Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 11417141 \ CV EXPL 24-3971
Vonnis van 3 september 2025
in de zaak van
STICHTING WOONKWARTIER,
gevestigd te Zevenbergen,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Woonkwartier,
gemachtigde: mr. J.G. van Heertum,
tegen
[huurder],
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. M. Raaijmakers.
De zaak in het kort
Woonkwartier heeft na een sluiting van de woning van [huurder] door de burgemeester onterecht de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Omdat [huurder] wel is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder, wordt de huurovereenkomst door de kantonrechter ontbonden. [huurder] moet de woning binnen drie maanden na betekening van het vonnis ontruimen. Ook moet hij de proceskosten van Woonkwartier betalen. De tegenvordering van [huurder] wordt afgewezen, omdat de vordering van Woonkwartier wordt toegewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 maart 2025 en de daarin genoemde stukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de brieven van [huurder] van 25 april 2025 en 24 juli 2025 met aanvullende stukken,
- de mondelinge behandeling van 4 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Woonkwartier verhuurt met ingang van 29 oktober 2010 aan [huurder] de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De huur bedraagt € 256,25 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.
2.2.
Op 8 februari 2024 heeft de politie onderzoek gedaan in de woning. Uit het proces-verbaal van de politie en de mutatie (waarin een verklaring van de Tactisch Explosieven Verkenner staat) blijkt dat in de woning een grote hoeveelheid op scherp staande oorlogsmunitie en explosieven zijn aangetroffen.
2.3.
De burgemeester heeft op 8 februari 2024 besloten de woning te sluiten tot 12 februari 2024, 18.00 uur. De sluiting is verlengd tot en met 13 februari 2024.
2.4.
Woonkwartier heeft vanwege de sluiting van de woning met de brief van 12 februari 2024 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. De brief is per deurwaardersexploot op 12 februari 2024 om 17.08 uur aan [huurder] betekend. Ondanks meerdere sommaties daartoe heeft [huurder] de woning niet ontruimd.
3.Het geschil
In conventie en in reconventie
3.1.
Woonkwartier vordert – samengevat – bij vonnis, waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst en zowel primair als subsidiair ontruiming van de woning. Daarnaast vordert Woonkwartier betaling van € 256,25 per maand voor elke maand dat [huurder] de woning onder zich houdt, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van verzuim en dat [huurder] wordt veroordeeld in de proceskosten.
3.2.
Woonkwartier legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Gedurende de sluiting van de woning heeft Woonkwartier de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Op grond van de wet was zij daartoe gerechtigd, omdat Woonkwartier daar een voldoende zwaarwegend belang bij had. Van misbruik van recht of disproportionaliteit is geen sprake. Daarnaast is [huurder] in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door op scherp staande oorlogsmunitie op amateuristische wijze in de woning op te slaan. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Woonkwartier de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. De belangen van Woonkwartier wegen zwaarder dan de belangen van [huurder] voor wat de uitvoerbaarheid bij voorraad betreft.
3.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] voert kort gezegd aan dat de gevorderde ontruiming niet gerechtvaardigd is. Bij afweging van de belangen, wegen de belangen van [huurder] bij behoud van de woning zwaarder dan die van Woonkwartier bij ontruiming van de woning. Woonkwartier had kunnen volstaan met een minder zware voorziening, zoals een gedragsaanwijzing, omdat [huurder] al lange tijd de woning huurt als goed huurder. [huurder] betwist dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij een eventuele veroordeling verzoekt [huurder] om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Ook vordert [huurder] in reconventie dat Woonkwartier hem een tweedekans-overeenkomst moet bieden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en in reconventie
Ambtshalve toetsing
4.1.
De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). De voor de vordering relevante bedingen in artikel 6.2, 6.5 en 6.7 van de algemene voorwaarden zijn getoetst en niet oneerlijk bevonden.
Buitengerechtelijke ontbinding
4.2.
Op grond van de wet heeft Woonkwartier het recht om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, op het moment dat een woning door de burgemeester wordt gesloten [1] . Een verhuurder dient zich daarbij wel af te vragen of ontbinding gerechtvaardigd is en daarbij alle omstandigheden en belangen mee te wegen, het mag geen automatisme zijn [2] .
4.3.
In geschil is of Woonkwartier haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op redelijke en billijke wijze heeft gebruikt. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is en zal dit hierna toelichten.
4.4.
Woonkwartier heeft aangevoerd dat zij dient te waken voor de leefbaarheid van de wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Het bewaren en opslaan van een grote hoeveelheid explosieven brengt een enorm risico met zich mee voor de woning, de huurder en omwonenden. Daarnaast wil Woonkwartier precedentwerking voorkomen.
4.5.
De kantonrechter oordeelt dat Woonkwartier haar bevoegdheid niet op redelijke en billijke wijze heeft gebruikt. Onvoldoende is gebleken dat de belangen van Woonkwartier in dit geval zwaarder wogen én afgewogen zijn tegen de belangen van [huurder] bij behoud van de woning om op 12 februari 2024 tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Daarbij weegt ook mee dat de sluiting van de woning enkel zag op het veiligstellen en opruimen van de munitie en slechts enkele dagen heeft geduurd, in tegenstelling tot het maandenlang sluiten van woningen om ernstige verstoringen in de omgeving tegen te gaan.
