ECLI:NL:RBZWB:2025:6412 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Afwijzing vordering onrechtmatige daad wegens onjuiste vo...

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11350918 \ CV EXPL 24-5151

Vonnis van 6 augustus 2025

in de zaak van

[eiseres] B.V.,

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. E. Schijlen,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],

te [plaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. I.A. Kwetters.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het incidenteel vonnis van 19 maart 2025; H

- de brief van 6 mei 2025 met aanvullende producties van [eiseres] ;

- de brief van 2 juni 2025 met aanvullende producties van [gedaagden]

- de brief van 5 juni 2025 met aanvullende producties van [gedaagden] ;
- de mondelinge behandeling van 10 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [gedaagden] ;

- de pleitnota van [eiseres] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ) en [eiseres] heeft een huurovereenkomst bestaan, waarbij [naam 1] de bedrijfsruimte aan [adres 1] aan [eiseres] verhuurde. De huurovereenkomst is op 31 december 2023 geëindigd.

[naam 1] heeft (onder andere) het bedrijfspand aan [adres 1] verkocht en geleverd aan [gedaagden] . [naam 1] en [gedaagden] hebben de koopovereenkomst met alle bijbehorende afspraken neergelegd in een onderhandse akte, die op 24 januari 2024 door [gedaagden] is ondertekend en op 29 januari 2024 door [naam 1] .

2.2.

Artikel 19.1 van de koopovereenkomst luidt als volgt:

“Koper verklaart uitdrukkelijk op de hoogte te zijn van een lopende discussie met betrekking tot de afrekening servicekosten over de jaren 2022 en 2023 tussen Verkoper en huurder. Koper zal zelf zorgdragen voor een correcte afwikkeling hiervan. Koper vrijwaart Verkoper ter zake volledig en onverkort voor enige vorm van aansprakelijkheid en of kosten in deze, uit welken hoofde dan ook”.

2.3.

[naam 1] heeft bij brief van 7 maart 2024 – onder meer – het volgende aan [eiseres] bericht:

“Geachte heer [naam 2] ,

In reactie op uw schrijven van 26 februari 2024 betwist ik de door u eenzijdig opgestelde factuur met [factuurnummer] om de volgende reden, omdat deze factuur door u eenzijdig is opgesteld en berekend.

(…)

Ik verzoek u derhalve de door u gestuurde factuur te crediteren(…)”.

2.4.

Vervolgens heeft op 26 maart 2024 de juridische levering van het pand plaatsgevonden.

2.5.

Op maandag 15 april 2024 heeft [naam 1] het volgende aan [eiseres] bericht:

“Geachte heer [naam 2] ,

Zoals u zelf al aangeeft hebben wij het pand verkocht onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten, daarnaast is er expliciet bedongen en overeengekomen dat de nieuwe eigenaar de lopende discussie met betrekking tot de servicekosten zal afhandelen. Dit wordt tevens beaamd door de nieuwe eigenaar. U zult zich derhalve tot hem moeten wenden.

Groet,

[naam 1] ”.

2.6.

Bij brief van 21 mei 2024 heeft [eiseres] het volgende aan [gedaagde 1] (gedaagde sub 1) bericht:

“(…)In het vervolg van onze gesprekken over de openstaande kostenposten ten behoeve van de eindafrekening servicekosten 2022 en 2023 met betrekking tot de verhuur van het bedrijfspand aan [adres 1] , bevestig ik onze gemaakte afspraken ter zake het navolgende:

Wij zijn onderling overeengekomen dat u aan [eiseres] B.V. € 7.500,00 exclusief 21% BTW zal voldoen ter zake de eindafrekening servicekosten 2022 en 2023.

Ondanks dat de totale vordering over 2022 en 2023 zo’n € 14.000,00 exclusief 21% BTW dient te behelzen, te weten de openstaande post voor 2022 van € 1.810,83 exclusief 21% BTW en in vergelijking tot de totale kosten in 2022 is er een aantoonbaar te vorderen post over 2023 van circa € 12.000,00 exclusief 21% BTW. Wij hebben onderling een minnelijk akkoord gevonden om een juridisch geschil tussen partijen te kunnen voorkomen.

Beiden hebben uitgesproken geen tot weinig behoefte te hebben om de onderhavige vorderingsrechten van [eiseres] B.V. buitenrechtelijk of in rechte op te eisen wegens een volledig gemis aan of als gevolg van het achterwege houden van relevante informatie vanuit mevrouw [naam 1] ter zake de afrekening servicekosten 2022 en 2023.

