Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7030
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gilze en Rijen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 augustus 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres], te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 389.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Gilze en Rijen voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 20 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. A.K. Bisoen.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1989) met een woonoppervlakte van 96 m² exclusief twee dakkapellen (van 2 m²), carport (12 m²), aanbouw woonruimte (19 m²) en overkapping (23 m²) op een perceel van 234 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum primair maximaal € 305.000 is, en subsidiair € 332.000 op basis van het door gemachtigde ingebrachte taxatierapport in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 389.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 389.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats].
4.5.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de gehanteerde waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkbaarheid van de gestelde referentiewoningen oncontroleerbaar is, omdat zich in het dossier geen foto’s of ander (beeld) materiaal van de referentiewoningen dan wel de woning van belanghebbende bevinden. De rechtbank overweegt verder dat er geen duidelijkheid bestaat over de totstandkoming van de m²-prijs van de woning van belanghebbende. De taxateur is uitgegaan van een gemiddelde m²-prijs van € 2.419, welke prijs ligt hoger dan de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen (€ 2.310,67). Hoewel de rechtbank het voorgenoemde ter zitting aan de heffingsambtenaar heeft voorgehouden, is daarover geen duidelijkheid gekomen. De heffingsambtenaar heeft enkel gesteld dat er een correctie wordt toegepast voor verschil in bouwjaar. De rechtbank merkt op dat indien wordt uitgegaan van de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen, de waarde dan onder de beschikte WOZ-waarde ligt.
4.6.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
4.7.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum primair maximaal € 305.000 is, en subsidiair € 332.000 op basis van het door gemachtigde ingebrachte taxatierapport in de bezwaarfase. De rechtbank stelt vast dat uit het beroepschrift van belanghebbende niet concreet blijkt waar de waarde van € 305.000 op gebaseerd is. Om die reden heeft belanghebbende de primaire waarde van € 305.000 onvoldoende inzichtelijk en daarmee niet aannemelijk gemaakt. De subsidiaire waarde van € 332.000 acht de rechtbank wel voldoende aannemelijk gemaakt. Het taxatierapport dat belanghebbende in de bezwaarfase heeft overgelegd, onderbouwt deze waarde van € 332.000. De heffingsambtenaar heeft het rapport van belanghebbende niet inhoudelijk betwist. De rechtbank heeft dan ook geen reden om te twijfelen aan de juistheid van het door belanghebbende overgelegde taxatierapport.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 332.000. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 51 aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907. De aanslag dateert van 28 februari 2024 en de uitspraak op bezwaar van 28 augustus 2024. De wet herwaardering proceskostenvergoedingen en artikel 30a, eerste en tweede lid van de Wet WOZ zijn van toepassing. De hoogte van de vergoeding wordt in deze zaak daarom vermenigvuldigt met een factor 0,25 voor bezwaar en met een factor 0,25 voor beroep. [2] Met inachtneming van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt de rechtbank de te betalen proceskostenvergoeding op € 777. Daarnaast kent de rechtbank een vergoeding toe voor het taxatierapport. Voor een deskundigenrapport in WOZ-zaken gelden de uitgangspunten voor de vergoeding volgens de Richtlijn per 1 juli 2018. [3] Gelet op het uurtarief dat in deze richtlijn is gegeven voor woningtaxaties (€ 53) en het aantal uur dat in de richtlijn is gegeven voor een niet-inpandige woningtaxatie (2 uur) acht de rechtbank het redelijk om een vergoeding toe te kennen van € 128,26 (te weten 2 uur ad € 53 + 21% BTW). De proceskostenvergoeding voor deze zaak bedraagt dan in totaal € 905,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 332.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 905,26 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.A. Burgers, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier, op 1 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.