Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 11762898 VV EXPL 25-50
vonnis in kort geding d.d. 1 augustus 2025
inzake
[eiser],
wonende te [adres 1] ,
eiser,
gemachtigde: [gemachtigde 1],
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [adres 2] ,
gedaagde sub 1,
procederend in persoon;
2. zij die verblijven in het perceel of een gedeelte daarvan aan het [adres 3] ,
gedaagde sub 2,
niet verschenen;
3.[gedaagde sub 3] ,
wonende te [adres 3] ,
gedaagde sub 3,
procederend in persoon,
4.[gedaagde sub 4] ,
wonende te [adres 3] ,
gedaagde sub 4,
gemachtigde: mr. S.E.C. Segeren-Krijnen, advocaat te Breda,
5.[gedaagde sub 5] ,
wonende te [adres 3] ,
gedaagde sub 5,
niet verschenen,
6.[gedaagde sub 6] ,
wonende te [adres 3] ,
gedaagde sub 6,
gemachtigde: mr. P.F.M. Gulickx, advocaat te Breda,
7. [gedaagde sub 7] ,
wonende te [adres 3] ,
gedaagde sub 7,
niet verschenen,
8.[gedaagde sub 8] ,
wonende te [adres 3] ,
gedaagde sub 8,
gemachtigde: mr. P.F.M. Gulickx, advocaat te Breda,
9.[gedaagde sub 9] ,
wonende te [adres 3] ,
gedaagde sub 9,
niet verschenen,
10.[gedaagde sub 10] ,
wonende te [adres 3] ,
gedaagde sub 10,
procederend in persoon,
11.[gedaagde sub 11] ,
wonende te [adres 3] ,
gedaagde sub 11,
gemachtigde: [gemachtigde 2],
12.[gedaagde sub 12] ,
wonende te [adres 3] ,
gedaagde sub 12,
gemachtigde: mr. S.E.C. Segeren-Krijnen, advocaat te Breda,
en
13.[gedaagde sub 13] ,
wonende te [adres 3] ,
gedaagde sub 13,
gemachtigde: mr. S.E.C. Segeren-Krijnen, advocaat te Breda.
De zaak in het kort
1.Het verloop van het geding
1.1
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. de dagvaarding van 4 juli 2025 met producties;
b. het herstelexploot van 7 juli 2025;
c. het e-mailbericht van 11 juli 2025 van eiser met producties;
d. de stelbrieven namens gedaagden 4, 6, 8, 12 en 13 met producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 juli 2025. Ter mondelinge behandeling waren aanwezig eiser en zijn gemachtigde, gedaagden sub 1, 3, 10 en 12 in persoon, gedaagde sub 12 bijgestaan door mr. P.F.M. Gulickx en gedaagden 4, 6 8 en 13 vertegenwoordigd door mr. P.F.M. Gulickx. De gemachtigde van eiser heeft ter gelegenheid van de zitting zijn pleitaantekeningen overgelegd. Van het verhandelde ter mondelinge behandeling zijn aantekeningen gemaakt.
1.3
Na de mondelinge behandeling is de volmacht van gedaagde sub 11 ten behoeve van de heer [gemachtigde 2] ontvangen. Hij vraagt enkel het vonnis te ontvangen.
2.Het geschil
2.1
Eiser vordert, na wijziging van eis, bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. gedaagde sub 1 te veroordelen om het pand, staande en gelegen te [adres 3] (verder te noemen: het gehuurde) te ontruimen;
2. gedaagden sub 2 te veroordelen om het pand, staande en gelegen te [adres 3] (verder te noemen: het gehuurde) te ontruimen;
3. te bepalen dat de veroordelingen onder 1. en 2. Tevens uitvoerbaar zijn tegen gedaagde sub 3 tot en met 13 als derden, die zich in het pand bevinden;
4. te bepalen dat indien gedaagden niet aan de ontruimingsveroordeling voldoen zij een dwangsom verbeuren;
5. gedaagde sub 1 te veroordelen tot betaling van achterstallige gebruiksvergoeding en de wettelijke rente daarover;
6. gedaagde sub 1 te veroordelen tot betaling van de toekomstige gebruiksvergoeding;
7. gedaagden sub 1 tot en met 13 hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
2.2
Ter onderbouwing van zijn vordering stelt eiser dat hij, als beheerder van het gehuurde, namens [stichting] , het gehuurde heeft verhuurd aan gedaagde sub 1 over de periode 1 december 2022 tot en met 1 december 2024. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst beschikbaar, maar er is tussen eiser en gedaagde sub 1 overeengekomen dat hij het gehuurde zelf zou gaan bewonen. Ook geldt er een onderverhuurverbod. Inmiddels is gebleken dat gedaagde sub 1 het gehuurde zonder toestemming van eiser in gebruik heeft gegeven aan derden, waaronder in ieder geval gedaagden sub 3 tot en met 13. Zij maken gebruik van het gehuurde zonder recht of titel, omdat er een onderverhuurverbod geldt. Het einde van de huurovereenkomst met gedaagde sub 1 is bovendien tijdig aangezegd, zodat de overeenkomst met gedaagde sub 1 rechtswege is geëindigd. Gedaagde sub 1 heeft het gehuurde vervolgens niet (tijdig) opgeleverd, zodat eiser aanspraak blijft maken op de gebruiksvergoeding. Sinds mei 2025 wordt de gebruiksvergoeding niet meer betaald. Bovendien heeft gedaagde sub 1 altijd te laat betaald, zodat eiser gerechtigd is ontruiming te vragen van het gehuurde. Ook is er sprake van ernstige overlast vanuit en ernstige verpaupering van het gehuurde, zodat bestuursrechtelijke interventie dreigt. Al deze tekortkomingen zijn voldoende om de ontruiming toe te wijzen. Eiser doet daarnaast een beroep op dringend eigen gebruik, nu de relatie met zijn partner duurzaam ontwricht is en hij op korte termijn zijn woning zal moeten verlaten. Een andere woning zal hem en zijn kinderen meer rust brengen, zodat dit beter is voor zijn psychische gezondheid. Hij komt niet in aanmerking voor een particuliere huurwoning, gelet op zijn beperkte inkomen. Op de korte termijn zal hij ook geen sociale huurwoning kunnen vinden.