Op uw verzoek bevestig ik hierbij dat wij zijn overeengekomen dat u de som van € 9.075,00 inclusief 21% BTW in twee gelijke termijnen zal betalen.(…)”

2.7.

[gedaagden] heeft voornoemd bedrag geheel en tijdig in termijnen aan [eiseres] betaald.

2.8.

Op 17 juni 2024 heeft [eiseres] – voor zover hier van belang – het volgende aan gedaagde sub 1 en sub 2 bericht:

(…)Geachte [gedaagden] ,

In onze rechtsverhouding met betrekking tot bedrijfsruimtehuurrecht van jullie overgenomen bedrijfspand te [plaats 1] aan [adres 2] en [adres 3] van de vorige pandeigenaresse, mevrouw [naam 1] , sedert 26 maart 2024, hadden jullie beiden dat aan mij kenbaar behoren te maken.

Bij uw twee bankoverschrijvingen ter zake de onderlinge minnelijke regeling met enkel en alleen [gedaagde 1] , merkte ik op dat de twee betalingen steeds vanuit uw gezamenlijke vennootschap [V.O.F.] plaatsvond. [gedaagde 2] betreft ook de hoofdvennoot van [V.O.F.] en is mede pandeigenaresse van het bedrijfspand aan [adres 2]

en [adres 3] .

Het betreft een groot verschil om eerst alleen bedrijfsmatige zaken te doen met [gedaagde 1] die zich voorstelt als particulier en zegt er alleen voor te staan ter zake bedrijfsruimtehuurrecht, terwijl u beiden pandeigenaren zijn en ook samen hoofdvennoten zijn van uw vennootschap [V.O.F.]

Navraag bij de Kamer van Koophandel ter zake uw bankoverschrijving met uw [handelsnaam] [plaats 2] kwam ik erachter dat uw vennootschap van uw beiden betreft. Navraag bij het Kadaster middels het ingesloten Kadastraal bericht eigendom van uw gezamenlijke eigendom van [perceelnummer] te [plaats 1] , werd mij pas duidelijk dat jullie beiden pandeigenaren zijn van het overgenomen bedrijfspand.

De presentatie van [gedaagde 1] van enkel en alleen hij zelf en als particulier, als zijnde een particulier pandeigenaar van het overgenomen bedrijfspand van mevrouw [naam 1] gaat aldus niet op. Zijn presentatie betreft een wezenlijke andere voorstelling van zaken van jullie gezamenlijke bedrijfspand en jullie bedrijfsmatige hoedanigheid als hoofdvennoten van de vennootschap [V.O.F.] .

Indien ik had geweten dat jullie beiden de nieuwe pandeigenaren van het overgenomen bedrijfspand betroffen en ook gezamenlijk de betaling van € 9.075,00 inclusief 21% BTW zouden verrichten vanuit jullie vennootschap [V.O.F.] te [plaats 2] , dan had ik met mijn bedrijfsonderneming geen minnelijke regeling met [gedaagde 1] aangegaan van 50% inzake mijn totale bedrijfsmatige vordering terzake openstaande kostenposten van € 16.940,00 inclusief 21% BTW.

In mijn bevestigende brief van 21 mei jl. aan [gedaagde 1] werd aak benadrukt dat wij beiden daar mevrouw [naam 1] onthouden werden van de nodige relevante informaties met betrekking tot de verhuur van het bedrijfspand aan [adres 1] ter zake mijn openstaande kosten posten van de eindafrekening servicekosten 2022 en 2023.

In dat kader van het onthouden van relevante bedrijfsinformatie, had het juist op jullie weg gelegen om aan mijn bedrijfsonderneming eerlijk kenbaar te maken dat u beide de pandeigenaren betreffen van het bedrijfspand en tevens samen hoofdvennoten zijn van uw vennootschap [V.O.F.] te [plaats 2]

Aangezien u financieel de betalingen van het bedrijfspand ook laten verrichten vanuit jullie bedrijfsonderneming, dient u beiden, samen met [gedaagde 2] , ook samen de minnelijke regeling met mijn bedrijfsonderneming aan te gaan en niet alleen [gedaagde 1] .

In het kader van business to business heeft mijn bedrijfsonderneming jegens uw beiden ingevolge bedrijfsruimtehuurrecht een recht en een aanmerkelijk belang om aanspraak te maken op het totaal aan vorderingen op grond van de huurovereenkomst conform onze uitgebreide gesprekken.

