Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 11286518 \ CV EXPL 24-2883
Vonnis van 27 augustus 2025
in de zaak van
STICHTING ALWEL,
te Roosendaal,
eisende partij,
hierna te noemen: Alwel,
gemachtigde: LAVG B.V. te Groningen,
tegen
[gedaagde],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 november 2024 en de daarin genoemde stukken,
- de mondelinge behandeling van 28 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de akte na comparitie van [gedaagde] met producties,
- de antwoordakte van Alwel.
- de antwoordakte van Alwel.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan [adres] in [plaats]. De laatst geldende huurprijs bedraagt € 532,72 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Alwel van toepassing. In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende opgenomen:
“Artikel 13 Het in verzuim zijn van huurder en verhuurder
13.1
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.
13.2
De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldende BTW-percentage.”
2.2.
Alwel heeft [gedaagde] op 19 december 2018 een zogenaamde ‘veertiendagenbrief’ gestuurd. Daarop heeft [gedaagde] een betalingsregeling getroffen.
2.3.
Alwel heeft [gedaagde] op 22 april 2020 geschreven dat zij de betalingsregeling niet is nagekomen en haar verzocht het op dat moment verschuldigde bedrag binnen vijf dagen te betalen. [gedaagde] heeft op 28 april 2020 gereageerd en Alwel verzocht een nieuwe betalingsregeling met haar te treffen.
2.4.
[gedaagde] is in 2021 erkend als gedupeerde van de zogeheten ‘toeslagenaffaire’, waarna er een moratorium gold.
2.5.
Op 20 december 2022 heeft Alwel aan [gedaagde] gemeld dat haar gegevens worden gedeeld met hulpinstanties, waaronder de gemeente.
2.6.
Alwel heeft [gedaagde] op 19 december 2023 bericht dat haar moratorium is afgelopen. Zij heeft tot 2 januari 2024 de tijd gekregen om haar schulden door te geven, zodat SBN zorg kon dragen voor het uitbetalen van haar schulden.
3.Het geschil
3.1.
Alwel vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst te ontbinden,
[gedaagde] te veroordelen:
a. tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen,
b. om aan Alwel € 4.937,20 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.581,80 vanaf 5 augustus 2024 tot de dag dat de vordering is voldaan,
c. om aan Alwel € 532,72 aan huurpenningen te betalen vanaf augustus 2024 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst,
d. om aan Alwel € 532,72 als gebruiksvergoeding te betalen voor iedere maand dat [gedaagde] in gebreke blijft met het ontruimen van het gehuurde,
e. in de proceskosten.
3.2.
Alwel legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door niet aan haar betalingsverplichting te voldoen. [gedaagde] dient de huurachterstand alsnog te betalen. Daarbij rechtvaardigt de huurachterstand volgens Alwel de ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3.
[gedaagde] voert het volgende verweer. Allereerst is een deel van de vordering verjaard. Verder heeft Alwel onterecht zes betalingen van [gedaagde] niet op de huurachterstand afgeboekt. De huurachterstand die vervolgens resteert rechtvaardigt volgens [gedaagde] niet de gevorderde ontbinding. De belangenafweging moet in het voordeel van [gedaagde] uitvallen. Zij is voor het overige een goed huurder en veroorzaakt geen overlast. In het geval van een ontbinding zal zij ernstige nadelen ondervinden daar zij wegens een gebrek aan financiële middelen en de hoge huren niet particulier kan huren. Het verkrijgen van een nieuwe woning bij een andere woningcorporatie zal niet mogelijk zijn, omdat zij als wanbetaler geen verhuurdersverklaring krijgt.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing
4.1.
Alwel is een professionele verhuurder. [gedaagde] heeft als consument-huurder een woonruimte van Alwel gehuurd. Op zo’n overeenkomst zijn consument-beschermende bepalingen van toepassing. De kantonrechter moet ambtshalve (dat wil zeggen; uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) beoordelen of in de huurovereenkomst of in de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bedingen (artikelen) zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van de consument in de zin van artikel 3 van de Europese Richtlijn Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 93/13/EEG). Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek, waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
4.2.
