Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11867566 \ VV EXPL 25-75
Vonnis in kort geding van 4 november 2025
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
gevestigd en kantoorhoudend in Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. M.M. de Cock,
tegen
[bewindvoerder] , h.o.d.n. [bewindvoerderskantoor] , in de hoedanigheid van bewindvoerder van mevrouw [rechthebbende],
gevestigd en kantoorhoudend in [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
gemachtigde: mr. I.T.F. van den Heuvel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 13
- de conclusie van antwoord met producties 1 en 2
- aanvullende producties 14 tot en met 16 namens WonenBreburg
- de mondelinge behandeling van 21 oktober 2025 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 21 oktober 2025 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
- WonenBreburg verhuurt aan mevrouw [rechthebbende] [verder: [rechthebbende]] de sociale huurwoning aan de [adres] [verder: de woning] per 21 maart 2023. Daarvoor was ook al sprake van een huurovereenkomst tussen partijen, waarbij na een periode van begeleid wonen [rechthebbende] zelfstandig is gaan wonen.
- Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van WonenBreburg van toepassing. Daarin zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
3. Wat verwachten we van u?
3.1
U gedraagt zich als een goede huurder.
3.2
U schreeuwt of scheldt niet tegen buren, […] of tegen andere mensen. U mag hen niet beledigen, bedreigen en/of intimideren. U gebruikt geen geweld. U veroorzaakt geen overlast in en om uw ‘Woning’, algemene ruimtes of andere ruimtes die u huurt. […] Met overlast bedoelen we in ieder geval het volgende:
• geluidsoverlast;
• stankoverlast;
• overlast door dieren;
• vervuiling;
• vandalisme;
• inbreuk op de privacy van anderen, bijvoorbeeld door het maken van beeldmateriaal.
[…]
5. Verboden activiteiten in de ‘Woning’
U mag de ‘Woning’ in ieder geval niet (geheel of gedeeltelijk) gebruiken voor de volgende activiteiten:
• Verboden middelen (waaronder hennep) kweken, drogen, knippen, verwerken of verkopen;
• Verboden middelen gebruiken, maken, telen, bereiden, bewerken, verwerken, verkopen, afleveren,
verstrekken, vervoeren, vervaardigen, aanwezig hebben;
• Opslag van (milieu)gevaarlijke zaken (zoals bijvoorbeeld stank verspreidende, brandgevaarlijke of
ontplofbare stoffen);
• Andere activiteiten die in strijd zijn met de (Opium)wet.
[…]
6. Waar mag u niet (aan) komen?
U mag niet komen op de plaatsen die niet vallen onder het normale gebruik van de ‘Woning’. Dit zijn in ieder geval:
• het dak en de dakgoot;
• de brandtrap (behalve in geval van nood);
• de dienstruimte of technische ruimte.
U mag door ons aangebrachte systemen/installaties, zoals brandmeldinstallaties, rookmelders, noodverlichting, CV
niet verwijderen.
- In februari 2024 heeft WonenBreburg [rechthebbende] aangemeld voor begeleiding bij [hulpverlening], omdat er zorgen waren rondom het welzijn van [rechthebbende].
- Eind 2024, begin 2025 meldt één van de omwonenden vele ruzies met [rechthebbende]. Daarbij heeft [rechthebbende] de elektriciteit afgesloten van deze buurvrouw en diens deur beklad.
- Begin 2025 heeft [rechthebbende] ook zelf aan WonenBreburg laten weten dat het erg slecht met haar ging. Er was op dat moment nog steeds sprake van begeleiding vanuit [hulpverlening].
- Op 26 mei 2025 heeft de politie contact opgenomen met WonenBreburg, omdat de politie de situatie in de woning [rechthebbende] niet vertrouwde en daarom de woning binnen wilde gaan. De politie is met WonenBreburg de woning binnengegaan. Ze hebben [rechthebbende] daar in zorgelijke toestand aangetroffen. De politie heeft opnieuw een zorgmelding gedaan.
- Op 17 juli 2025 is er brand geweest in de woning. [rechthebbende] is aangehouden vanwege een vermoeden van brandstichting. WonenBreburg heeft in verband daarmee op 22 juli 2025 aangifte van brandstichting gedaan.
