Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11563628 \ CV EXPL 25-982
Vonnis van 1 oktober 2025
in de zaak van
STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: Stichting TIWOS,
gemachtigde: GGN Brabant,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. T.M. ten Velde.
1.Hoe de procedure is verlopen
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 juli 2025 en de daarin genoemde stukken;
- de akte van Stichting TIWOS van 23 juli 2025 met producties 5 en 6;
- de akte van [huurder] van 20 augustus 2025.
1.2.
Daarna heeft de kantonrechter een vonnisdatum bepaald.
2.De zaak in het kort
In deze zaak is eerder een mondelinge behandeling geweest. In een tussenvonnis heeft de kantonrechter stichting TIWOS in de gelegenheid gesteld om de door haar gevorderde afrekening stookkosten over 2023 beter te onderbouwen. De kantonrechter is van oordeel dat deze onderbouwing nu voldoende is. [huurder] moet dan ook die afrekening betalen. [huurder] is in de gelegenheid gesteld om in de tussentijd de huurachterstand, vermeerderd met rente en de proceskosten alvast te voldoen, om aan de door stichting TIWOS gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst te ontkomen. Nu [huurder] een groot bedrag ineens heeft betaald, zal de kantonrechter de ontbinding en ontruiming afwijzen. [huurder] mag in haar woning blijven wonen.
3.Het verdere geschil
3.1.
De kantonrechter blijft bij wat er is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 9 juli 2025.
3.2.
In het tussenvonnis is overwogen dat het verschil in kosten voor energie niet zo zeer leek te liggen aan de verhoogde energieprijzen, maar aan een verschil in verbruik in vergelijking met voorgaande jaren. Partijen zijn bij dat vonnis in de gelegenheid gesteld om een nadere toelichting te geven op het verschil in de afrekeningen van de stookkosten in 2023 in vergelijking met voorgaande jaren. [huurder] is ook in de gelegenheid gesteld om alsnog de gehele huurachterstand (met de tussentijds vervallen huurtermijnen), de vervallen rente en de proceskosten tot nu toe aan Stichting TIWOS te betalen. Verder heeft de kantonrechter in dit tussenvonnis overwogen dat Stichting TIWOS de kosten van Ketelaars onvoldoende heeft onderbouwd.
3.3.
In de akte van 23 juli 2025 heeft Stichting TIWOS een nadere toelichting gegeven op stookkosten. Stichting TIWOS stelt - samengevat - als volgt. Het verschil in de afrekening stookkosten ligt aan de hoogte van het verbruik in bepaalde ruimtes van de woning. Stichting TIWOS overlegd daarbij als productie 5 een specificatie van de stookkosten 2022, 2023 en 2024 met hierin een opbouw van de kosten. Zij voert aan dat het niet aan de installatie ligt omdat dat zou betekenen dat het verbruik in alle ruimtes zou moeten toenemen of gelijk zou moeten blijven. Hier is geen sprake van, aldus Stichting TIWOS. Daarbij heeft Stichting TIWOS een overzicht van het verbruik van drie flatblokken in de [straat] in [plaats] overlegd. Verder vordert Stichting TIWOS de buitengerechtelijke incassokosten niet langer, zodat dit deel van de vordering wordt ingetrokken. Tot slot voert zij een bedrag van € 5.624,36 te hebben ontvangen namens [huurder] op 3 juli 2025.
3.4.
[huurder] voert bij voornoemde akte aan dat het aantal gigajoule (hierna: GJ’s) aan warmte verbruik in het totale complex wordt gemeten en deze kosten vervolgens worden verdeeld aan de hand met de meters die de bewoners in de individuele ruimtes hebben hangen. Deze meters meten geen GJ’s maar ‘eenheden’, volgens [huurder] . Wanneer een meter niet goed werkt, heeft dit impact op de gehele afrekening. Nu [huurder] vermoed dat de meters niet correct werken omdat zij er zeker van is dat de verwarming op de slaapkamer 2 niet is gebruikt en in de verwarming in de badkamer ook (vrijwel) niet, zou deze geen grote hoeveelheden aan eenheden moeten laten zien. Omdat het verschil in waardes dusdanig groot is, vereist dit nader onderzoek door Stichting TIWOS. [huurder] geeft aan dat de vordering op dit punt onvoldoende onderbouwd is, nu de afrekening op voorhand niet betrouwbaar is.
4.De verdere beoordeling
[huurder] moet de afrekening stookkosten 2023 betalen
4.1.
Kort samengevat komt het erop neer dat [huurder] enkel nog de juistheid van de afrekening stookkosten betwist. De kantonrechter is van oordeel dat stichting TIWOS haar stelling dat de afrekening stookkosten 2023 gebaseerd is op daadwerkelijk afgenomen verbruik voldoende heeft onderbouwd met haar nadere toelichting. Er is sprake van per kamer gemeten verbruik en een fout in de installatie zou leiden tot toename van het gehele verbruik van warmte, niet alleen van een aantal kamers. Dat is onlogisch. Bovendien heeft stichting TIWOS door middel van het ingediende overzicht van verbruik in de flatblokken waar het gehuurde onderdeel van uit maakt, aannemelijk gemaakt dat het hoge verbruik van [huurder] niet per se uitzonderlijk is en ook voorkomt bij andere huishoudens in de flats aan de [straat]. Gelet op deze onderbouwing heeft [huurder] haar betwisting van de juistheid van de afrekeningen stookkosten onvoldoende onderbouwd. De enkele stelling dat, gezien de hoogte van het in rekening gebrachte verbruik, de meters niet correct werken, is in dit verband onvoldoende. Het had op haar weg gelegen om de tussenmeters in haar woning te laten onderzoeken of anderszins aan te tonen dat deze het verbruik niet juist registreren, dan wel met een onderbouwing te komen van het volgens haar werkelijke verbruik.
