Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7865
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 november 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 222.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 15 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [taxateur] . Mevrouw [naam 2] was als toehoorder namens de heffingsambtenaar aanwezig.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een portiekflat met bouwjaar 1975.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 225.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , alle te [plaats] .
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
3.5.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen al zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.6.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de verslechterde staat van de voorzieningen in de woning, alsmede met het verminderde kwaliteits-, onderhouds- en energieniveau en de minder gunstige ligging van de woning van belanghebbende ten opzichte van de referentiewoningen. Met betrekking tot de verschillen in ligging tussen de woningen wijst belanghebbende met name op de nabijheid van hoge bomen, waardoor de toetreding van daglicht in de woning wordt beperkt. De door de heffingsambtenaar toegepaste correcties zijn onvoldoende om de waarde van de woning in de werkelijke staat waarin deze verkeerd tot uitdrukking te brengen, aldus belanghebbende.
3.7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft de verschillen met betrekking tot het onderhouds- en voorzieningenniveau voldoende tot uitdrukking gebracht. In de matrix is een neerwaartse correctie van in totaal € 29.966 toegepast voor het onder gemiddelde onderhouds- en voorzieningenniveau. Daarbij heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie dient te worden toegepast. De rechtbank ziet geen aanleiding om een correctie toe te passen voor het energie- en kwaliteitsniveau van de woning. De rechtbank overweegt hiertoe dat de referentiewoningen in dezelfde periode als de woning zijn gebouwd en in vergelijkbare appartementencomplexen zijn gelegen. Het energie – en kwaliteitsniveau zit verdisconteerd in de verkoopcijfers. Belanghebbende heeft daarbij niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een dermate onder gemiddeld energie- of kwaliteitsniveau dat dit een neerwaartse correctie rechtvaardigt.
3.8.
Wat betreft de ligging merkt de rechtbank op dat het gegeven dat belanghebbende door aanwezigheid van bomen verminderd woongenot ervaart, nog niet maakt dat sprake is van een geobjectiveerde waardedruk in het kader van de Wet WOZ. Het al dan niet appreciëren van de nabijheid van hoge bomen is vatbaar voor discussie, wat dit naar het oordeel van de rechtbank tot een subjectieve omstandigheid maakt. Daar komt bij dat de referentiewoningen, evenals de woning van belanghebbende, tegenover hoge bomen lijken te zijn gelegen. De rechtbank ziet dus geen aanleiding om een correctie voor het liggingsniveau toe te passen.
3.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.