- WonenBreburg heeft in haar brief van 23 juli 2025 de bewindvoerder verzocht de huurovereenkomst op te zeggen. Dat heeft de bewindvoerder niet gedaan.
- De gemachtigde van WonenBreburg heeft in haar brief van 21 augustus 2025 de bewindvoerder een laatste mogelijkheid gegeven om de huur zelf op te zeggen. Dat heeft de bewindvoerder niet gedaan, waarna WonenBreburg deze procedure is gestart.
- Op het moment van de mondelinge behandeling was [rechthebbende] nog in voorlopige hechtenis.
- Voor [rechthebbende] wordt gezocht naar een mogelijkheid voor begeleid wonen.
3.Het geschil
3.1.
WonenBreburg vordert samengevat - ontruiming van de woning aan de [adres]. Primair vordert WonenBreburg volledige ontruiming, subsidiair vordert zij tijdelijke (6 weken) ontruiming zodat WonenBreburg het in verband met de brand benodigde herstel uit kan (laten) voeren. Ook wil zij dat de bewindvoerder wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.2.
WonenBreburg legt aan de vordering ten grondslag dat [rechthebbende] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de wet (artikel 7:213 BW Pro, Burgerlijk Wetboek), de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Belangrijkste reden is de brand(stichting) op 17 juli 2025 en de schade die de brand aan de woning heeft veroorzaakt. De schade wordt op dit moment begroot op een bedrag van € 49.651,19 inclusief BTW. Bovendien hebben omwonenden nog steeds last van stankoverlast door de verbrande spullen in de woning. Daarnaast heeft [rechthebbende] zich toegang verschaft tot de (centrale) meterkast en overlast voor omwonenden veroorzaakt. WonenBreburg maakt zich ernstig zorgen over [rechthebbende] en volgens haar is de situatie niet alleen uitermate gevaarlijk voor [rechthebbende] zelf, maar ook voor de omwonenden.
3.3.
De bewindvoerder voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van WonenBreburg, met veroordeling van WonenBreburg in de proceskosten.
3.4.
De bewindvoerder voert aan dat het verzoek om ontruiming te vroeg komt. Het staat volgens hem nog helemaal niet vast dat [rechthebbende] de brand heeft gesticht. Daarnaast was er volgens de bewindvoerder alleen in een zeer kort tijdsbestek sprake van overlast door [rechthebbende], waarbij zij op dat moment middelen gebruikte. Op dit moment is [rechthebbende] clean. Ze wil graag begeleid gaan wonen, maar helaas kan dat waarschijnlijk niet op korte termijn. Daarom heeft zij de woning nodig. [rechthebbende] en de bewindvoerder zijn bereid om mee te werken aan het leeghalen van de woning waar dat nodig is voor herstel van de woning.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Toetsingskader
4.1.
In deze procedure wordt als voorlopige voorziening gevorderd de ontruiming van de door [rechthebbende] gehuurde woning. De kantonrechter stelt voorop dat dit een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van [rechthebbende]. De kantonrechter moet daarom beoordelen of het voldoende waarschijnlijk is dat de vorderingen van WonenBreburg in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om de ontruiming nu al toe te wijzen. De belangen van beide partijen moeten worden meegewogen, waarbij verhuurder ook een spoedeisend belang moet hebben. Daarbij geldt dat er in een kort gedingprocedure geen ruimte is voor verdere bewijslevering.
Spoedeisend belang
4.2.
WonenBreburg stelt dat sprake is van overlast door [rechthebbende] en brand(stichting) in de woning. Het gaat niet goed met [rechthebbende], er is geen zicht op verbetering en zij kan niet zelfstandig wonen, zodat het, aldus WonenBreburg, niet langer verantwoord is dat zij in de woning woont. Daarnaast ondervinden omwonenden nog steeds hinder van de brand, zolang er niet opgeruimd is. Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende spoedeisend belang bij ontruiming van de woning.
Beoordeling of toewijzing in een bodemprocedure voldoende waarschijnlijk is
4.3.
