Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 11427467 \ VV EXPL 24-57
Vonnis in kort geding van 30 januari 2025
in de zaak van
GLOBAL HOUSING PARTNERS B.V.,
te Baarle-Nassau,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Global,
gemachtigden: mr. J.M. de Heer en mr. D.R.D.A. Buren-Baks,
tegen
INTERNATIONAL & DOMESTIC HOUSING SOLUTIONS (IDHS) B.V.,
te Didam,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: IDHS,
gemachtigde: mr. C.N. Vethanayagam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 24 december 2024 met producties 1 tot en met 9;
- aanvullende producties 10 tot en met 19 van de zijde Global;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 19;
- de mondelinge behandeling van 9 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waaraan de spreekaantekeningen van de gemachtigden van Global zijn gehecht.
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 19;
- de mondelinge behandeling van 9 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waaraan de spreekaantekeningen van de gemachtigden van Global zijn gehecht.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Global houdt zich bezig met het verhuren en huren van onroerende zaken voor kortdurende huisvesting van arbeidsmigranten. IDHS houdt zich onder meer bezig met de verhuur en het beheer van onroerend goed.
2.2.
IDHS heeft vanaf 1 september 2024 een aantal recreatieverblijven (hierna te noemen: huisjes) aan Global ter beschikking gesteld op het [recreatiepark] . Global verhuurt deze huisjes op haar beurt aan haar relatie Sarens B.V., die daarin op dit moment 36 werknemers huisvest.
2.3.
Global en IDHS zijn vervolgens met elkaar in gesprek gegaan voor het maken van afspraken over de huur. Daarop heeft IDHS op 20 september 2024 een concept-huurovereenkomst opgemaakt en aan Global toegezonden. Daarin is onder meer opgenomen dat de huurovereenkomst ingaat op 1 september 2024 en dat IDHS gefaseerd tien chalets zal verhuren aan IDHS tegen een huurprijs van € 1.117,50 per chalet per week ex BTW en overige bijkomende kosten. Global heeft deze concept-huurovereenkomst niet ondertekend, omdat deze niet conform de gemaakte afspraken zou zijn.
2.4.
Vervolgens stuurt IDHS huurfacturen naar Global. Voor de maanden september, oktober en november 2024 wordt door IDHS in totaal een huurprijs van € 134.412,96 in rekening gebracht. Global maakt daarvan in totaal een bedrag van € 52.834,37 aan IDHS over. Global beroept zich voor het overige meer in het bijzonder op verrekening.
2.5.
Op 21 november 2024 bericht IDHS aan Global dat de tien huisjes voor 30 november 2024 leeg opgeleverd dienen te worden, omdat geen overeenstemming is bereikt over de huur en geen volledige betaling is ontvangen van de huur over de maanden september tot en met november 2024. Global geeft geen gehoor aan de gevraagde ontruiming.
2.6.
Van de daarop volgende huurfactuur voor december 2024 ten bedrage van
€ 52.742,70 is door Global € 41.033,27 aan IDHS overgemaakt. De huurfactuur voor januari 2025 ten bedrage van € 54.588,62 is onbetaald gelaten.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
Global vordert in conventie (kort gezegd) nakoming door IDHS van haar verplichting tot het aan Global verschaffen van ongestoord huurgenot in tenminste tien huisjes op het [recreatiepark] en een verbod tot ontruiming van die huisjes. Een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van IDHS in de proceskosten.
3.2.
Global legt aan die vordering (kort gezegd) het volgende ten grondslag. Tussen partijen is sprake van een huurrelatie en IDHS schiet tekort in haar verhuurdersverplichtingen jegens Global. Zo zijn aan Global slechts tien huisjes ter beschikking gesteld, terwijl twintig huisjes zijn afgesproken. Daarnaast brengt IDHS een te hoge huurprijs in rekening. Verder is de dienstverlening, zoals schoonmaakwerk, onder de maat. Ook weigert IDHS een overeenkomst te ondertekenen die aan onderhuurder Sarens de garantie biedt dat deze haar aan IDHS betaalde waarborgsom van € 30.000,- bij het einde van de huur terugontvangt. Dat laatste is reden voor Global om de verschuldigde huur over januari 2025 niet te betalen. De huur over de maand december 2024 heeft Global op de derdenrekening van haar gemachtigde gestort. De huur over de maanden september tot en met november 2024 is betaald, deels door overmaking en deels door verrekening met een nog openstaande bemiddelingsvergoeding die IDHS aan Global verschuldigd is. Global heeft er een spoedeisend belang bij dat zij de beschikking houdt over tenminste tien van de thans door haar gehuurde huisjes, zodat de werknemers van Global’s onderhuurder Sarens op het park gehuisvest kunnen blijven.