U beiden behoren bekend te zijn dat mijn totale vorderingen na schadebegroting over 2022 en 2023 een geldsom van € 14.000,- exclusief 21% BTW bedragen. Dat betreft de openstaande kostenpost voor 2022 van € 1810,83 exclusief 21% BTW en de kostenpost over 2023 van € 12.000,- exclusief 21% BTW.

Hiervan hebben jullie samen inmiddels € 9.075,- betaald vanuit jullie gezamenlijke vennootschap [V.O.F.] te [plaats 2] .

Dat betekent dat jullie samen een restantbetaling dienen te verrichten van € 6.300,- exclusief 21% BTW. U kunt volstaan door hetzij een privé betaling te verrichten hetzij te betalen uit uw vennootschap.

Conform onze besprekingen en in de lijn van de onderlinge minnelijke betalingsregeling met [gedaagde 1] , dient mijn 3e en laatste facturatie dan gericht te worden aan jullie beiden. Indien jullie de voorkeur geven om de facturatie aan uw vennootschap [V.O.F.] te richten, dan verneem ik dat graag.

Na ontvangst van uw betaalde restantsom van € 7.623,- inclusief 21% BTW in twee gelijke termijnen of ineens, kunnen wij gezamenlijk tot dossiersluiting en -afwikkeling overgaan(…).

2.9.

Op 25 juni 2024 heeft [gedaagde 1] (onder meer) het volgende aan [eiseres] bericht:

“(…)Wij hebben uw schrijven van 17 juni 2024 in goede orde ontvangen. Daarnaast hebben we ook uw schrijven van 25 mei 2024 ontvangen waarin u aangeeft dat u vervolgstappen zult nemen wegens het uitblijven van een reactie van mijn kant.(…)

Het is namelijk zo dat ik geen aanknopingspunten zie tussen de onderlinge afspraak die wij hebben gemaakt met uw voornemen om deze regeling eenzijdig in te trekken omdat mijn privé situatie daar volgens u voldoende aanleiding voor is.

In de gesprekken voordat wij een regeling hebben getroffen is mijn persoonlijke situatie tot een bepaalde hoogte ter sprake gekomen, maar omdat het mijns inziens niet van toegevoegde waarde is voor de getroffen regeling hebben we er niet ver over doorgepraat.

Derhalve trek ik de conclusie dat er geen sprake is van het onthouden van relevante bedrijfsinformatie en ga ik ervan uit dat de minnelijke regeling alsnog voortgezet kan worden(…)”.

2.10.

Bij brief van 28 juni 2024 heeft gemachtigde van [eiseres] – onder meer –het volgende aan gedaagde sub 1 en sub 2 bericht:

(…)”Inzake voormeld heeft zich tot mij gewend de besloten vennootschap met beperkte

aansprakelijkheid [eiseres] B.V.. en haar bestuurder, de heer [naam 2] ,

gevestigd en zaakdoende te [plaats 1] , met het verzoek om juridisch rechtsbijstand.

Ingevolge 290-bedrijfsruimtehuurrecht heeft cliënte ter zake baar huurovereenkomst van liet

bedrijfspand aan [adres 4] ) te [plaats 1] met u getracht om haar direct opeisbare

vorderingen ter zake dc eindafrekening servicekosten 2022 en 2023 onderling af te wikkelen.

De casus inzake bedrijfsruimtehuurrecht tussen partijen ter zake haar huurovereenkomst

betreft business versus business en betreft geen privéstatus aan uw zijde als de opvolgende

pandeigenaren van het onderhavige bedrijfspand ad € 865.000,00 sinds 26 maart 2024.

Cliënte beroept zich op dwaling ex artikel 6:228 lid 1 BW Pro wegens een onjuiste voorstelling

van zaken waarop de minnelijke overeenkomst met alleen [gedaagde 1] werd gesloten. De

wederkerige verbintenis van overeenkomst in der minne tussen partijen had namelijk ook

met mevrouw [gedaagde 1] als mede pandeigenaar en medevennoot dienen p1aats te vinden.

De twee betalingen van € 9.05,00 inclusief 21% BTW werden verricht vanuit uw vennoot

schap onder firma [V.O.F.] Cliënte is zodoende op onderzoek uitgegaan naar uw

daadwerkelijke contractuele hoedanigheid ingevolge 290—bedrijfsruimtehuurrecht.