De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of de vordering van WonenBreburg in dit kort geding ook daadwerkelijk toewijsbaar is. Daarbij stelt de kantonrechter voorop dat een eventuele veroordeling van de bewindvoerder tot ontruiming van de woning ook door [rechthebbende] moet worden nageleefd. Voor zover de bewindvoerder in deze procedure wordt veroordeeld, is dat uit hoofde van zijn taak als bewindvoerder en treft de veroordeling hem niet persoonlijk.
4.4.
WonenBreburg baseert haar vordering op een tekortschieten door [rechthebbende] in haar verplichtingen als huurder. Het gaat daarbij volgens WonenBreburg om het niet als goed huurder gedragen en het veroorzaken van schade en overlast.
4.5.
Voorop staat dat een huurder zich op grond van artikel 7:213 BW Pro als goed huurder moet gedragen. Dit is ook opgenomen in de huurovereenkomst. Dit betekent onder andere dat hij geen schade aan het gehuurde mag toebrengen en geen overlast voor omwonenden mag veroorzaken. Als de huurder dat toch doet, is sprake van een tekortkoming. Om de huurder te kunnen veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, moet de overlast wel ernstig en structureel zijn. Ook moet de verhuurder zich hebben ingespannen, door bijvoorbeeld gesprekken, om de overlastgever zijn gedrag te laten veranderen.
4.6.
De kantonrechter vindt het onvoldoende waarschijnlijk dat de permanente ontruiming in een bodemzaak zal worden toegewezen. Daarbij overweegt zij het volgende.
Is sprake van een tekortkoming door [rechthebbende]?
4.7.
WonenBreburg stelt dat de brand(stichting), het gevaar en de schade de belangrijkste reden voor ontruiming is. Zij hoeft niet te accepteren dat huurders haar eigendommen vernielen en daaraan schade veroorzaken. Voor die schade is [rechthebbende] volgens WonenBreburg aansprakelijk, waarin een belang van WonenBreburg ligt dat [rechthebbende] de woning zo spoedig mogelijk verlaat, om te voorkomen dat haar eigendom nog verder achteruit gaat en daaraan nog meer schade wordt toegebracht. De schade aan de woning wordt op dit moment begroot op een bedrag van € 49.651,19 inclusief BTW. Bovendien is nog steeds sprake van stankoverlast van de verbrande spullen in de woning voor omwonenden.
4.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter staat op dit moment nog niet vast dat de brand veroorzaakt is door [rechthebbende]. Het (strafrechtelijke) onderzoek naar de oorzaak van de brand is nog niet afgerond. De uitkomst van het onderzoek wordt half november 2025 verwacht. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het nu nog te vroeg is om te oordelen dat voldoende aannemelijk is dat [rechthebbende] de brand in de woning veroorzaakt heeft en daarmee sprake is van een tekortkoming.
4.9.
In verband met de overlast heeft WonenBreburg aangevoerd dat [rechthebbende] veelvuldig ruzie had met één van de omwonenden. Van die persoon heeft [rechthebbende] de bergingsdeur beklad met grove teksten en verschillende keren de elektra in de meterkast uitgeschakeld. Daardoor is schade ontstaan in de woning van deze omwonende. [rechthebbende] is volgens WonenBreburg de afgelopen periode (nadat het langere tijd goed met haar leek te gaan) weer zienderogen enorm ‘afgegleden’. Daarbij gebruikt [rechthebbende] vermoedelijk weer regelmatig drugs. Ook omwonenden maken zich ernstige zorgen om [rechthebbende]. Zij hebben aan WonenBreburg gemeld dat zij [rechthebbende] regelmatig onder invloed en met een blauw oog hebben aangetroffen.
De bewindvoerder heeft erkend dat het een tijdje niet soepel liep tussen [rechthebbende] en de buren en dat zij een deur heeft beklad. De ruzie en overlast was volgens de bewindvoerder echter in een beperkte periode en [rechthebbende] heeft de schade aan de deur vergoed.
4.10.
Naar het oordeel van de kantonrechter zijn bovengenoemde incidenten waarbij één van de omwonenden betrokken is van begin 2025. Daarna zijn geen meldingen meer ontvangen van overlast voor omwonenden. Van ernstige en structurele overlast is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake. Partijen zijn het er verder over eens dat [rechthebbende] niet in staat is zelfstandig te wonen en gebaat is bij een woonplek die beschermd is. Dat maakt echter nog niet, hoe ernstig de zorgen rond het welzijn van [rechthebbende] ook zijn, dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [rechthebbende] die een ontruiming rechtvaardigt.