De kantonrechter moet beoordelen of bedingen in een overeenkomst, zonder afzonderlijke onderhandeling, het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van de consument oneerlijk verstoren. Zo ja, dan moeten deze bedingen worden vernietigd, zodat de consument wordt beschermd tegen oneerlijke ‘kleine lettertjes’. Het maakt daarbij niet uit of de eisende partij zich in de praktijk alleen beroept op wettelijke bepalingen; ambtshalve toetsing blijft verplicht. Indien een beding oneerlijk blijkt, moet de bijbehorende vordering worden afgewezen, ongeacht of het gaat om de hoofdsom, incassokosten, of rente.
4.3.
De kantonrechter constateert dat het contractuele beding over de buitengerechtelijke incassokosten ten nadele van de consument-huurder aanzienlijk afwijkt van het bepaalde in artikel 6:96 lid 5 en/of 6 BW en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit). De bedongen vergoeding is namelijk altijd tenminste 15% van de hoofdsom, met een minimum van € 25,00, en daarmee hoger dan de vergoeding conform het Besluit. Het beding is daarom onredelijk bezwarend (en dus oneerlijk) voor de consument-huurder en moet worden vernietigd. Dit betekent dat Alwel ook geen aanspraak kan maken op de buitengerechtelijke incassokosten zoals die op grond van het Besluit kunnen worden berekend. De kantonrechter zal de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten daarom afwijzen.
Inhoudelijk
De verjaring
4.4.
[gedaagde] beroept zich op verjaring, zoals bedoeld in artikel 3:307 BW. Dit artikel bepaalt dat een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst verjaart door het verstrijken van vijf jaren, te rekenen vanaf de dag na die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Volgens haar zijn de vorderingen over de periode tussen augustus 2017 en augustus 2019, in totaal € 1.922,12, verjaard.
4.5.
Volgens Alwel is de verjaring tijdig gestuit. Artikel 3:317 lid 1 BW bepaalt dat de verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis kan worden gestuit door een schriftelijke aanmaning of mededeling waarin de schuldeiser ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt. Zij verwijst hierbij naar haar brief van 22 april 2020. Hierin maakt zij aanspraak op betaling van het op dat moment verschuldigde bedrag.
4.6.
De kantonrechter oordeelt dat Alwel de verjaring met de brief van 22 april 2020 heeft gestuit. [gedaagde] had op basis van dit bericht moeten begrijpen dat Alwel haar vordering wilde handhaven en zich ondubbelzinnig het recht op nakoming voorbehield. Uit de reactie van [gedaagde] blijkt bovendien dat zij hiermee bekend was. Zij vroeg immers om een betalingsregeling. Door de stuiting is een nieuwe verjaringstermijn van vijf jaar ingegaan. De dagvaarding is door Alwel uitgebracht op 15 augustus 2024. De rechtsvordering is daarmee tijdig, want binnen 5 jaar daarna, ingesteld. Kortom, het beroep op verjaring slaagt niet.
Storneringen en betalingen
4.7.
De procedure is na de mondelinge behandeling van 28 februari 2025 aangehouden om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen een gedeelte van de huurschuld (€ 1.582,93) alsnog bij SBN in te dienen, zodat dit in mindering kon strekken op de huurachterstand. Bij akte van 30 april 2025 heeft [gedaagde] laten weten dat SBN het verzoek om deze schuld te vergoeden heeft afgewezen.
4.8.