Dienaangaande gaat cliënte over tot partiële nietigheid van de overeenkomst ex artikel 3:41

BW en tot partiële ontbinding van de overeenkomst ex artikel 6:270 jo Pro 6:265 lid 1 BW ter

zake de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde 1] in de nakoming van een van zijn

verbintenissen door diens echtgenote contractueel niet erbij te betrekken als pandeigenaar en als hoofdvennoot van uw gezamenlijke vennootschap onder firma [V.O.F.]

Uw beiden zijn steeds hoofdelijk aansprakelijk voor iedere toerekenbare verwijtbare tekortkoming in de wederkerige verbintenis met cliënte ter zake de afwikkeling van de eindafrekening servicekosten 2022 2023 wegens het betwist achterwege houden van relevante persoons- en bedrijfsinformatie met betrekking tot uw gezamenlijke bedrijfspand en inzake uw bedrijfsmatige hoedanigheid van uw gezamenlijke vennootschap te [plaats 2] .

Indien u beiden cliënte naar behoren had geïnformeerd over uw hoedanigheid als gezamenlijke pandeigenaren van het perceel en uw gezamenlijke bedrijfsmatige hoedanigheid als beide hoofdvennoten van de vennootschap [V.O.F.] , dan had cliënte nimmer 46% van zijn direct opeisbare vordering van € 16.715,- mci. 21% BTW aan u beiden kwijtgescholden.

(…)

Onder verwijzing naar het Excel-overzicht opeisbare vorderingen eindafrekening

servicekosten 2022-2023, maakt cliënte ex artikel 6:277 lid 1 BW Pro rechtens aanspraak op

betaling van diens restantvordering van € 7.640.24 inclusief 21% BTW(…)”.

2.11.

[gedaagden] heeft geen gehoor gegeven aan de sommatie van de gemachtigde van [eiseres] .

2.12.

Bij brief van 19 juli 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagden] – voor zover hier van belang – het volgende aan de gemachtigde van [eiseres] bericht:

“(…)Primair heeft te gelden dat er geen sprake is geweest van een

(vaststellings)overeenkomst tussen partijen, daar zoals gesteld sprake is geweest van

een onverplichte tegemoetkoming van cliënten aan uw cliënte, zonder dat daar enige

rechtsplicht aan ten grondslag lag. De door [naam 2] gestelde (betalings)verplichting

van [naam 1] jegens uw cliënte, is immers niet overgegaan op cliënten (wegens de

reeds beëindigde huurovereenkomst). Kort en goed betreft deze — eenzijdige —

tegemoetkoming géén (vaststellings)overeenkomst met uw cliënte, zodat van enige

middels vernietiging en/of ontbinding aantastbare (rechts)handelingen geen sprake is.

Namens cliënten betwist ik dit dan ook uitdrukkelijk. Tevens wordt betwist dat uw cliënte

ten gevolge van handelen en/of nalaten van cliënten danwel [gedaagde 1] schade heeft

geleden, zodat aansprakelijkheid voor de door u genoemde geleden/te lijden

schadeposten van uw cliënte uitdrukkelijk van de hand wordt gewezen.

En al zouden de gemaakte afspraken tussen uw cliënte en mijn cliënten aangemerkt

worden als vaststellingovereenkomst ter beslechting van enig geschil tussen partijen

wegens een rechtsplicht van mijn cliënten jegens uw cliënte, hetgeen wordt betwist, dan

heeft subsidiair te gelden dat deze vaststellingsovereenkomst uit hoofde waarvan mijn

cliënten zich hebben verbonden tot een betalingsverplichting van € 7.500,= excl. BTW

jegens uw cliënte, onaantastbaar is. Niet op grond van dwaling, noch op grond van enige

tekortkoming in de nakoming van deze overeenkomst. Immers, aan de criteria van geen

van de dwalingsgronden uit art. 6:228 lid 1 BW Pro is voldaan, zodat van een

vernietigingsgrond geen sprake is.(…)

Ik houd het voor wat betreft het verweer namens cliënten hier dan ook bij, met het

vriendelijke verzoek aan u uw cliënte/ [naam 2] uit te leggen dat er geenszins sprake

is van een middels vernietiging danwel ontbinding aantastbare (rechts)handeling. In het

verlengde daarvan betwist ik namens cliënten uitdrukkelijk dat zij gehouden zijn de door

uw kleinte opgestelde facturen, met daarop inmiddels gevolgde betalingsherinneringen,

te voldoen(…)”.

3.De verdere beoordeling

Grondslag vordering

3.1.