4.11.
Op grond hiervan wijst de kantonrechter de primaire vordering tot ontruiming van de woning af.
Tijdelijke ontruiming is noodzakelijk
4.12.
Subsidiair heeft WonenBreburg gevorderd om de woning tijdelijk te ontruimen en ontruimd te laten voor de duur van 6 weken zodat (de aannemer van) WonenBreburg de woning kan beoordelen en het benodigde herstel kan uitvoeren. Het gaat daarbij volgens WonenBreburg in ieder geval om de volgende werkzaamheden:
- het volledig leeg en schoon maken van de woning;
- het vervangen van onder meer kozijnen, binnendeuren en -kozijnen, de voordeur
(inclusief kozijn), beglazing, kitwerk, vensterbanken, schakelaars, intercom, rookmelders
en de groepenkast;
- plafonds en wanden van nieuwe stucwerk voorzien;
- opnieuw schilderen wanden en plafonds;
- renovatie van keuken en toilet;
- eindschoonmaak;
Daarbij heeft WonenBreburg aangevoerd dat de woning op dit moment onbewoonbaar is. Daarnaast ondervinden de omwonenden op dit moment ook nog dagelijks hinder en overlast van de gevolgen van de brand, doordat zij hun mechanische ventilatie niet kunnen gebruiken en stankoverlast ervaren met alle potentiële gevaren voor de gezondheid van dien.
De bewindvoerder heeft niet betwist dat herstel nodig is. Hij is ook bereid om de woning voor zover nodig te ontruimen. Wel betwijfelt hij of alle genoemde werkzaamheden noodzakelijk zijn.
4.13.
De kantonrechter is van oordeel dat uit de door WonenBreburg overgelegde herstelofferte, e-mailberichten van haar medewerkers en foto’s voldoende volgt dat de schade aanzienlijk is en dat (herstel-)werkzaamheden in alle vertrekken noodzakelijk zijn. De bewindvoerder heeft niet betwist dat de woning onbewoonbaar is en er nog steeds sprake is van stankoverlast voor omwonenden, waarbij bovendien de mechanische ventilatie uitgeschakeld moet blijven. Het is op grond daarvan waarschijnlijk dat de tijdelijke ontruiming in een bodemprocedure toegewezen zal worden en dat WonenBreburg een voldoende spoedeisend belang heeft om op de ontruiming daarop vooruit te lopen.
De vordering om de ontruiming te bewerkstelligen door een deurwaarder indien gedaagde niet tijdig of vrijwillig meewerkt aan de ontruiming wordt afgewezen aangezien dit voortvloeit uit de wet. De onder III gevorderde (voorwaardelijke) machtiging om de werkzaamheden zelf uit te laten voeren wordt afgewezen gelet op het feit dat gedaagde heeft aangegeven zijn medewerking te willen verlenen aan het herstel van de woning.
4.14.
WonenBreburg heeft verder gevraagd om voorwaardelijke veroordeling van de bewindvoerder in de kosten die bij gebrek aan tijdige en volledige ontruiming door de bewindvoerder zelf nodig zijn en de kosten voor de noodzakelijke opruim- en schoonmaakwerkzaamheden. Op dit moment staat nog niet vast dat WonenBreburg kosten moet maken in verband met de ontruiming en wat de omvang daarvan is. Daarom wijst de kantonrechter dit deel van de vordering af.
4.15.
De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
149,02
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.233,02
4.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt de bewindvoerder om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] onder afgifte van sleutels aan WonenBreburg te ontruimen en gedurende 6 (zes) weken ontruimd te laten met alle daarin aanwezige personen en met alle daarin aanwezige zaken, tenzij deze zaken van WonenBreburg zijn en te gedogen dat WonenBreburg in de woning de werkzaamheden uit kan (laten) voeren zoals opgesomd in rechtsoverweging 4.12 van dit vonnis en daaraan alle noodzakelijke medewerking – ter uitsluitende beoordeling van WonenBreburg – te verlenen, waaronder de door WonenBreburg met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van die werkzaamheden;
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 1.233,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 4 november 2025.