3.3.
IDHS concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing en voert daartoe (samengevat) het volgende aan. Tussen partijen is geen huurovereenkomst tot stand gekomen, omdat in het bijzonder over de huurprijs geen overeenstemming is bereikt. Dat betekent dat Global geen huurrecht heeft en geen huurbescherming geniet, zodat IDHS gerechtigd is Global te laten ontruimen. Zou er wel sprake zijn van een huurovereenkomst, dan schiet Global tekort in de nakoming daarvan doordat zij over de maanden september 2024 tot en met januari 2025 een huurachterstand van € 137.143,51 heeft laten ontstaan. Partijen zijn geen verrekeningen en kortingen met elkaar overeengekomen, met uitzondering van de tussen partijen overeengekomen verrekening in verband met een bemiddelingsvergoeding voor Global van € 20.000,- ex BTW. Laatstgenoemd bedrag zou verrekend worden met de huurfactuur voor september 2024, zodat Global over die maand nog een restant bedrag van € 39.476,10 moet voldoen. Daarnaast heeft IDHS schade geleden, voor een bedrag van € 12.815,72, veroorzaakt door de gebruikers van de huisjes, waarvoor uiteindelijk Global aansprakelijk is. Global weigert deze schade te vergoeden.
3.4.
IDHS vordert in reconventie (kort gezegd) Global te veroordelen de huisjes te ontruimen en de achterstand van € 137.143,51 te betalen en ook een vergoeding van
€ 49.129,76 voor iedere maand vanaf januari 2024 tot aan de ontruiming, althans Global te veroordelen tot nakoming van haar verplichting de maandelijkse huur van € 49.129,76 te betalen en ook de eerdergenoemde achterstand van € 137.143,51. Een en ander te vermeerderen met rente, (proces)kosten en een bedrag van € 12.815,72 aan vergoeding voor schade.
3.5.
IDHS legt aan haar vordering in reconventie ten grondslag hetgeen zij in conventie als verweer naar voren heeft gebracht.
3.6.
Global voert daartegen gemotiveerd verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van het gevorderde met veroordeling van IDHS in de kosten van deze procedure.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De kantonrechter moet daarom beoordelen of sprake is van een spoedeisend belang en daarnaast of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
De spoedeisendheid is gezien de aangezegde ontruiming wel gegeven.
4.3.
Voor het toewijzen van de voorlopige voorzieningen als gevorderd, zowel in conventie als in reconventie, is echter geen plaats. Onduidelijk is welke afspraken partijen met elkaar hebben gemaakt over het gebruik van de huisjes. De voorzieningenrechter wil wel aannemen dat sprake is van een huurrelatie. Immers, Global heeft huisjes ter beschikking gesteld gekregen en IDHS heeft aan Global huurfacturen gestuurd. Wat de afspraken overigens behelzen is echter volstrekt onduidelijk. Over de hoogte van de huurprijs, het huurregime, het aantal te verhuren huisjes, de bemiddelingsvergoeding, verrekening, bijkomende kosten en overige voorwaarden verschillen partijen met elkaar van mening. Er ligt geen door partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst. In verslagen neergelegde afspraken worden over en weer weersproken. Voor het geven van de gevraagde voorlopige voorzieningen is meer duidelijkheid vereist. Dat vergt nader onderzoek. Daarvoor leent dit kort geding zich niet. Dat betekent dat niet met voldoende mate van zekerheid is vast te stellen dat het gevorderde, zowel in conventie als in reconventie, in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing nu al gerechtvaardigd is. De voorzieningenrechter zal om die reden de gevraagde voorlopige voorzieningen weigeren.
4.4.
Daaronder is ook begrepen de door IDHS gevorderde vergoeding van schade aan de huisjes, welke zou zijn veroorzaakt door de personen die Sarens aldaar heeft gehuisvest. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter leent ook die vordering zich niet voor een behandeling in kort geding. Partijen verschillen met elkaar van mening over de nadere merites ten aanzien van de door Sarens in dit kader aan Global gestorte waarborgsom van
€ 30.000,-. Verder blijft de kwestie ongewis. Daardoor zal ook een oordeel over deze vordering nader onderzoek vergen, waarvoor dit kort geding zich niet leent. Een bodemprocedure is daarvoor de geëigende weg.
4.5.
De voorzieningenrechter zal dan ook de gevraagde voorlopige voorzieningen weigeren.
4.6.
Nu partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van Global af,
in reconventie
5.2.
wijst de vorderingen van IDHS af,
in conventie en in reconventie
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Burgt en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2025.