4.6.
De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom afgewezen.
Ontbinding huurovereenkomst
4.7.
Het uitgangspunt is dat [huurder] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat [huurder] zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en de wet. Indien [huurder] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [3]
4.8.
Volgens Woonkwartier is sprake van een tekortkoming van [huurder] . [huurder] heeft zich niet als goed huurder gedragen door op scherp staande oorlogsmunitie op amateuristische wijze in de woning op te slaan. Ook heeft [huurder] overlast veroorzaakt aan omwonenden, doordat de woning van [huurder] en andere woningen tijdelijk ontruimd moesten worden. Daarnaast heeft [huurder] de verplichting om maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan de woning.
4.9.
Volgens [huurder] was geen sprake van gevaarzetting. Uit de overgelegde stukken blijkt echter dat in de woning een grote hoeveelheid op scherp staande oorlogsmunitie lag opgeslagen. [huurder] heeft de beoordeling van de Tactisch Explosieven Verkenner in twijfel getroffen. [huurder] heeft echter niet weersproken dat de munitie uiteindelijk tot ontploffing is gebracht. De kantonrechter leidt daaruit af dat de in de woning aangetroffen munitie een gevaarzettend karakter had. Door het hebben van explosieven in de woning heeft [huurder] zich niet als goed huurder gedragen. Hij is daardoor tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Deze toerekenbare tekortkoming rechtvaardigt in beginsel al de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.10.
Het verweer van [huurder] dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet is gerechtvaardigd slaagt niet. [huurder] had zich kunnen en moeten realiseren dat de door hem gevonden munitie mogelijk nog een explosiegevaar met zich meebracht. [huurder] heeft de munitie niet laten controleren, omdat hij zichzelf deskundig genoeg achtte om de munitie zelf te controleren. Vervolgens heeft hij de munitie in de woning opgeslagen. Daarbij heeft hij geen veiligheidsmaatregelen getroffen en daardoor hemzelf, de woning en de omwonenden mogelijk in gevaar gebracht. Een minder verregaande maatregel, zoals een gedragsaanwijzing, hoefde van Woonkwartier dan ook niet te worden verwacht.
4.11.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [huurder] zal worden veroordeeld de woning te ontruimen op een termijn van drie maanden na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen, waarbij de kantonrechter meeweegt dat [huurder] ter zitting heeft aangegeven door de ontruiming dakloos te zullen worden en hij al geruime tijd in de woning woont.
Geen tweedekans-overeenkomst
4.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, ziet de kantonrechter onvoldoende grond om Woonkwartier te gebieden aan [huurder] een tweedekans-overeenkomst aan te bieden. De tegenvordering van [huurder] wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
4.13.
[huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonkwartier worden in conventie en in reconventie begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,39
- salaris gemachtigde
€
612,00
(3 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
851,39
Uitvoerbaar bij voorraad
4.14.
Woonkwartier heeft verzocht het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zij voert hiervoor kort gezegd aan dat een uitgesproken veroordeling in beginsel uitvoerbaar bij voorraad dient te zijn en dat als Woonkwartier een procedure in hoger beroep dient af te wachten, er (te) weinig preventieve werking uitgaat als [huurder] in de tussentijd in de woning kan blijven.
4.15.
[huurder] heeft zich tegen de verzochte uitvoerbaarverklaring bij voorraad verzet, omdat hij na een ontruiming waarschijnlijk niet meer naar de woning kan terugkeren als hij in hoger beroep in het gelijk wordt gesteld. Daarnaast loopt nog een bestuursrechtelijke procedure tegen de sluiting van de woning. Verder is nog geen contra-expertise uitgevoerd.
4.16.
Op zich staan mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie van een vonnis die moeilijk ongedaan kunnen worden gemaakt, zoals een ontruiming, niet in de weg aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad. De (uitkomst van de) bestuursrechtelijke procedure staat los van een civielrechtelijke procedure, nog afgezien van de omstandigheid dat hiervoor is overwogen dat Woonkwartier onder de gegeven omstandigheden niet tot de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst had mogen overgaan. Hoewel [huurder] de bevindingen van de Tactisch Explosieven Verkenner in twijfel heeft getrokken en mogelijk nog een contra-expertise zou willen laten uitvoeren, neemt dat niet weg dat de munitie uiteindelijk tot ontploffing is ge bracht (zie hiervoor ook wat onder 4.9 is overwogen). Het is daarom maar de vraag in hoeverre een contra-expertise zou leiden tot andere inzichten.
4.17.
Hoewel [huurder] er belang bij heeft dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, zal de kantonrechter dit toch doen. Het belang van Woonkwartier om daadkrachtig op te treden tegen huurders die in strijd met de huurovereenkomst handelen weegt zwaarder dan de belangen van [huurder] . Als één van de partijen hoger beroep instelt tegen dit vonnis, dan schorst het hoger beroep niet de eventuele tenuitvoerlegging van het vonnis.
5.De beslissing
In conventie en in reconventie
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres] in [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [huurder] om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Woonkwartier zijn, en de sleutels af te geven aan Woonkwartier,
5.3.
veroordeelt [huurder] om aan Woonkwartier te betalen € 256,25 per maand vanaf 1 oktober 2024 tot en met de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de dag van verzuim tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 851,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.