De kantonrechter stelt ten aanzien van de vordering van [eiseres] het volgende voorop. In het lichaam van de dagvaarding en ook in de van het procesdossier deel uitmakende correspondentie tussen haar gemachtigde en (de gemachtigde van) [gedaagden] , heeft [eiseres] zich op het standpunt gesteld dat de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst vernietigd is op grond van dwaling, danwel (partieel) ontbonden op grond van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagden] .

[eiseres] legt daaraan ten grondslag dat [gedaagden] aan [eiseres] een onjuiste voorstelling heeft gegeven ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst.

Aan deze stellingen heeft [eiseres] echter in het petitum geen vordering gekoppeld.

De vordering van [eiseres] is reeds opgenomen in punt 2.1 van het vonnis van 19 maart 2025. Samengevat vordert [eiseres] een verklaring voor recht dat [gedaagden] jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld doordat [gedaagden] ten tijde van het aangaan van de vaststellingsovereenkomst [eiseres] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven en vordert [eiseres] vergoeding van de schade die zij als gevolg van daarvan heeft geleden. [eiseres] heeft desgevraagd ter zitting ook bevestigd dat onrechtmatig handelen de grondslag is voor haar vordering.

3.2.

Gelet daarop ligt thans uitsluitend ter beoordeling voor of [gedaagden] onrechtmatig jegens [eiseres] hebben gehandeld en of [gedaagden] als gevolg van dat handelen schadevergoeding aan [eiseres] verschuldigd is. De stellingen ten aanzien van de vraag of al dan niet sprake is van een vernietigbare vaststellingsovereenkomst wegens dwaling dan wel van ontbinding op grond van wanprestatie, en de daarop gevoerde verweren, behoeven dan ook geen bespreking.

Onrechtmatige daad?

3.3.

[eiseres] stelt dat hij een vordering van had op [naam 1] (als verhuurder) betreffende de afrekening van de servicekosten van € 16.715,24 inclusief btw. Uit artikel 19.1 van de koopovereenkomst tussen [naam 1] en [gedaagde 1] (als koper/opvolgend verhuurder) volgt dat de vorderingen ter zake de servicekosten van de huurders van [naam 1] zullen worden afgewikkeld door [gedaagde 1] , waarbij [gedaagde 1] [naam 1] vrijwaart voor aansprakelijkheid en of kosten. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee sprake van van schuldoverneming door [gedaagde 1] . Voor schuldoverneming is instemming van de schuldeiser (in dit geval [eiseres] ) vereist. [gedaagden] heeft aangevoerd dat die instemming blijkt uit het feit dat [eiseres] met [gedaagde 1] afspraken heeft gemaakt met betrekking tot betaling van de servicekosten door [gedaagde 1] , welke afspraken zijn vastgelegd in de brief van 21 mei 2024 van [eiseres] aan [gedaagde 1] . [eiseres] heeft dit niet betwist, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat [eiseres] heeft ingestemd met het overnemen door [gedaagde 1] van de schuld ter zake servicekosten van [naam 1] aan [eiseres] .

3.4.

De kantonrechter begrijpt de stelling van [eiseres] zo, dat [gedaagde 1] (gedaagde sub 1) ten tijde van het maken van de tussen haar en [gedaagden] gemaakte afspraak met betrekking tot betaling van de servicekosten, onrechtmatig heeft gehandeld, doordat [gedaagde 1] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. Die onjuiste voorstelling bestaat eruit, dat [gedaagde 1] zich heeft gepresenteerd als (enig) particulier pandeigenaar, terwijl later is gebleken dat hij tezamen met [gedaagde 2] eigenaar is en de betalingen zijn voldaan vanuit hun vennootschap en zij daarmee dus bedrijfsmatig hebben gehandeld. Indien [eiseres] dit had geweten, was hij nooit akkoord gegaan met betaling van de helft van de afrekening van de servicekosten. Als gevolg van het onrechtmatig handelen door [gedaagde 1] heeft [eiseres] schade geleden, ten bedrage van € 7.640,24 (zijnde het bedrag van, zoals [eiseres] het zelf noemt, de door haar aan [gedaagde 1] verleende “korting”).

3.5.