Partijen twisten over de hoogte van de huurachterstand. [gedaagde] heeft in haar akte na de comparitie nogmaals uiteengezet hoe de huurachterstand volgens haar is opgebouwd. Zij stelt dat zij in de periode 2017 tot en met 2023 in totaal € 5.576,06 te weinig huur heeft betaald. Daarbij heeft zij € 1.020,04 aan huurbetalingen gestorneerd, waardoor zij volgens eigen berekening € 6.596,10 te weinig huur heeft voldaan. Hierop moet volgens haar een bedrag van € 4.402,60 in mindering worden gebracht, zoals vermeld op pagina 3 van de dagvaarding. Daarnaast voert zij aan € 372,23 aan [naam], € 600,00 aan Allee Wonen en € 100,00 aan Alwel te hebben betaald. Volgens [gedaagde] resteert daarmee per saldo een huurachterstand van € 1.121,27.
4.9.
Alwel heeft bij akte van 6 mei 2025 gereageerd. Zij betwist dat [gedaagde] slechts € 1.020,04 heeft gestorneerd en stelt dat dit bedrag in werkelijkheid € 3.684,07 bedraagt. Zij onderbouwt haar standpunt met een financieel overzicht (prod. 13) en een tabel met de storneringen in haar antwoordakte. Verder voert Alwel aan dat de door [gedaagde] genoemde betaling aan [naam] geen betrekking heeft op de huurschuld bij Alwel, maar op een schuld bij Ziggo, zodat deze betaling niet op de huurachterstand in mindering strekt. Volgens Alwel betrof de huurachterstand ten tijde van het nemen van de akte € 4.987,47, waarbij zij naar haar overzicht verwijst.
4.10.
De kantonrechter overweegt als volgt. De stelling van [gedaagde] omtrent de storneringen betreft een nietonderbouwde stelling. Zij heeft geen bankafschriften of andere bewijsstukken overgelegd waaruit blijkt dat slechts € 1.020,04 is gestorneerd. Daartegenover staat dat Alwel haar stelling dat [gedaagde] € 3.684,07 heeft gestorneerd wel heeft onderbouwd met een overzicht van de storneringen. Ook heeft [gedaagde] niet aangetoond dat de door haar genoemde betaling aan [naam] betrekking heeft op de huurschuld bij Alwel, terwijl Alwel gemotiveerd heeft aangegeven dat dit een betaling aan Ziggo betreft. De kantonrechter gaat daarom mee in het standpunt van Alwel dat de berekening van [gedaagde] onjuist is.
De huurachterstand
4.11.
De vordering van Alwel ziet op betaling van de huurachterstand. Ter zitting heeft Alwel erkend dat de berekening in de dagvaarding niet correct is. Uit het financiële overzicht, dat later door Alwel is overgelegd, blijkt dat de huurachterstand per februari 2025 € 4.588,37 bedraagt. Alwel heeft erkend dat op 17 februari 2025 een betaling van € 539,97 heeft plaatsgevonden, zodat de huurachterstand per 28 februari 2025 uitkomt op € 4.048,40. Alwel stelt in haar antwoordakte van 6 mei 2025 dat de achterstand € 4.987,47 bedraagt. Aangezien [gedaagde] daarop niet heeft kunnen reageren, kan dit bedrag niet worden vastgesteld. De kantonrechter laat dit daarom buiten beschouwing en wijst de vordering tot betaling van de huurachterstand per 28 februari 2025 toe tot het bedrag van € 4.048,40.
De wettelijke rente
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over voornoemd bedrag is toewijsbaar, met inachtneming van het volgende. Aangezien de huurachterstand bij dagvaarding onjuist is berekend, gaat de kantonrechter ervan uit dat de wettelijke rente ook onjuist is berekend. De wettelijke rente zal daarom als volgt worden toegewezen. [gedaagde] is de wettelijke rente over de toegewezen huurachterstand verschuldigd vanaf de vervaldata van de betreffende facturen tot de dag dat deze volledig is betaald.
De ontbinding
4.13.
Ten aanzien van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.14.
Ten tijde van de mondelinge behandeling bedroeg de huurachterstand bijna acht maanden. Een huurachterstand van deze omvang levert een ernstige tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. De gevorderde ontbinding is gelet daarop in beginsel gerechtvaardigd.
