Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7802
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, verbonden aan Het Nieuwe WOZ-Bureau B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 721.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, zijn gemachtigde mr. R.W.B. van Middelaar en mr. C.Z.A.M. Ŝkanderová, beiden verbonden aan Het Nieuwe WOZ-Bureau B.V. en namens de heffingsambtenaar: mr. L.J. Boone en [taxateur 1] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning uit 1957 van 144 m2, met twee bergingen, een overkapping, balkon en twee dakkapellen, op een perceel van 430 m2.
2.1.
Belanghebbende heeft de woning op 2 december 2020 aangekocht voor € 365.000. De woning is na aankoop door belanghebbende verbouwd voor € 200.000.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende voert aan dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 518.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 721.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 24 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [2] .
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 19 februari 2025 is opgemaakt door [taxateur 2] . In de taxatiematrix is waarde van de woning vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 775.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] (de referentiewoningen). De taxateur heeft in de taxatiematrix een opwaartse correctie van 22 procent toegepast op de berekende waarde van de woning vanwege de hogere kwaliteit, onderhoudstoestand en voorzieningenniveau van de woning ten opzichte van de referentiewoningen.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
Ten aanzien van de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoning [adres 2] is de rechtbank van oordeel dat deze woning gelet op het bouwjaar, de staat van de woning en de uitstraling, niet goed vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. Om die reden laat de rechtbank deze referentiewoning buiten beschouwing.
3.8.
De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en grondoppervlakte wel voldoende vergelijkbaar zijn met onderhavige woning. De referentiewoningen liggen in [plaats] , en de referentiewoningen hebben een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat deze referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
3.9.
Ook met inachtneming van uitsluitend [adres 3] en [adres 4] als referentiewoningen, is de waarde van de woning zoals vastgesteld door middel van de taxatiematrix hoger dan de door de heffingsambtenaar beschikte waarde. Het buiten beschouwing laten van [adres 2] als referentiewoning leidt zodoende niet tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar door middel van de taxatiematrix inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de bruikbare referentiewoningen ( [adres 3] en [adres 4] ) en de woning. Zo zijn aan verschillende onderdelen, zoals aan een berging, overkapping, carport en dakkapellen van de woning en de referentiewoningen, afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het afwijkende voorzieningen- en onderhoudsniveau en de kwaliteitstoestand ten opzichte van elkaar. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen in voldoende mate rekening is gehouden.
3.11.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar in de waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met het eigen aankoopcijfer van de woning. Weliswaar is er tijdsverloop tussen de eigen aankoop en de peildatum, maar dat hoeft – aldus belanghebbende – niet aan het gebruik van het eigen aankoopcijfer in de weg te staan. In dat kader wijst belanghebbende op twee uitspraken van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch. [3] Volgens hem zijn het eigen aankoopcijfer en de kosten van de nadien plaatsgevonden verbouwing ten minste sterk indicatief voor de waarde van de woning.
3.12.
De rechtbank gaat in het betoog van belanghebbende niet mee. De eigen aankoop heeft meer dan twee jaar voor de peildatum plaatsgevonden. Daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar een aantal goed vergelijkbare referentiewoningen heeft aangedragen (zie hiervoor) die veel dichter bij de peildatum zijn verkocht. Dat een eigen aankoopcijfer beschikbaar is, is mede gelet op de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, daarom onvoldoende voor het oordeel dat de waarde op waardepeildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld. Ook de uitspraken van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch die belanghebbende noemt, geven de rechtbank geen aanleiding voor dat oordeel. In de uitspraak van 5 oktober 2022 ging het om een uitzonderingssituatie waarin geen referentiewoningen voorhanden waren. Een dergelijke situatie doet zich hier niet voor. Verder wordt in de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 23 november 2022 aangegeven dat wanneer goed vergelijkbare referentiewoningen beschikbaar zijn, het eigen aankoopcijfer minder bewijskracht kan hebben. In dit geval zijn goed vergelijkbare referentiewoningen voorhanden en heeft belanghebbende – naar het oordeel van de rechtbank – onvoldoende gesteld om af te wijken van de vergelijkingsmethode. Het eigen aankoopcijfer is door de heffingsambtenaar daarom terecht niet tot uitgangspunt genomen voor de waardering van de woning.
3.13.
Het voorgaande betekent dat de taxatiematrix de beschikte waarde kan onderbouwen. De waarde van de woning en de aanslag OZB zijn dus niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag voor het jaar 2024 in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier, op 6 oktober 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.