2.3
Gedaagde sub 1 voert aan dat hij niet in het gehuurde woont of verblijft. Er staan ook geen eigendommen van hem in het gehuurde. Hij heeft om de huur te kunnen voldoen het gehuurde onderverhuurd aan de overige gedaagden. Hij ging ervan uit dat hij dat mocht. Naar aanleiding van het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst heeft hij de onderhuurovereenkomsten opgezegd. Op dat moment stopten de onderhuurders met betalen, zodat hij de huur aan eiser niet meer kon voldoen. Het is juist dat vanaf mei 2025 geen huur meer is betaald.
2.4
Gedaagden sub 2, 5, 7, 9, 11 zijn hoewel behoorlijk gedagvaard met inachtneming van de voorgeschreven termijn en formaliteiten, niet op de mondelinge behandeling verschenen en hebben ook niet om uitstel verzocht. Tegen hen is verstek verleend. Gelet op het bepaalde in artikel 140 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geldt dit vonnis niettemin als een vonnis op tegenspraak tegen alle gedaagden.
2.5
Gedaagden sub 3 en 10 voeren aan dat zij al drie jaar een kamer huren in het gehuurde. Zij betalen iedere maand huur aan gedaagde sub 1.
2.6
Gedaagden sub 4, 6, 8, 12 en 13 voeren aan dat eiser onbevoegd is om de vordering in te stellen. De stichting is de eigenaar van het gehuurde, zodat zij de vordering had moeten instellen. Voor dringend eigen gebruik is geen ruimte, nu de stichting eigenaar is en niet eiser zelf. Daarnaast voeren zij aan dat zij een onderhuurovereenkomst hebben met gedaagde sub 1. Zij betalen iedere maand huur voor een kamer in het gehuurde. Gedaagde sub 4 legt een betaalbewijs over en gedaagde sub 6 legt een huurovereenkomst over. Er is niet gebleken van een verbod op onderverhuur, zodat niet kan worden vastgesteld dat de onderhuurders zonder recht of titel in het gehuurde verblijven. Van een aanzegging van een einde van de hoofdhuurovereenkomst is evenmin gebleken, zodat gedaagde sub 1 mogelijk nog een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft. De door eiser gestelde overlast wordt niet onderbouwd. Gedaagden sub 4, 6, 8, 12 en 13 kunnen wel erkennen dat het gehuurde in erbarmelijke toestand verkeert, maar dat komt omdat er geen groot onderhoud wordt uitgevoerd door eiser, dan wel gedaagde sub 1.
3.De beoordeling
Ontvankelijkheid van eiser:
3.1
In deze procedure dient te worden beoordeeld of eiser een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorziening en of aannemelijk is dat de vorderingen van eiser in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
3.2
Eiser stelt dat gedaagden zonder recht of titel in het gehuurde verblijven. Een dergelijke vordering is naar zijn aard spoedeisend.
3.3
Vervolgens is door gedaagde sub 1 niet betwist dat hij de huurovereenkomst met eiser heeft gesloten en niet met de stichting. Het in gebruik geven van het gehuurde tegen betaling van de huurprijs voldoet aan de definitie van een huurovereenkomst ex artikel 7:201 lid 1 BW Pro. Voor de volledigheid merkt de kantonrechter op dat beschikkingsbevoegdheid geen vereiste is voor een rechtsgeldige huurovereenkomst (zie Hoge Raad 23 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:284). Het voorgaande leidt ertoe dat voldoende aannemelijk is dat eiser, als verhuurder, gerechtigd is de vordering in te stellen.
3.4
De kantonrechter acht eiser, gelet op het voorgaande, ontvankelijk in zijn vorderingen.
