Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7299
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, verbonden aan Het nieuwe WOZ-bureau),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 september 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 302.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 3 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een eindwoning (bouwjaar 1964) met een woonoppervlakte van 106 m² en een aanbouw (3 m²), vrijstaande garage (25 m²) en dakkapel. De woning ligt op een perceel van 141 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 242.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 302.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 30 juli 2025 door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
5.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 304.563 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] te [plaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
5.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 302.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
6. Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat betreft type woning en bouwjaar vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
7. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in onderhoud en voorzieningen, rekening is gehouden.
7.1.
Belanghebbende stelt dat de rekenmethode voor het waarderen van de bijgebouwen door een gebrek aan onderbouwing niet overtuigt. Uit andere dossiers blijkt dat voor bijgebouwen wordt gerekend met 100% van de woningwaarde, terwijl de heffingsambtenaar nu uitgaat van een lagere prijs per eenheid voor de bijgebouwen. Ter zitting heeft de taxateur de werkwijze voor het waarderen van de bijgebouwen mondeling toegelicht. Ondanks dat het door beide partijen aangehaalde bijgebouwenmodel ter zitting niet kon worden geraadpleegd, is de rechtbank van oordeel dat er geen aanwijzingen zijn dat de onderbouwing van de taxateur ter zitting ondeugdelijk is.
7.2.
Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechtere ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. Voor de woning van belanghebbende dient factor 2 te worden toegekend voor de ligging, omdat de woning is gelegen aan een drukke weg.
7.3.
Voor het onderbouwen van zijn stelling heeft belanghebbende verwezen naar een openbare bron. De rechtbank merkt op dat het raadplegen van een openbare bron op zichzelf geen belemmering is, maar belanghebbende doet de verwijzing pas voor het eerst ter zitting. Naar het oordeel van de rechtbank kon de heffingsambtenaar ter zitting niet adequaat reageren op de stelling van belanghebbende, omdat belanghebbende voor het eerst ter zitting naar de ligging verwijst in een bredere context. De heffingsambtenaar heeft als reactie ter zitting de situatie beschreven zoals ook in de vastgoedrapportage van [adres 2] zichtbaar is, gezien deze referentiewoning is gelegen in dezelfde straat. De rechtbank acht dit voldoende om te slagen in zijn bewijstaak om de waarde aannemelijk te maken.
7.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier, op 2 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.