Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7698
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 september 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, verbonden aan Het nieuwe WOZ-bureau),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland (gemeente Hulst),de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 september 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 237.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 17 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1900) met een gebruiksoppervlakte van 79 m2, een tuinhuis en een grondoppervlakte van 740 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 200.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 237.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
De waarde van de woning
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 20 augustus 2025 door [taxateur] is opgemaakt.
4.4.
In de taxatiematrix – behorend bij het waarderapport – is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 244.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. De berekende waarde is € 7.000 hoger dan de beschikte WOZ-waarde van € 237.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] te [plaats 3], [referentiewoning 2] te [plaats 4] en [referentiewoning 3] te [plaats 2]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verminderde (bouw)kwaliteit en onderhoudsstaat van de woning.
4.7.
De rechtbank is van oordeel dat aan de taxatiematrix gebreken kleven die de overtuigingskracht daarvan aantast en acht de ingebrachte taxatiematrix dan ook niet bruikbaar voor het onderbouwen van de WOZ-waarde van de woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat voor de referentiewoning [referentiewoning 2] lagere factoren voor de kwaliteit (2), onderhoudsstaat (1), uitstraling (2), doelmatigheid (2) en voorzieningen (1) zijn toegepast. Dit heeft geleid tot correcties in het nadeel van belanghebbende van respectievelijk 9%, 14%, 5%, 5% en 20%. De heffingsambtenaar heeft deze correcties geenszins met stukken [2] onderbouwd. Ook acht de rechtbank onbegrijpelijk dat – gelet op de overeenkomstige ligging van de woning – voor de referentiewoning [referentiewoning 3] een hogere factor (4) voor de ligging is toegepast, waarvoor enige onderbouwing ontbreekt. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te hoog is. De overige beroepsgronden leiden niet tot een voor belanghebbende gunstigere positie.
4.8.
De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog is. Nu belanghebbende geen eigen berekening heeft gegeven voor een vast te stellen waarde, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak als geheel voor het jaar 2024 in goede justitie op € 225.000 bepalen naar de waardepeildatum 1 januari 2023.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de waardebeschikking verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
5.1.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907. De forfaitaire proceskostenvergoeding wordt op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 777.
5.2.
De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3] Dat belanghebbende in de door hem verstrekte volmacht anders heeft bepaald, brengt daarin geen verandering.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar:
- verminderd de WOZ-waarde van de woning tot een € 225.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 777 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 29 september 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist. [4]
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.