Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6083
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 819.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en heeft daarbij de waarde van de woning verlaagd naar € 728.000.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de inspecteur [inspecteur 1] en [inspecteur 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 2003. De woning heeft een woonoppervlakte van 385 m2 en het grondperceel heeft een oppervlakte van 591 m2. Daarnaast beschikt de woning over een inpandige garage, inpandige berging en gastenverblijf.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 700.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 728.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is geen van beide partijen erin geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken. Daarom bepaalt de rechtbank schattenderwijs zelf de waarde van de woning. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt, op welke waarde de beschikking moet worden vastgesteld en welke gevolgen het oordeel van de rechtbank verder heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 785.304 naar waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen (allen gelegen te [plaats] ):
- Referentie 1: [adres 2] , verkocht op 22 augustus 2023.
- Referentie 2: [adres 3] , verkocht op 18 september 2023.
- Referentie 3: [adres 4] , verkocht op 8 april 2024.
- Referentie 4: [adres 5] , verkocht op 23 juni 2021.
3.7.
Belanghebbende voert aan dat enkel de [adres 2] voldoende vergelijkbaar is. De andere referentiewoningen zijn volgens belanghebbende onvoldoende vergelijkbaar. De rechtbank volgt dat standpunt van belanghebbende niet, althans niet volledig, maar is wel van oordeel dat de referentiewoningen aan de [adres 4] en [adres 5] niet als referentiewoningen gebruikt kunnen worden. De transactiedata van deze woningen liggen namelijk meer dan één jaar na respectievelijk voor de waardepeildatum. Volgens vaste jurisprudentie kunnen dergelijke panden onder omstandigheden toch als vergelijkingsobject dienen, bijvoorbeeld als de vergelijkingsobjecten in dezelfde straat liggen. [2] In onderhavig geval is naar het oordeel van de rechtbank echter geen sprake van zulke omstandigheden. Bovendien betoogt de heffingsambtenaar zelf dat het eigen verkoopcijfer van de woning niet bruikbaar zou zijn als referentie omdat de transactiedatum (17 oktober 2020) te ver van de waardepeildatum af ligt. Dat zou dan ook moeten gelden voor de referentiewoningen. De rechtbank concludeert daarom dat de referentiewoningen aan de [adres 4] en [adres 5] niet kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
3.8.
Voor zover een vergelijking wordt gemaakt met (enkel) de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 3] , geldt dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Aan alle woningen zijn zogenoemde KOUDV-factoren toegekend en bij zowel de woning als bij de referentiewoningen zijn daarop correcties toegepast. Daarbij is in de matrix in beroep voor het onderhoud van de woning (toch) een score van 3 gehanteerd. Met de onderbouwing in het verweerschrift in beroep, welke door belanghebbende niet althans onvoldoende is weersproken, heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat er terecht een score van 3 is gehanteerd voor het onderhoud van de woning. Desalniettemin is de uitkomst van die vergelijking lager dan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde, namelijk afgerond € 726.000. Dit betekent dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd om aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde (in bezwaar) niet te hoog heeft vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.9.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 700.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.
3.10.
Het door belanghebbende overlegde taxatierapport bevat onvoldoende onderbouwing om de waarde van € 700.000 te dragen. De referentiewoning [adres 6] betreft een twee-onder-een-kapwoning en is daarom onvoldoende vergelijkbaar met de woning. Daarnaast heeft belanghebbende het eigen verkoopcijfer van de woning aangedragen als waardebepalende factor, maar deze transactie heeft te ver van de waardepeildatum plaatsgevonden waardoor deze onvoldoende bruikbaar is. Tot slot heeft indexering van de referentiecijfers in het taxatierapport vanaf de data van levering plaatsgevonden in plaats vanaf de data van ondertekening van de koopovereenkomst. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
Vaststelling van de waarde van de woning door de rechtbank
3.11.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank erin is geslaagd om het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 726.000.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de bij beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 726.000. De aanslag OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.
4.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding in de bezwaarfase omdat hier pas om is verzocht in beroep, terwijl een dergelijk verzoek moet worden gedaan voordat het bestuursorgaan op het bezwaar heeft beslist. [3] Voor de beroepsprocedure zijn geen kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt de uitspraak op bezwaar;
-vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 726.000 en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
-bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier, op 19 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.