterstand en wijst de vorderingen toe.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 juli 2025;
- de e-mail van [gedaagde] van 30 augustus 2025 met 1 bijlage;
- de e-mail van [gedaagde] van 21 oktober 2025 met 3 bijlagen;
- de akte van Amvest houdende wijziging van eis, met producties 11 t/m 16;
- de mondelinge behandeling van de zaak op 23 oktober 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de beslissing van de wrakingskamer van 2 december 2025.
1.2.
Omdat met het sluiten van de mondelinge behandeling het debat tussen partijen is geëindigd kan de inhoud van de e-mails die [gedaagde] nadien nog aan de rechtbank heeft toegezonden niet in de beoordeling van de zaak worden betrokken.
2.De feiten
2.1.
Amvest verhuurt met ingang van 1 september 2024 aan [gedaagde] de zelfstandige woonruimte met berging en een parkeerplaats aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Op de schriftelijk aangegane huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: de Algemene bepalingen) van toepassing.
2.2.
De huurprijs, inclusief een voorschotbedrag voor servicekosten, bedroeg tot en met de maand juni 2025 € 1.230,00 per maand. Vanaf juli 2025 is dit € 1.278,18. Het bedrag is steeds bij vooruitbetaling verschuldigd op uiterlijk de eerste dag van elke maand.
2.3.
Namens Amvest treedt VB&T Vastgoedmanagement B.V. (hierna: VB&T ) op als beheerder van de appartementencomplex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.
2.4.
[gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. Onder meer op 18 maart 2025 heeft VB&T [gedaagde] aangemaand om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. Tevens is in die brief de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten aangezegd voor het geval dat [gedaagde] niet aan zijn betalingsverplichting zou voldoen.
2.5.
Op 20 maart 2025 heeft VB&T ten aanzien van [gedaagde] aan de gemeente Breda een melding gedaan als bedoeld in artikel 2 van Pro het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening.
2.6.
In de eerste maanden van 2025 heeft VB&T meerdere meldingen van omwonenden van [gedaagde] ontvangen aangaande hinderlijk parkeren, (geluids)overlast, vernieling, intimiderend gedrag, stalking en mishandeling door hem.
2.7.
In haar brief van 18 maart 2025 verzocht c.q. sommeerde VB&T [gedaagde] de reeds eerder geconstateerde en met hem besproken overlast die ten gevolge van zijn gedragingen door omwonenden wordt ervaren te staken en zich te gedragen zoals een goed huurder betaamt. In een e-mail van 30 mei 2025 heeft VB&T [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van vernielingen.
2.8.
In september 2025 ontving VB&T van omwonenden meldingen van overlast door [gedaagde] , onder andere doordat hij vanaf zijn balkon servies op straat kapot zou hebben gegooid, het complex met gekookt voedsel zou hebben bevuild, in de garage zou urineren en zich zou ontlasten, deurklinken verwijderd en met opzet de lift zou ontregelen.
3.Het geschil
3.1.
Amvest vordert, na wijziging van eis, – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 7.218,06 aan huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Amvest legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten. Hij voldoet niet (volledig) aan zijn betalings-verplichtingen en schiet ernstig toerekenbaar tekort in de naleving van de Algemene bepalingen bij de huurovereenkomst doordat hij overlast en schade veroorzaakt. Gelet hierop heeft Amvest recht en belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, aldus Amvest.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Samengevat voert hij aan dat hij tijdelijk zonder inkomen is en een bijstandsuitkering heeft aangevraagd. Die aanvraag is in behandeling. De gemeente onderzoekt tevens hoe hij verdere financiële hulp kan krijgen. Beweringen van enkele omwonenden over zijn gedragingen kloppen niet. Medewerkers van VB&T , de politie en anderen willen zijn kant van het verhaal echter niet horen en door hem ingediende klachten worden niet correct afgehandeld, aldus [gedaagde] . Hij betwist dat hij overlast veroorzaakt en is van mening dat VB&T enkele gebreken aan het gehuurde moet herstellen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.2.