4.2.
Het voorgaande betekent dat [huurder] aan Stichting TIWOS de afrekening stookkosten 2023 ter hoogte van € 1.700,11 moet betalen.
[huurder] heeft de huurachterstand betaald
4.3.
In het tussenvonnis is [huurder] in de gelegenheid gesteld om binnen vier weken de huurachterstand (met eventueel de tussentijds vervallen huurtermijnen), de vervallen rente en de proceskosten tot dan toe te voldoen. In het tussenvonnis zijn deze posten berekend op een bedrag van in totaal € 5.307,89. [huurder] heeft op 3 juli 2025 een bedrag van € 5.624,36 betaald aan Stichting TIWOS. Stichting TIWOS vermeldt deze betaling in haar akte. Hoewel [huurder] niet heeft laten weten waarop de betaling ziet, gaat de kantonrechter er gelet op de overwegingen in het tussenvonnis vanuit, dat [huurder] met haar betaling heeft bedoeld om daarmee in ieder geval de huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente over deze huurachterstand en de proceskosten te voldoen. Dan resteert er nog een betaling door [huurder] van € 316,47. Waar dit bedrag voor is bedoeld, blijkt niet uit de aktes van partijen. De kantonrechter legt hieronder uit hoe met deze betaling rekening wordt gehouden.
4.4.
Eerder is al geoordeeld dat [huurder] een bedrag van € 23,60 voor het laten bijmaken van een extra sleutel en een bedrag van € 369,80 voor het herstellen van de waterleiding moet betalen aan stichting TIWOS. De oudste openstaande factuur is die van het herstel van de waterleiding. Daarop strekt dan ook de betaling van [huurder] in mindering. Er resteert dan een bedrag van € 53,33 van deze factuur.
Samengevat komt het erop neer dat [huurder] nog aan Stichting TIWOS moet betalen:
- Afrekening stookkosten 2023: € 1.700,11
- Kosten extra sleutel: € 23,60
- Restant factuur waterleiding: € 53,33
- Totaal: € 1.777,04
Over deze openstaande facturen moet nog wettelijke rente worden betaald vanaf het moment van opeisbaarheid tot aan de datum van volledige betaling.
[huurder] hoeft de woning niet te verlaten
4.5.
Als een huurder haar verplichting om tijdig en volledig de huur betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen (ontbinden). De rechter dient deze vordering alleen toe te wijzen als de huurachterstand een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Als uitgangspunt wordt wel genomen dat een huurachterstand van meer dan drie maanden ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Zo is van belang of de lopende huur wordt betaald en of de huurder (een deel) van de achterstand alsnog heeft voldaan (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR: 2018:1810).
Op grond van de wet kan de kantonrechter een huurder een “terme de grace” geven, om een ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen. Dan moet de huurder alsnog aan zijn betalingsverplichtingen voldoen. In dit geval heeft de kantonrechter aanleiding gezien om in het tussenvonnis te bepalen dat [huurder] de mogelijkheid heeft om binnen vier weken de huurachterstand, verschenen rente en proceskosten te betalen. Nu [huurder] van deze mogelijkheid gebruik heeft gemaakt, komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling van de gevraagde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Deze vorderingen zal de kantonrechter afwijzen.
4.6.
Wel geeft de kantonrechter aan [huurder] mee dat zij nu als een ‘gewaarschuwd mens’ geldt. Bij een nieuwe huurachterstand zal in de toekomst mogelijk anders worden geoordeeld. Het is dan ook van belang dat [huurder] haar huur (tijdig) blijft betalen en wanneer nodig hulp zoekt bij haar geldzaken.
Verder geen oneerlijke bepalingen
4.7.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar
die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang
zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de
kantonrechter dus niet getoetst. De bij dagvaarding gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn door stichting TIWOS ingetrokken.
Proceskosten
4.8.
[huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Artikel 12.1 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de Stichting TIWOS op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief. Aangezien de betaling van [huurder] ná dagvaarding is verricht, wordt bij het begroten van de proceskostenveroordeling rekening gehouden met het bedrag dat door Stichting TIWOS is gevorderd ten tijde van de dagvaarding. De kantonrechter houdt bij de berekening van de proceskosten het bedrag aan dat is opgenomen in het tussenvonnis. Daarna hebben partijen nog een akte genomen, maar die laat de kantonrechter voor eigen rekening van partijen. Nu [huurder] de proceskosten al heeft voldaan wordt zij niet tot betaling veroordeeld in het dictum.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [huurder] om aan Stichting TIWOS te betalen een bedrag van
€ 1.777,04 aan hoofdsom ter zake afrekening stookkosten 2023, kosten bijmaken sleutel en (het restant van) de factuur voor het herstel van de waterleiding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van deze facturen tot de dag der volledige betaling.
5.2.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.