Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1591
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 251.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 21 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende mr. H. Vloet, kantoorgenoot van de gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar [taxateur] en [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1938 van 105 m², inclusief een aanbouw van 7 m², twee dakkapellen en een vrijstaande garage met zadeldak van 36 m², op een perceel van 617 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum maximaal € 223.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 251.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is geen van beide partijen erin geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken. Daarom bepaalt de rechtbank schattenderwijs zelf de waarde van de woning op € 243.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
4. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende aangegeven dat hij enkel de standpunten zoals verwoord in zijn aanvullend stuk van 8 augustus 2025, handhaaft. De rechtbank zal de eerder in het beroepschrift aangevoerde gronden daarom niet behandelen.
4.1.
De rechtbank stelt vast dat het inhoudelijke geschil is beperkt tot het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met de staat waarin de woning en de garage verkeren. Belanghebbende beantwoordt die vraag ontkennend en heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar de bij het aanvullend stuk overgelegde foto’s van de woning en de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting allereerst gesteld dat de foto’s buiten beschouwing moeten blijven. Voordat de rechtbank toekomt aan de beoordeling van het inhoudelijke geschil wordt daarom eerst beoordeeld of de foto’s toelaatbaar zijn in deze procedure.
Toelaatbaarheid van de overgelegde foto’s
4.2.
De heffingsambtenaar stelt dat de gemachtigde in strijd met de tussen partijen gemaakte werkafspraken heeft gehandeld door de foto’s niet in de bezwaarfase, maar pas in de beroepsfase in te dienen. Dat is volgens hem te laat. Hij heeft de rechtbank daarom verzocht de foto’s tardief te verklaren. De gemachtigde heeft erkend dat de foto’s op grond van de werkafspraken in de bezwaarfase hadden moeten worden ingediend en geeft aan dat dat abusievelijk niet is gebeurd. De heffingsambtenaar beschikte volgens hem echter wel over de foto’s omdat deze ook waren ingebracht in een bezwaarprocedure over een eerder belastingjaar.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. Partijen hebben werkafspraken gemaakt die onder meer inhouden dat foto’s worden ingebracht in de bezwaarprocedure. De rechtbank begrijpt dat het om een incident gaat waarbij een fout is gemaakt. De rechtbank neemt verder in aanmerking dat de foto’s wel ruim van tevoren zijn ingediend zodat de rechtbank en de heffingsambtenaar daarvan kennis hebben kunnen nemen. Naar het oordeel van de rechtbank is het daarom, in dit geval, niet in strijd is met de goede procesorde om de foto’s tot het geding te rekenen, ondanks de tussen partijen gemaakte werkafspraken.
De rechtbank neemt de foto’s dus mee in haar beoordeling van de waardevaststelling. De rechtbank ziet wel aanleiding om in het kader van de proceskostenvergoeding rekening te houden met de omstandigheid dat de foto’s aanleiding zijn voor het verlagen van de WOZ-waarde en de bedoeling van de werkafspraken juist is dat de heffingsambtenaar daar al in de bezwaarfase rekening mee had kunnen houden (zie 6.1).
Onderbouwing van de inhoudelijke standpunten van partijen
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd. De waardematrix is opgemaakt op 2 januari 2025 door taxateur [taxateur] .
5.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 261.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
5.2.
De gemachtigde heeft ter zitting verduidelijkt dat de gedateerde toestand van de woning voldoende tot uitdrukking is gekomen in het gehanteerde kwaliteits- en onderhoudsniveau (ondergemiddeld) en de factor voor doelmatigheid (gemiddeld). Belanghebbende meent echter dat daarnaast ook een correctie voor het voorzieningen- en uitstralingsniveau van de woning op zijn plaats is. Verder stelt belanghebbende dat de garage te hoog is gewaardeerd, omdat de heffingsambtenaar het kwaliteits- en onderhoudsniveau ten onrechte als gemiddeld heeft beoordeeld. Volgens belanghebbende is de waarde van de garage € 8.000 in plaats van de door de heffingsambtenaar berekende waarde van € 16.000. Ter onderbouwing van zijn standpunten verwijst de gemachtigde naar de bij het aanvullend stuk overgelegde foto’s van de woning en de referentiewoningen.
5.3.
De heffingsambtenaar stelt dat voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. De verschillen met de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] komen ook tot uitdrukking doordat het kwaliteits- en onderhoudsniveau van die referentiewoningen als bovengemiddeld zijn aangemerkt. Daarnaast stelt hij dat een correctie voor het voorzieningenniveau van de woning niet aan de orde is, omdat de voorzieningen van alle woningen vergelijkbaar zijn en daarom terecht voor alle woningen is uitgegaan van een gemiddeld niveau.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
5.4.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar niet in zijn standpunt dat voldoende rekening is gehouden met de staat van de voorzieningen van de woning. Uit de foto’s volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het voorzieningenniveau van met name [adres 2] en [adres 4] beduidend beter is dan dat van de woning. Ook het voorzieningenniveau van [adres 3] is beter dan dat van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank komt dat verschil onvoldoende tot uitdrukking in de matrix omdat voor alle woningen is uitgegaan van een gemiddeld voorzieningenniveau. Verder heeft de heffingsambtenaar ook niet inzichtelijk gemaakt waarom voor de garage is uitgegaan van een gemiddeld kwaliteits- en onderhoudsniveau. De rechtbank acht aannemelijk dat de staat van de woning en de garage vergelijkbaar zijn, zodat de waarde van de garage nog moet worden gecorrigeerd voor een ondergemiddeld kwaliteits-en onderhoudsniveau. Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de beschikte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.5.
Voor dat geval, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 223.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de woning, naast het ondergemiddelde kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau, ook nog een ondergemiddeld uitstralingsniveau heeft. De mindere uitstraling wordt op dit moment veroorzaakt door de overige ondergemiddelde punten en niet zozeer door de uitstraling van de woning zelf. Op basis van de foto’s acht de rechtbank het uitstralingsniveau van de woning en de referentiewoningen vergelijkbaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook terecht geen correctie voor uitstraling toegepast. Hetgeen de rechtbank hiervoor heeft geoordeeld over de berekening van de waarde van de garage (zie 5.4) leidt ook niet tot de waarde die belanghebbende heeft bepleit voor dit bijgebouw.
5.6.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 243.000.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 243.000. De aanslag OZB moet dienovereenkomst worden verminderd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
6.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De rechtbank stelt de vergoeding vast met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende (in beginsel) een vast bedrag per proceshandeling in die fase. Belanghebbende heeft voor de bezwaarfase recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, elk met een wegingsfactor 1. In totaal bedraagt de vergoeding voor de bezwaarfase € 1.294. De rechtbank ziet in de gang van zaken in de beroepsfase (zie 4.2 en 4.3) een bijzondere omstandigheid die rechtvaardigt dat van de forfaitaire bedragen van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt afgeweken. De tussen partijen gemaakte werkafspraken zijn immers juist overeengekomen om in bezwaar reeds op basis van alle beschikbare informatie de waarde te beoordelen, mede teneinde beroepsprocedures te voorkomen. De rechtbank matigt de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase daarom tot € 1.000. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.294.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 243.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.294 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 2 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.