De voor de vordering relevante bedingen in de artikelen 4.4 van de huurovereen-komst en 20.1 van de Algemene bepalingen die betrekking hebben op de betaling van de huur en de artikelen 14.4 t/m 14.6 van de Algemene bepalingen waarin de wijze van gebruik van het gehuurde en het complex waarin dat is gelegen aan de orde is, zijn door de kantonrechter getoetst en niet oneerlijk bevonden.
4.3.
Verder staat vast dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Waar volgens de dagvaarding de achterstand tot en met de maand mei 2025 € 3.690,00 bedroeg, gelijk aan de huur van 3 maanden, was volgens Amvest die achterstand ten tijde van de mondelinge behandeling van de zaak opgelopen tot ruim 5 maanden huur, namelijk tot
€ 6.578,17.
4.4.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij na een laatste betaling in juni 2025 geen huur meer heeft betaald. Uitgaande van het ter zitting besproken overzicht van Amvest [1] is dan ook de conclusie dat er tot en met 31 oktober 2025 sprake is van een huurachterstand van (€ 6.578,17 -/- € 235,45 =) € 6.342,72. Dit gedeelte van de vordering zal worden toegewezen.
4.5.
Omdat [gedaagde] te laat is met het betalen van de verschillende huurtermijnen zal over de na juni 2025 tot en met oktober 2025 verschuldigde bedragen wettelijke rente [2] worden toegewezen. Gezien de na dagvaarding nog door hem gedane betalingen zal in afwijking van de vordering van Amvest die rente worden toegewezen over € 1.230,00 vanaf 2 juni 2025 tot aan de algehele voldoening en verder over € 1.278,18, telkens vanaf de tweede dag van de maanden augustus, september en oktober 2025 waarin [gedaagde] dit bedrag verschuldigd is geworden.
4.6.
Amvest vordert tevens betaling van € 235,45 ter vergoeding van de door haar betaalde factuur van een aannemer die in februari 2025 werkzaamheden heeft verricht om [gedaagde] toegang tot zijn woning te verschaffen nadat hij zichzelf had buitengesloten. [gedaagde] stelt dat het werk niet goed is uitgevoerd. Desgevraagd erkende hij dat hij dit nooit aan VB&T heeft gemeld. Overwogen wordt dat de kosten van herstel van schade die door toedoen van [gedaagde] is ontstaan, door hem moeten worden vergoed. Dit volgt uit artikel 13.6 van de Algemene bepalingen. Dat de aannemer geen goed werk zou hebben verricht kan [gedaagde] niet aan Amvest tegenwerpen aangezien hij dit nooit heeft gemeld. Zijn verweer slaagt daarom niet. Hij zal ook deze vordering moeten voldoen.
4.7.
Amvest vordert ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering moet worden beoordeeld naar het bepaalde in artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Aangezien [gedaagde] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf) moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incasso-kosten. Amvest heeft op 18 maart 2025 aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. Het daarin voor incassokosten aangezegde bedrag was berekend met inachtneming van de toen openstaande hoofdsom (€ 2.460,00). Omdat Amvest een van btw vrijgestelde prestatie heeft verricht, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 446,49 worden toegewezen.
4.8.
De kantonrechter heeft vastgesteld dat Amvest heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Pro Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.
4.9.
Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter het volgende. Een huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [3] De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [4]
4.10.
Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand 3 maanden. Daarna is de huurachterstand per saldo opgelopen en bedraagt die inmiddels ruim 5 maanden. Enig perspectief op spoedige betaling van de gehele achterstand heeft [gedaagde] ter zitting niet kunnen geven. De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden.
