Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1525
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan [bedrijf]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres], te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 306.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 september 2025 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam]. Gemachtigde van belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een rijwoning (bouwjaar 1971) met een woonoppervlakte van 114 m² en een garage (35 m²), overkapping (10 m²) en balkon (3 m²). De woning ligt op een perceel van 174 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 306.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Artikel 40 van Pro de Wet WOZ
4. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de objectonderdelen van zowel de referentiewoningen als de woning van belanghebbende en de grondstaffels niet heeft verstrekt. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat hij het taxatieverslag heeft overgelegd en heeft gehandeld in overeenstemming met de afspraken die zijn gemaakt met de gemachtigde in de bezwaarfase. Belanghebbende heeft dit niet weersproken. De rechtbank ziet ook niet dat belanghebbende in bezwaar heeft verzocht om overige gegevens. De heffingsambtenaar dient uiterlijk bij het doen van uitspraak op bezwaar de gegevens te verstrekken. [1] Er bestaat daarom geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten als de gegevens niet eerder in de bezwaarfase zijn verstrekt.
4.1.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar voldoende inzicht gegeven in de waardering die hij op dat moment voorstond. Met het verstrekken van het taxatieverslag heeft de heffingsambtenaar voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar in elke fase de voorgestane waarde met nieuwe woningen mag onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 16 december 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 327.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats]. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 306.000 niet te hoog is.
6.2.
De rechtbank volgt de stelling van belanghebbende niet dat hij niet de gelegenheid heeft gehad om alle in bezwaar gehanteerde referentiewoningen te controleren. Anders dan belanghebbende heeft aangevoerd, heeft de heffingsambtenaar in zijn uitspraak op bezwaar namelijk geen andere referentiewoningen gebruikt dan in het oorspronkelijke taxatieverslag.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
7. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van de referentiewoningen in de beroepsfase als zodanig niet bestreden. De referentiewoningen hebben verder een vergelijkbaar bouwjaar en zijn voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar voor of na waardepeildatum. De referentiewoningen zijn naar het oordeel van de rechtbank daarom goed vergelijkbaar met de woning.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
8. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft aan de afzonderlijke onderdelen, zoals garage, berging, dakkapel en overkapping, afzonderlijke waarden toegekend. Verder heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar en in beroep andere KOUDV-factoren heeft gebruikt dan in het oorspronkelijke taxatieverslag maakt niet dat de waardering onjuist is. De heffingsambtenaar mag in elke fase de voorgestane waarde met nieuwe gegevens onderbouwen, dus ook met andere KOUDV-factoren. De rechtbank is het niet eens met belanghebbende dat dit zou leiden tot ongerechtvaardigde verschillen.
8.1.
Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om een andere factor toe te kennen voor de voorzieningen dan factor 3 (gemiddeld). Door de heffingsambtenaar is diverse malen verzocht om foto’s op te sturen. Belanghebbende heeft aan deze verzoeken geen gehoor gegeven en ook in beroep geen foto’s of andere bewijsstukken overgelegd. De heffingsambtenaar is er daarom terecht van uitgegaan dat de voorzieningen in een gemiddelde staat verkeren. Daarbij heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat indien factor 2 wordt toegekend, de berekende waarde nog steeds hoger is dan de beschikte waarde.
8.2.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
9.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier, op 28 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.