Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1234
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan [bedrijf]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) per 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 462.000 (de WOZ beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 21 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde van belanghebbende [naam 1] (verbonden aan [bedrijf]) en namens de heffingsambtenaar [taxateur 1] (taxateur) en [naam 2].
1.5.
De rechtbank heeft partijen geïnformeerd dat de uitspraakdatum is verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1930) met een woonoppervlakte van 181 m² (inclusief de aangebouwde woonruimte van 15 m²). De woning heeft een dakkapel, een vrijstaande garage, een vrijstaande berging/schuur en een aangebouwde berging/schuur. De oppervlakte van het perceel is 535 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 462.000. Belanghebbende vindt deze waarde te hoog.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Op de zaak betrekking hebbende stukken
4. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. [2] Belanghebbende betwist ook dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende heeft verzocht om foto’s van de woning te overleggen, althans dat de heffingsambtenaar heeft verzuimd om de daarop betrekking hebbende stukken te overleggen.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft betwist dat hij niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. De heffingsambtenaar heeft daarbij ter zitting verwezen naar de werkafspraken die met [B.V.] (de gemachtigde in de bezwaarfase) zijn gemaakt.
4.2.
De rechtbank stelt vast dat [B.V.] namens belanghebbende bezwaar heeft ingediend. De rechtbank stelt tevens vast dat uit de werkafspraken die de heffingsambtenaar met [B.V.] heeft gemaakt blijkt dat (1) de heffingsambtenaar in de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift aan [B.V.] vraagt om foto’s aan te leveren van alle objecten in bezwaar, en (2) dat in de uitspraak op bezwaar wordt vermeld dat de foto’s zijn opgevraagd. Het bestaan van deze werkafspraken is door belanghebbende niet betwist. Tegenover die betwisting is de enkele stelling dat er geen verzoek is gedaan, van onvoldoende gewicht. De rechtbank acht evenmin aannemelijk dat sprake is van een schending van de rechtspositie van belanghebbende in het licht van het bepaalde in artikel 8:42 van Pro de Awb.
Schending zorgvuldigheidsbeginsel
4.3.
De heffingsambtenaar heeft in de beroepsprocedure andere referentiewoningen gebruikt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Volgens belanghebbende levert de wijziging in de onderbouwing van de waarde een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel op. De rechtbank merkt in dat kader op dat het belastingrecht een vrije bewijsleer kent. Dit betekent dat partijen in beginsel in elke stand van het geding vrij zijn om hun bewijs te wijzigen en/of aan te vullen. De enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase tot een andere onderbouwing is gekomen het referentieobject [referentiewoning 1] is in bezwaar wel en in beroep niet gebruikt ter onderbouwing maakt niet dat hij in dit specifieke geval onzorgvuldig heeft gehandeld. Dat belanghebbende reeds in bezwaar heeft aangegeven dat het referentieobject niet geschikt is, maakt dat niet anders. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting toegelicht dat sprake is van een dynamisch proces waarbij de gegevens continu worden geoptimaliseerd. Dat is toegestaan. Het betoog van belanghebbende impliceert een verplichting voor de heffingsambtenaar tot het bestendigen van de in bezwaar gekozen bewijsmiddelen. Die opvatting vindt geen steun in het recht. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om te oordelen dat het zorgvuldigheidsbeginsel is geschonden.
De waarde van de woning
4.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
4.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de vastgestelde waarde
4.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 26 november 2024 door [taxateur 2] is opgemaakt.
4.8.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 500.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 2], [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4], allen te [plaats]. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Beoordeling van de vastgestelde waarde
4.9.
De rechtbank vindt de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, bouwjaar en woonoppervlakte vergelijkbaar. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
4.10.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de referentiewoningen verschillen vertonen met de woning van belanghebbende. Er is echter voldoende rekening gehouden met deze verschillen door (onder meer) aan losse onderdelen, zoals een garage, berging en overkapping, afzonderlijke waarden toe te kennen. Verder zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en is een correctie toegepast vanwege de verschillen in KOUDV-factoren en de verschillen in woon- en perceeloppervlakte, bouwjaar en ligging.
4.11.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat bij de waardering van zijn woning onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen de badkamer en de keuken zijn meer dan 20 jaar oud en met de slechtere ligging nabij een school. Daarnaast zijn de referentiewoningen volgens belanghebbende onjuist gewaardeerd. De referentiewoning [referentiewoning 2] is geheel gerenoveerd en had als bovengemiddeld moeten worden gekwalificeerd. Dat geldt ook voor de referentiewoning [referentiewoning 3]. Bovendien is bij die referentiewoning een deel van het perceel ten onrechte als landbouwgrond gewaardeerd. De referentiewoning [referentiewoning 4] ten slotte is beter gelegen dan de woning van belanghebbende. De ligging van die referentiewoning had als gemiddeld moeten worden gekwalificeerd, omdat die woning niet direct aan het schoolplein ligt en de woning van belanghebbende wel.
4.12.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning van belanghebbende nabij de school door een correctie van 20% op de waarde van het perceel toe te passen. De heffingsambtenaar heeft daarnaast ter zitting voldoende toegelicht dat de overlast van de school voor zowel de woning van belanghebbende geldt als voor de referentiewoning [referentiewoning 4]. De heffingsambtenaar heeft ook voldoende rekening gehouden met de betere staat van de referentiewoningen [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] door een correctie van 5% toe te passen op het onderhoudsniveau van deze woningen. Belanghebbende heeft daar niets tegenover gesteld op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat een hogere correctie moet worden toegepast vanwege de gesteld slechtere staat van de voorzieningen in zijn woning. Wat betreft de waardering van het perceel van de referentiewoning [referentiewoning 3] heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende toegelicht dat een deel van het perceel conform het bestemmingsplan als landbouwgrond is gewaardeerd.
4.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning van belanghebbende voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 29 oktober 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.