De kantonrechter overweegt dat vaststaat dat tijdens de gesprekken tussen [eiseres] en [gedaagde 1] door [gedaagde 1] niet is medegedeeld dat hij samen met zijn vennoot het pand had gekocht en dat hij bedrijfsmatig handelde. In zijn brief van 25 juni 2024 aan [eiseres] schrijft [gedaagde 1] hierover: “
In de gesprekken voordat wij een regeling hebben getroffen is mijn persoonlijke situatie tot een bepaalde hoogte ter sprake gekomen, maar omdat het mijns inziens niet van toegevoegde waarde is voor de getroffen regeling hebben we er niet ver over doorgepraat”.Voor zover hieruit al kan worden afgeleid dat [gedaagde 1] een mededelingsplicht heeft geschonden, valt niet in te zien waarom dit een onrechtmatige gedraging van [gedaagde 1] oplevert. [eiseres] heeft zijn stelling op dit punt onvoldoende onderbouwd. Zo heeft [eiseres] niet gesteld dat [gedaagde 1] had moeten begrijpen dat het voor [eiseres] van belang was in welke hoedanigheid [gedaagde 1] handelde en dat [gedaagde 1] vanuit die wetenschap heeft verzuimd om [eiseres] daarover in te lichten. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [eiseres] ook niet heeft gevraagd aan [gedaagde 1] in welke hoedanigheid hij handelde, terwijl blijkens voornoemde brief in de gesprekken tussen partijen voorafgaand aan de getroffen regeling, de persoonlijke situatie van [gedaagde 1] wel ter sprake is gekomen. Indien het voor [eiseres] bij het treffen van een regeling belangrijk was in welke hoedanigheid [gedaagde 1] handelde, had het op haar weg gelegen om dit expliciet aan [gedaagde 1] te vragen. Vaststaat dat [eiseres] dit niet heeft gedaan. Gelet op het voorgaande is geen sprake van onrechtmatig handelen van [gedaagde 1] doordat hij een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden.

3.6.

Verder stelt [eiseres] dat [gedaagde 1] haar had moeten inlichten over de koopovereenkomst tussen [naam 1] en [gedaagden] . en dat [gedaagde 1] door dit niet te doen, een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden. De kantonrechter volgt [eiseres] niet in haar stelling. Niet valt in te zien dat [gedaagde 1] [eiseres] in kennis had moeten stellen van de inhoud van koopovereenkomst die [gedaagde 1] met de verkoper van het bedrijfspand had gesloten. [eiseres] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld waarom kennis van de inhoud van de koopovereenkomst relevant zou zijn bij het maken van de tussen [gedaagde 1] en [eiseres] gemaakte afspraak met betrekking tot betaling van de servicekosten. Daarbij wordt overwogen dat artikel 19.1 van de koopovereenkomst vermeldt dat [gedaagde 1] zal zorgdragen voor de correcte afwikkeling van de afrekening van de servicekosten met de huurder ( [eiseres] ), hetgeen met het maken van de afspraken neergelegd in de brief van 21 mei 2024 ook is gebeurd. Daarmee is [gedaagde 1] zijn verplichting op grond van de koopovereenkomst zowel jegens [naam 1] als jegens [eiseres] nagekomen. Voor zover [eiseres] heeft bedoeld te stellen dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld door in strijd met de koopovereenkomst te handelen, is daarvan gelet op het voorgaande geen sprake. Overigens is het zo dat [naam 1] al in haar bericht van 15 april 2024 aan [eiseres] heeft laten weten dat [gedaagde 1] zal zorgdragen voor de afrekening van de servicekosten.

Conclusie

3.7.

Voorgaande leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan de dat [gedaagden] onrechtmatig jegens [eiseres] hebben gehandeld, zodat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.

Proceskosten

3.8.

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [gedaagden] maakt aanspraak op vergoeding van zijn advocaatkosten.

3.9.

De kantonrechter overweegt dat slechts in zeer bijzonder gevallen plaats is voor vergoeding van de reële, daadwerkelijk gemaakte proceskosten. Een daarop toegespitste vordering is alleen toewijsbaar indien sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is sprake indien het instellen van de hoofdvordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden (zie HR 29 juni 2007, NJ 2007, 353). Bij het aannemen van misbruik van procesrecht door het aanspannen van een procedure past evenwel terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede wordt gewaarborgd door artikel 6 EVRM Pro.

3.10.

Naar het oordeel van de kantonrechter is van misbruik van procesrecht geen sprake. Niet kan worden gesteld dat de vordering reeds op voorhand geen kans van slagen had. Dit betekent dat de vordering tot betaling van de werkelijke advocaatkosten zal worden afgewezen.

3.11.

De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

812,00

(2 punten × € 406,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

947,00

4.De beslissing

De kantonrechter

4.1.

wijst de vorderingen van [eiseres] af,

4.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.3.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Zander en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025.