Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6041
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 december 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] BV, gevestigd te [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 246.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 18 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde [persoon 1] en namens de heffingsambtenaar, [persoon 2] en [persoon 3] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een hoekwoning uit 1942 van 88 m², met een dakkapel en een berging van 5 m² op een perceel van 181 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit – naar de rechtbank begrijpt – een waarde van € 196.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 246.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de onroerende zaak is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de onroerende zaak. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix met (foto)bijlagen ten grondslag gelegd. De taxatiematrix is opgesteld op 23 december 2024 door taxateur [persoon 3] . In de taxatiematrix zijn de referentieobjecten vergeleken met de onroerende zaak van belanghebbende en is de waarde van de onroerende zaak berekend op € 248.000. Als referentieobjecten zijn gebruikt de objecten aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
De referentieobjecten aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] zijn tussenwoningen. De referentieobjecten hebben een vergelijkbaar oppervlakte, een vergelijkbaar bouwjaar (tussen 1941 en 1949), en liggen in dezelfde wijk. De referentieobjecten aan [adres 2] en [adres 4] zijn ook binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. Dat geldt niet voor het referentieobject aan [adres 3] . Deze is één jaar en vijftien dagen na de waardepeildatum verkocht. Het tijdsverloop voorbij één jaar is echter gering en gezien de sterk vergelijkbare ligging ten opzichte van de onroerende zaak van belanghebbende is de rechtbank van oordeel dat dit object, net als de twee andere referentieobjecten, als uitgangspunt mee kan worden genomen in de waardebepaling.
4.5.
Namens belanghebbende is ter zitting aangevoerd dat het referentieobject aan de [adres 3] bij uitstek het best vergelijkbare referentieobject is en dat de waarde uitsluitend aan de hand van dit referentieobject moet worden bepaald. Daarbij verwijst belanghebbende naar een uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 19 maart 2024. [3]
4.6.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling. De door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsmethode gaat in beginsel uit van een onderbouwing van de waarde aan de hand van
meerdere(geschikte) vergelijkingsobjecten. Aldus wordt voorkomen dat te veel waarde wordt toegekend aan een enkel verkoopgegeven. Dat een bepaald vergelijkingsobject beter vergelijkbaar is dan een ander vergelijkingsobject, doet daar niet aan af nu in die gevallen met de onderlinge verschillen rekening wordt gehouden. [4] Aangezien de rechtbank alle drie gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar acht (zie 4.4.) en belanghebbende dat als zodanig ook niet heeft bestreden, maakt de heffingsambtenaar dus aannemelijk dat de waarde kan worden bepaald aan de hand van de drie door hem gebruikte referentieobjecten.
meerdere(geschikte) vergelijkingsobjecten. Aldus wordt voorkomen dat te veel waarde wordt toegekend aan een enkel verkoopgegeven. Dat een bepaald vergelijkingsobject beter vergelijkbaar is dan een ander vergelijkingsobject, doet daar niet aan af nu in die gevallen met de onderlinge verschillen rekening wordt gehouden. [4] Aangezien de rechtbank alle drie gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar acht (zie 4.4.) en belanghebbende dat als zodanig ook niet heeft bestreden, maakt de heffingsambtenaar dus aannemelijk dat de waarde kan worden bepaald aan de hand van de drie door hem gebruikte referentieobjecten.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
4.7.
De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak van belanghebbende. Zo zijn aan verschillende onderdelen, zoals aan een berging, dakkapel, balkon en overkapping, afzonderlijke waarden toegekend. De grondprijs is steeds bepaald aan de hand van een grondstaffel en de verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Ook zijn aan alle objecten KOUDV-factoren toegekend en aan de hand daarvan – zowel neerwaartse als opwaartse – correcties op de prijs per m² aangebracht. Verder is in de taxatiematrix een neerwaartse correctie op de grondwaarde aangebracht in verband met de ligging van de onroerende zaak naast een café.
4.8.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar nog niet voldoende heeft gecorrigeerd voor de verschillen in KOUDV. Daartoe voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar een factor 2 moeten toekennen voor de kwaliteit van haar onroerende zaak en dus een hogere neerwaartse correctie had moeten aanbrengen op de prijs per m². Daarnaast had de heffingsambtenaar volgens belanghebbende de prijs per m² van de referentieobjecten aan de [adres 2] en [adres 4] sterker moeten corrigeren voor verschillen in kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. Daarbij wijst belanghebbende op de foto’s van de betreffende referentieobjecten, waaruit volgens haar kan worden afgeleid dat deze referentieobjecten een aantal keer onderhanden zijn genomen en in veel betere staat verkeren dan haar onroerende zaak.
4.9.
Op basis van de stukken en de toelichting ter zitting ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de in de taxatiematrix toegepaste correcties ontoereikend zijn. In de KOUDV-scores voor de onroerende zaak van belanghebbende is al verdisconteerd dat de woning van belanghebbende in mindere staat verkeert dan de referentieobjecten. Met de enkele verwijzing naar de foto’s heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de referentieobjecten in zodanig betere staat verkeren dat een verdergaande correctie op de prijs per m² geboden is.
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 15 december 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.