Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1589
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 447.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 21 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende mr. H. Vloet, kantoorgenoot van de gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar [taxateur] en [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning met een oppervlakte van 133 m² met een aangebouwde berging (21 m²) op een perceel van 289 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 436.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 447.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
4. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende aangegeven dat hij enkel de standpunten zoals verwoord in zijn aanvullend stuk van 5 augustus 2025 handhaaft. De rechtbank zal de eerder in het beroepschrift aangevoerde gronden daarom niet behandelen. De rechtbank stelt vast dat het geschil tussen partijen zich beperkt tot de vergelijkbaarheid van één van de referentiewoningen.
Toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de standpunten van partijen
4.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waardematrix ten grondslag gelegd die op 19 december 2024 door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
4.5.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 456.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
4.6.
Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van referentiewoning [adres 2] , omdat de gebruiksoppervlakte (193 m2) aanzienlijk groter is dan het gebruiksoppervlak van de woning. Belanghebbende wijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde dat [adres 2] zou moeten worden vervangen door de tweeondereen kap woning aan [adres 5] , die volgens hem beter vergelijkbaar is.
4.7.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat [adres 5] gelet op het afwijkende type woning niet kan dienen ter onderbouwing van de waarde. Verder heeft de heffingsambtenaar zich op het standpunt gesteld dat zelfs als [adres 5] als referentiewoning in aanmerking wordt genomen, de beschikte waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft hij een nieuwe matrix overgelegd waarin [adres 2] is vervangen door [adres 5] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
4.8.
De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank acht de referentiewoning aan de [adres 3] het best vergelijkbaar met de woning. Het betreft het buurpand van de woning van belanghebbende van hetzelfde type, met een voldoende vergelijkbaar perceel- en gebruiksoppervlak. Weliswaar heeft de [adres 3] een hoger kwaliteitsniveau maar daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden. Ook de referentiewoning [adres 4] acht de rechtbank goed vergelijkbaar. Met het geringe verschil in perceelgrootte is rekening gehouden door de toegepaste grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft verder inzichtelijk gemaakt op welke wijze de overige verschillen in de berekende prijs per eenheid van deze referentiewoningen is verwerkt. Die correcties zijn overigens tussen partijen ook niet in geschil. Gelet op voorgaande overweging kent de rechtbank ten behoeve van de waardebepaling aan deze twee referentiewoningen het meeste gewicht toe.
4.9.
De rechtbank acht de andere referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 5] beide minder goed vergelijkbaar gelet op de verschillen waar partijen terecht op hebben gewezen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn die verschillen echter niet zodanig groot dat deze referentiewoningen geheel buiten beschouwing moeten blijven. Wel ziet de rechtbank aanleiding om aan de berekende eenheidsprijzen van [adres 2] en [adres 5] minder gewicht toe te kennen, omdat gelet op die verschillen de waarde van de woning minder goed aan de verkoopprijzen van deze referentiewoningen is te ontlenen.
4.10.
De rechtbank overweegt tot slot dat zij belanghebbende niet volgt in zijn standpunt dat het verschil in het type woning van [adres 5] slechts een correctie in het uitstralingsniveau rechtvaardigt, zoals hij ter zitting heeft betoogd. De rechtbank acht ook een correctie in de berekening van de kavelwaarde van die woning op zijn plaats door deze waarde te baseren op de grondstaffel voor tweeondereen kapwoningen.
4.11.
Rekening houdend met het verschil in gewicht dat naar het oordeel van de rechtbank toekomt aan de verkoopprijzen van de referentiewoningen en de overige verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, in samenhang bezien, oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de woning heeft onderbouwd. Het beroep van belanghebbende zal daarom ongegrond worden verklaard.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. S.J. Willems-Ruesink, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier, op 2 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.