Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7723
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 november 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 317.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 15 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [taxateur]. Mevrouw [naam 2] was als toehoorder namens de heffingsambtenaar aanwezig.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met bouwjaar 1974.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 319.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3], alle te [plaats]. Ook de eigen woning van belanghebbende is in de matrix meegenomen.
Eigen verkoopcijfer
3.5.
Belanghebbende voert primair aan de heffingsambtenaar onterecht is uitgegaan van de vergelijkingsmethode en dat de waarde van de woning moet worden bepaald aan de hand van het eigen verkoopcijfer van de woning van belanghebbende. De woning is op 30 maart 2021 verkocht voor een bedrag van € 250.000. De geïndexeerde verkoopprijs van € 288.500 onderbouwt dat de waarde te hoog is vastgesteld, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar stelt dat in dit geval de vergelijkingsmethode de meest geschikte methode is om de waarde van de woning van belanghebbende te bepalen. Volgens de heffingsambtenaar is een waardebepaling aan de hand van het eigen verkoopcijfer in dit geval niet geschikt. De woning van belanghebbende is 21 maanden voor de waardepeildatum verkocht. Volgens de heffingsambtenaar heeft deze transactie op een dusdanig ver van de waardepeildatum gelegen moment plaatsgevonden, dat niet kan worden aangenomen dat daaruit de marktsituatie ten tijde van de waardepeildatum kan worden afgeleid. Wel is enigszins rekening gehouden met het eigen verkoopcijfer, door het geïndexeerde verkoopcijfer alsnog in de matrix te betrekken, ondanks dat de woning 21 maanden voor de waardepeildatum is verkocht, aldus de heffingsambtenaar.
3.6.
De rechtbank overweegt dat beide methodes in beginsel geschikt zijn voor de waardebepaling van de woning. Dat de woning 21 maanden voor de waardepeildatum is verkocht betekent niet per definitie dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is of als basis kan dienen voor de bepaling van de WOZ-waarde. [2] De rechtbank is echter in het onderhavige geval van oordeel dat aannemelijk is dat de vergelijkingsmethode een betere waardering oplevert. Zwaarwegend daarbij is dat de referentieobjecten – waarvan niet in geschil is dat de transacties voldoende dicht bij de waardepeildatum tot stand zijn gekomen – qua primaire objectkenmerken goed vergelijkbaar zijn. Daarbij duiden deze transacties op marktprijsontwikkelingen van betekenende mate in de periode tussen de verkoop van de woning en de waardepeildatum. Dit maakt dat in dit geval aan het eigen verkoopcijfer minder bewijskracht toekomt. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende terecht is uitgegaan van de vergelijkingsmethode. Of de heffingsambtenaar de waarde van de woning middels de vergelijkingsmethode aannemelijk heeft gemaakt zal hierna worden besproken.
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
3.7.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen al zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.8.
Belanghebbende voert subsidiair aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Belanghebbende verwijst hiertoe met name naar de boven gemiddelde kwalificatie voor het onderhoudsniveau van de woning van belanghebbende. Hoewel, zoals de heffingsambtenaar heeft gesteld, in het verleden verbeteringen aan de woning hebben plaatsgevonden, zijn deze werkzaamheden meer dan vijf jaar vóór de waardepeildatum uitgevoerd. Aan deze verbeteringen kan op de waardepeildatum derhalve geen zodanige meerwaarde meer worden toekend, dat een boven gemiddelde kwalificatie op zijn plaats is, aldus belanghebbende.
3.9.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en aanbouwen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte.
Ten aanzien van de kwalificatie van het onderhoudsniveau van de woning van belanghebbende overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de aan het onderhoudsniveau toegekende boven gemiddelde kwalificatie concrete gegevens ingebracht met betrekking tot de aard en omvang van de in het verleden uitgevoerde verbeteringen. Belanghebbende heeft hiertegenover enkel de algemene stelling aangevoerd dat aan dergelijke verbeteringen, nu deze meer dan 5 jaar vóór de waardepeildatum hebben plaatsgevonden, geen meerwaarde meer kan worden toegekend. Belanghebbende heeft dit niet nader geconcretiseerd of onderbouwd met objectief verifieerbare gegevens. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn toelichting en acht aannemelijk dat, gelet op de uitgevoerde verbeteringen, een boven gemiddelde kwalificatie voor het onderhoudsniveau gerechtvaardigd is.
3.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.