Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/8239
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, namens Het nieuwe WOZ bureau B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 411.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 29 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben gemachtigde en de heffingsambtenaar deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn mr. [naam 1] en [naam 2] (taxateur) verschenen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde bungalow uit 2006 met een woonoppervlakte van 94 m², met een berging, op een perceel van 199 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 377.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 411.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 2 september 2025 is opgemaakt.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 421.295 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Ter indicatie is daarnaast de woning aan de [adres 5] in de taxatiematrix opgenomen. Deze woning is niet gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning van belanghebbende.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft soort woning, bouwjaar, uitstraling, en woon- en perceeloppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de referentiewoningen weliswaar verschillen vertonen met de woning van belanghebbende, maar er is voldoende rekening gehouden met deze verschillen door (onder meer) aan losse onderdelen, zoals een garage, berging en dakkapel, afzonderlijke waarden toe te kennen. Verder zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en is de waarde van de woning van belanghebbende gecorrigeerd vanwege de aanwezigheid van een brandgang.
4.7.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning nabij de spoorweg. Volgens belanghebbende is zijn woning slechts 50 meter van het spoor verwijderd en ervaart hij daardoor overlast. Aan de ligging had daarom de score 2 (ondergemiddeld) moeten worden toegekend. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat zowel bij de woning van belanghebbende als bij de referentiewoningen aan de ligging een score 3 (gemiddeld) is toegekend, omdat alle woningen in dezelfde kleine wijk zijn gelegen met weinig verschillen tussen de woningen.
4.8.
De rechtbank stelt vast dat het procesdossier geen overzichtskaart van de wijk bevat. De rechtbank heeft daarom, met instemming van partijen, een openbare bron geraadpleegd om zich een beeld te vormen van de ligging van de woning van belanghebbende en de referentiewoningen ten opzichte van het spoor. Aan de hand van deze openbare bron stelt de rechtbank vast dat de referentiewoning [adres 4] wat betreft de ligging het meest vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende, omdat beide woningen op vergelijkbare afstand van het spoor liggen en mogelijk dezelfde overlast ervaren. Aannemelijk is dat het alleen geluidsoverlast betreft, want beide woningen hebben geen zicht op het spoor. De overige referentiewoningen zijn wat betreft de ligging minder goed vergelijkbaar, omdat deze woningen verder van het spoor zijn gelegen. De rechtbank overweegt dat, ook al zou de heffingsambtenaar alleen de referentiewoning [adres 4] (met de laagste prijs per vierkante meter voor het opstal) in de vergelijking hebben betrokken, de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende nog steeds niet te hoog is. Het betoog van belanghebbende slaagt daarom niet.
4.9.
Gelet op het voorgaande is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 30 oktober 2025 . De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd
deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
De uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.