Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7719
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 september 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 136.000 (de beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 13 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] .
1.4.
Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een taxatierapport ingebracht. Na afloop van de zitting is de zaak aangehouden en is de heffingsambtenaar in de gelegenheid gesteld om schriftelijk op het taxatierapport te reageren.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op 27 augustus 2025 schriftelijk op het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport gereageerd.
1.6.
Bij brief van 3 september 2025 heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en een uitspraak binnen zes weken aangekondigd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een eindwoning uit het bouwjaar 1928. De woning heeft een woonoppervlakte van 58 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 210 m2. Daarnaast beschikt de woning over een serre van 7 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
3.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 137.000 naar waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 2] .
3.5.
De rechtbank is van oordeel dat het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport onvoldoende is om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Daartoe overweegt de rechtbank dat de in de taxatiematrix gebruikte referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning om als onderbouwing te kunnen dienen. De woning van belanghebbende betreft een bijzonder object gelet op onder meer de indeling van de woning, de kleine gebruiksoppervlakte en de uitstraling van de woning. De referentiewoningen zijn bovendien allemaal gelegen in een ander dorp en ze wijken substantieel af van de woning voor wat betreft de gebruiksoppervlakte. De gebruiksoppervlakte van alle drie de referentiewoningen is namelijk minimaal 1,5 keer zo groot dan de gebruiksoppervlakte van de woning. Dergelijke verschillen in gebruiksoppervlakte, maken – mede gelet op de relatief kleine gebruiksoppervlakte van de woning van 58 m2 – een groot verschil voor wat betreft het gebruikscomfort en de bruikbaarheid van de woning.
Heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt?
3.6.
Aangezien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
3.7.
In het ter zitting namens belanghebbende ingebrachte taxatierapport is de woning op 3 oktober 2024 getaxeerd op een bedrag van € 108.000. Belanghebbende stelt dat als je dit bedrag indexeert naar de waardepeildatum 1 januari 2023, de waarde uitkomt op of onder de door hem bepleite waarde van € 104.000. Het betreft een taxatierapport dat is opgemaakt voor het verkrijgen van een (aanvullende) hypotheek en het taxatierapport is gevalideerd door het NWWI.
3.8.
De heffingsambtenaar heeft de bruikbaarheid van het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport betwist. Volgens hem kan het taxatierapport de door belanghebbende bepleite waarde van € 104.000 niet onderbouwen. Hij voert onder meer aan dat in het taxatierapport de transportdata in plaats van de verkoopdata van de referentieobjecten als uitganspunt zijn genomen. Bovendien liggen deze transportdata volgens de heffingsambtenaar veel te ver verwijderd van de gehanteerde peildatum in het taxatierapport. Ook voert hij aan dat uit het rapport niet valt af te leiden welke waarde er bij de referentieobjecten en bij de woning aan de grond is toegekend.
3.9.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende met het door hem overgelegde taxatierapport de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft aangevoerd, liggen de transportdata van twee van de drie referentieobjecten erg ver van de waardepeildatum verwijderd (en dat geldt dan naar alle waarschijnlijkheid nog in grotere mate voor de (onbekende) verkoopdata). Bovendien is onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van de woning en de referentieobjecten zijn opgebouwd. Dat komt onder meer doordat niet inzichtelijk is gemaakt welke waarde aan de perceeloppervlakte van de referentieobjecten is toegekend.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
3.10.
Omdat geen van beide partijen er in geslaagd is om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 125.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
4.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met elk een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting elk met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1.
4.3.
De aanslag dateert van 24 februari 2024 en de uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2024. De Wet herwaardering proceskostenvergoedingen en artikel 30a, eerste en tweede lid van de Wet WOZ zijn van toepassing. De hoogte van de vergoeding wordt in deze zaak daarom vermenigvuldigt met een factor 0,125 voor bezwaar en met een factor 0,25 voor beroep. [2] Met inachtneming van artikel 30a, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt de rechtbank de te betalen proceskostenvergoeding op € 615,25.
4.4.
De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 125.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 615,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 15 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.