Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6182
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, verbonden aan Het Nieuwe WOZ-Bureau B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 12 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 419.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, zijn gemachtigde mr. R.W.B. van Middelaar en mr. C.Z.A.M. Ŝkanderová, beiden verbonden aan Het Nieuwe WOZ-Bureau B.V. en namens de heffingsambtenaar: mr. L.J. Boone en [taxateur 1] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit 1951 van 155 m2 op een perceel van 203 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende voert aan dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 327.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 419.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 24 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [2] .
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 11 december 2024 is opgemaakt door [taxateur 2] . In de taxatiematrix is waarde van de woning vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 420.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle te [plaats] (de referentiewoningen). De taxateur heeft in de taxatiematrix een correctie van 14 procent toegepast op de berekende waarde van de woning vanwege de mindere voorzieningen en onderhoudstoestand van de woning ten opzichte van de referentiewoningen.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
De rechtbank acht de referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen liggen alle in [plaats] , waarvan vier zelfs in dezelfde straat als de woning van belanghebbende, en de referentiewoningen hebben alle een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.8.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door middel van de taxatiematrix inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan verschillende onderdelen van de referentiewoningen, zoals een berging, dakkapel en hobbyruimte, afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan de woning en de referentiewoningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het afwijkende voorzieningen- en onderhoudsniveau en de kwaliteitstoestand ten opzichte van elkaar. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen in voldoende mate rekening is gehouden.
3.9.
In het standpunt van belanghebbende dat de woning - net als referentiewoning [adres 4] - van mindere kwaliteit is en daarom ook een correctie in de waarde voor kwaliteit dient te worden toegepast, gaat de rechtbank niet mee. De door belanghebbende gestelde mindere isolatie van de woning en het verschil in energielabel tussen zijn woning (energielabel E) en referentiewoning [adres 4] (energielabel G), acht de rechtbank van onvoldoende gewicht voor het oordeel dat een hogere neerwaartse correctie op de berekende woningwaarde op zijn plaats is. Het taxatierapport is opgemaakt door een ter zake deskundige taxateur die uit hoofde van zijn expertise reeds een correctie heeft toegepast. De enkele stelling ter zitting dat aanleiding bestaat voor een hogere correctie is daartegenover onvoldoende om de overtuigingskracht van de matrix aan te tasten.
3.10.
Het voorgaande betekent dat de taxatiematrix de beschikte waarde kan onderbouwen. De waarde van de woning en de aanslag OZB zijn dus niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag voor het jaar 2024 in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier, op 6 oktober 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.