Ontruiming door gedaagde sub 1:
3.5
Tussen partijen staat vast dat gedaagde sub 1 geen gebruik heeft gemaakt van het gehuurde. Ook heeft hij onweersproken gesteld dat hij geen eigendommen in het gehuurde heeft staan. De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat eiser geen belang bij zijn ontruimingsvordering ten opzichte van gedaagde sub 1, zodat de gevorderde voorziening wordt afgewezen.
Ontruiming van gedaagden sub 2 tot en met 13:
3.6
Eiser stelt dat gedaagden sub 2 tot en met 13 zonder recht of titel in het gehuurde zitten. Gelet op het bepaalde in artikel 150 Rv Pro is het aan eiser om dit voldoende aannemelijk te maken in deze procedure.
3.7
Hij voert aan ter onderbouwing van zijn stelling aan dat er een onderhuurverbod in de overeenkomst is opgenomen, althans dat deze afspraak voldoende duidelijk was tussen eiser en gedaagde sub 1. Gedaagde sub 1 heeft vervolgens zonder toestemming van eiser de kamers van het gehuurde onderverhuurd. Gedaagde sub 1 voert aan dat hij ervan uitging dat hij het gehuurde mocht onderverhuren.
3.8
De kantonrechter overweegt dat eiser geen schriftelijke huurovereenkomst heeft overgelegd, waaruit blijkt dat sprake is van een onderhuurverbod. Gelet op de veronderstelling van gedaagde sub 1, dat hij het gehuurde mocht onderverhuren, is in deze procedure onvoldoende aannemelijk geworden dat er tussen eiser en gedaagde sub 1 een onderhuurverbod is overeengekomen.
3.9
Gedaagde sub 1 heeft vervolgens niet weersproken dat hij onderhuurovereenkomsten heeft gesloten met (een aantal van) de andere gedaagden. Daarbij hebben een aantal andere gedaagden gesteld dat zij maandelijks huur betalen aan gedaagde sub 1 voor het gebruik van een kamer in het gehuurde. Dit heeft gedaagde sub 1 evenmin weersproken. Het voorgaande leidt ertoe dat in deze procedure onvoldoende aannemelijk is geworden dat gedaagden sub 2 tot en met 13 zonder recht of titel in het gehuurde verblijven. Daarom wordt ook de ontruiming ten opzichte van gedaagde sub 2 tot en met 13 afgewezen.
Dwangsommen:
3.1
De gevorderde dwangsommen worden, gelet op het voorgaande, afgewezen.
Betaling van huur/gebruiksvergoeding:
3.11
Gedaagde sub 1 heeft niet betwist dat hij geen huur/gebruiksvergoeding meer betaald aan eiser. Ook heeft hij niet betwist dat hij het gehuurde niet heeft opgeleverd aan eiser, nu zijn onderhuurders nog niet zijn vertrokken. De gevorderde achterstallige en toekomstige huur/gebruiksvergoeding zullen dan ook worden toegewezen.
Proceskosten:
3.12
Gedaagde sub 1 is deels in het ongelijk gesteld ten opzichte van eiser, zodat terecht kosten zijn gemaakt. Hij zal dan ook in de proceskosten (inclusief nakosten) van eiser worden veroordeeld. De proceskosten van eisende partij worden begroot op:
- dagvaarding € 156,23
- griffierecht € 257,00
- salaris gemachtigde € 543,00
- nakosten
€ 135,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 135,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.091,23.
3.13
De wettelijke rente zal over de proceskosten van eiser worden toegewezen als in het dictum vermeld.
3.14
Eiser is ten opzichte van gedaagde sub 2 tot en met 13 in het ongelijk gesteld. Hij zal worden veroordeeld in de kosten van die gedaagden. Voor gedaagden sub 2, 5, 7, 9, 11 worden deze begroot op nihil. Voor gedaagden sub 3 en 10 is dit een bedrag van € 100,00 voor het bijwonen van de zitting. Voor gedaagden sub 4, 6, 8, 12 en 13 is dit een bedrag van € 543,00 aan gemachtigdensalaris.
4.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
veroordeelt gedaagde sub 1 tot betaling van:
- een bedrag van € 3.900,00 aan achterstallige huur over mei tot en met juli 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen vanaf de opeisbaarheid van de bedragen tot de dag van de algehele betaling;
- een bedrag van € 1.300,00 per maand vanaf augustus 2025 tot aan de feitelijke ontruiming van het gehuurde;
veroordeelt gedaagde sub 1 tot betaling van de proceskosten van eiser van € 1.091,23, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als gedaagde sub 1 niet op tijd aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet gedaagde sub 1 ook de kosten van betekening betalen;
veroordeelt gedaagde sub 1 tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten van eiser als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
veroordeelt eiser tot betaling van de proceskosten van gedaagden sub 2 tot en met 13, vastgesteld conform hetgeen in overweging 3.14 is opgenomen, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als eiser niet op tijd aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet eiser ook de kosten van betekening betalen;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2025.