4.15.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat het merendeel van de achterstand betrekking heeft op het verdere verleden. Dit punt is ter zitting aan de orde gesteld. Alwel heeft hierover verklaard dat zij geruime tijd geen gerechtelijke stappen heeft kunnen nemen wegens het moratorium in het kader van de toeslagenaffaire. Daarnaast heeft zij [gedaagde] gewezen op de mogelijkheid om de voor 2021 ontstane schuld van circa € 1.500,00 aan te melden bij de SBN, hetgeen [gedaagde] had nagelaten. In april 2024 kreeg Alwel bericht dat het loket voor [gedaagde] was gesloten, waarna het Alwel weer vrij stond stappen te ondernemen. Volgens Alwel is daardoor pas op een later moment tot dagvaarding overgegaan. De kantonrechter volgt dit standpunt. Dat de achterstand van oudere datum is, komt onder deze omstandigheden niet voor rekening van Alwel en doet niets af aan de ernst van de tekortkoming van [gedaagde].
4.16.
Alwel heeft de melding in de zin van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening weliswaar gedaan, maar tussen die melding en het uitbrengen van de dagvaarding is een lange periode verstreken. Daarmee is niet volledig voldaan aan de strekking van het besluit. Tegelijkertijd heeft Alwel voldoende onderbouwd dat zij geruime tijd belemmerd was in het starten van een procedure vanwege het moratorium in het kader van de toeslagenaffaire. Zij heeft [gedaagde] nog gewezen op de mogelijkheid om de oudere schuld aan te melden bij SBN, waarvan [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt. Daarbij komt dat de huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling bijna acht maanden bedroeg en er geen zicht is op een reële aflossing binnen een redelijke termijn. De huurachterstand is zelfs verder opgelopen. De door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden zijn op zichzelf begrijpelijk, maar gaan niet verder dan het algemene belang van een huurder bij behoud van woonruimte. Het belang van Alwel bij beëindiging van de huurovereenkomst weegt naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij voortzetting daarvan.
4.17.
De kantonrechter zal de huurovereenkomst dan ook ontbinden. Dit betekent dat [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden, dat het voor haar vanwege de huidige woningmarkt en haar beperkte inkomen moeilijk zal zijn om andere woonruimte te vinden, zijn onvoldoende grond voor toewijzing van een ruimere ontruimingstermijn.
4.18.
Wel wijst de kantonrechter partijen er nog op dat Alwel op de mondelinge behandeling heeft gezegd, dat dit vonnis is bedoeld als stok achter de deur voor [gedaagde]. Het is niet haar doel [gedaagde] op straat te zetten. De kantonrechter leidt hieruit af dat als [gedaagde] de maandelijkse huur steeds stipt betaalt en met Alwel een betalingsregeling overeenkomt voor de huurachterstand en ook die stipt nakomt, Alwel niet tot ontruiming van de woning zal overgaan.
4.19.
De gevorderde huur-/schadevergoeding is niet afzonderlijk weersproken. Deze zal worden toegewezen met ingang van 1 maart 2025 tot de dag dat het gehuurde is ontruimd.
De proceskosten
4.20.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Alwel worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,39
- griffierecht
€
496,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.310,39
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] in [plaats] met ingang van de dag na het wijzen van dit vonnis,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken, voor zover die niet de eigendom van Alwel zijn, te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van:
€ 4.048,40, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de betreffende facturen tot de dag van volledige voldoening,
€ 532,72 per maand aan huurpenningen / gebruiksvergoeding vanaf 1 maart 2025, te vermeerderen met het percentage waarmee de huur vanaf die datum jaarlijks per 1 juli mag of bij voortzetting van de huur had mogen, worden verhoogd tot de dag dat het gehuurde is ontruimd,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, waarvan € 1.310,39 binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe te betalen aan Alwel, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2025.