In een e-mail van 17 oktober 2025 aan VB&T heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat mede door de in zijn ogen gebrekkige dienstverlening van VB&T en het uitblijven van (een) adequate reactie(s) op zijn klachten, hij in financiële problemen is gekomen en hij het daarom niet redelijk en niet rechtmatig vindt dat van hem volledige huurbetaling wordt geëist. Daaromtrent overweegt de kantonrechter dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien hoe (een) reactie(s) van VB&T op [gedaagde] ’ mededelingen en klachten bij hem financiële problemen hebben veroorzaakt, zodanig dat hij al vanaf februari 2025 niet in staat lijkt de huur tijdig en volledig te voldoen. Bovendien schreef [gedaagde] in een andere e-mail van 30 augustus 2025 aan de kantonrechter dat hij een bijstandsuitkering moest aanvragen omdat zijn voormalige werkgever niet op een professionele manier afscheid van hem had genomen. Financiële problemen als gevolg van het ontbreken van een inkomen kan [gedaagde] aan Amvest of VB&T niet verwijten.
4.11.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. De door Amvest eveneens aan deze vordering ten grondslag gelegde overlast vanwege [gedaagde] en waartegen [gedaagde] verweer voert, behoeft thans geen inhoudelijke beoordeling. Om vast te kunnen stellen dat (ook) de gedragingen van [gedaagde] voldoende grond bieden om de huurovereenkomst te ontbinden en hem tot ontruiming van het gehuurde te veroordelen is nadere bewijslevering noodzakelijk, niettegenstaande dat wel vast staat dat [gedaagde] door de politierechter is veroordeeld voor een strafbaar feit waarvan een medebewoner van het complex slachtoffer was.
4.12.
[gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
4.13.
Amvest wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 1.278,18, te rekenen vanaf de maand november 2025 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Dit is de huidige huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen. Ook hier wordt de wettelijke rente over het verschuldigde bedrag vanaf de tweede dag van de betreffende maand tot aan de dag van de voldoening toegewezen.
4.14.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van een gerechtsdeurwaarder, eventueel met behulp van politie en/of justitie wordt afgewezen omdat daarvoor geen grond bestaat. Immers volgt reeds uit artikel 556 lid 1 Rv Pro dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder, die daarbij handelt overeenkomstig het bepaalde in artikel 555 Rv Pro. Voor de deurwaarder is (de grosse van) dit vonnis voldoende om tot ontruiming over te kunnen gaan. Een bijkomende machtiging is daarvoor niet nodig.
4.15.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Amvest worden vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
Totaal
€
1.201,45
4.16.
De in de dagvaarding begrepen € 0,57 wegens ‘DBR’ komt niet voor vergoeding in aanmerking nu daarvoor een wettelijke grondslag ontbreekt. Niet valt in te zien dat kosten in verband met (het raadplegen van) het digitaal beslagregister waarvoor onder de noemer verschotten een vergoeding wordt gevorderd, noodzakelijk zijn gemaakt voor de goede verrichting van de betreffende ambtshandeling, in casu het uitbrengen van de dagvaarding, zoals bedoeld in artikel 9 lid Pro 1, onder a van het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders. Op het totaal van de explootkosten is daarom (€ 0,57 x 121% =)
€ 0,69 in mindering gebracht.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] in [plaats] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Amvest zijn, en de sleutels af te geven aan Amvest;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] aan Amvest te betalen:
- € 1.230,00 wegens achterstallige huur tot en met 30 juni 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 2 juni 2025 tot de dag van voldoening;
- € 5.112,72 wegens achterstallige huur met betrekking tot de maanden juli t/m oktober 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over het voor elk van die maanden verschuldigde bedrag van € 1.278,18, telkens vanaf de tweede dag van de betreffende maand tot de dag van voldoening;
- € 1.278,18 per maand vanaf november 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de tweede dag van de betreffende maand tot de dag van voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tevens om aan Amvest te betalen:
- € 235,45 als vergoeding voor de kosten van een aannemer;
- € 446,49 wegens buitengerechtelijke incassokosten;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.201,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening indien [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.6.
verklaart de bij 5.2 t/m 5.5 uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en is in het openbaar uitgesproken op 24 december 2025.