Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11618
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 februari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] BV, uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 857.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft beroep op 6 december 2024 op zitting behandeld. De gemachtigde van belanghebbende heeft namens belanghebbende deelgenomen aan de zitting. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. L.J. Boone en [naam] .
Feiten
2. De onroerende zaak komt uit het bouwjaar 1900 en heeft een oppervlakte van 729 m2 verdeeld over vier verdiepingen. In de onroerende zaak is een horecaonderneming gevestigd.
3. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum maximaal € 599.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 857.000.
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de onroerende zaak niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (b) wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum; artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ).
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6. Ter onderbouwing van de beschikte waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [naam] op 14 november 2024 waarin een waarde van de onroerende zaak wordt vermeld van € 857.000.
6.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met drie verkopen rondom de waardepeildatum van – volgens de heffingsambtenaar goed vergelijkbare – onroerende zaken. De eerste onderbouwing betreft [adres 2] te Breda , verkocht op 5 april 2021 voor € 1.175.000 met een oppervlakte van 838 m2 en een gemiddelde prijs per m2 van € 1.402. De tweede onderbouwing betreft Van [adres 3] , verkocht op 23 september 2019 voor € 2.350.000 met een oppervlakte van 1.536 m2 en een gemiddelde prijs per m2 van € 1.529. De derde onderbouwing betreft [adres 4] , verkocht 20 juli 2022 voor € 1.100.000 met een oppervlakte van 374 m2 en een gemiddelde prijs per m2 van € 2.941.
De beroepsgronden
7. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Ter zitting is daaraan het volgende toegevoegd.
8. Belanghebbende heeft zich standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde onvoldoende heeft onderbouwd door enkel te verwijzen naar de hiervoor genoemde verkopen (zie 6.1). Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar ter onderbouwing de huurinformatieformulieren en huurcontracten van de desbetreffende referentieobjecten moeten overleggen. Daarnaast stelt belanghebbende zich op het standpunt dat zij de heffingsambtenaar gevraagd heeft om een NEN-2580 rapportage en deze niet heeft gekregen.
Oordeel rechtbank
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de beschikte WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt en overweegt daartoe als volgt. In het belastingrecht geldt de vrije bewijsleer. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om de door hem voorgestane waarde te onderbouwen met de verwijzing naar verkopen van volgens hem vergelijkbare onroerende zaken. De rechtbank acht de onroerende zaken [adres 2] en [adres 4] het best vergelijkbaar met de onderhavige onroerende zaak en heeft daarom deze twee verkopen als uitgangspunt genomen bij de beoordeling of de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan. De rechtbank acht deze referentieobjecten voldoende vergelijkbaar wat betreft, uitstraling, ligging, oppervlakte en bouwjaar. Bovendien ligt de verkoopdatum van deze twee referentieobjecten – in tegenstelling tot de verkoopdatum van de onroerende zaak [adres 3] – voldoende dicht bij de waardepeildatum. Tussen de verkoopprijs en de vierkante meterprijs van deze referentieobjecten en de onderhavige onroerende zaak zit dermate veel ruimte dat de rechtbank van oordeel is dat de heffingsambtenaar hiermee de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Ten aanzien van de door belanghebbende van de heffingsambtenaar verlangde gegevens overweegt de rechtbank dat geen sprake is van op de zaak betrekking hebbende stukken die de heffingsambtenaar dient te overleggen.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende haar griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 17 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.