Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 24/373
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 356.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1962) met een oppervlakte van 76 m² exclusief aanbouwen (17 m² en 7 m²), garage (18 m²), berging (7 m²) en dierenverblijf op een perceel van 326 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 340.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 356.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Artikel 40 Wet WOZ
5. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar artikel 40 van de Wet WOZ in de beroepsfase heeft geschonden. Door het laat, maar wel tijdig, indienen van het verweerschrift met andere referentiewoningen dan in de bezwaarfase wordt volgens belanghebbende de goede procesorde geschonden.
5.1.
De heffingsambtenaar betwist dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden.
5.2.
De rechtbank stelt voorop dat artikel 40 Wet WOZ is bedoeld om bij te dragen aan een goede procesorde. De waarde is in de bezwaarfase onderbouwd en in beroep is nogmaals een onderbouwing gegeven. Dat de heffingsambtenaar in beroep andere referentiewoningen heeft gebruikt dan in de bezwaarfase, is toegestaan en betekent niet dat de vastgestelde waarde in bezwaar niet inzichtelijk is gemaakt of belanghebbende op het verkeerde been is gezet. Er is bovendien geen rechtsregel die voorschrijft dat op de heffingsambtenaar de plicht rust om het procesrisico van belanghebbende te elimineren. Gezien het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de goede procesorde en daarmee artikel 40 Wet WOZ niet is geschonden.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 17 juli 2024 door de taxateur is opgemaakt.
7.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 382.122 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 356.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. Belanghebbende stelt de woningen aan [adres 5] en [adres 6] te Udenhout beter vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen dezelfde bouwstroom hebben dan de woning van belanghebbende. Belanghebbende verwijst naar de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waar, aldus belanghebbende, het hof van oordeel is dat er geen belemmering is om van de referentiewoningen de woning met de laagste waarde te kiezen. [2] De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de referentiewoning aan [adres 6] te ver van de waardepeildatum is verkocht. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat indien [adres 5] bij de waardering als vierde object zou worden opgenomen, de vastgestelde waarde alsnog niet te hoog zou zijn.
8.1.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat [adres 6] te ver van de waardepeildatum is gelegen. Er is geen dwingende reden aangevoerd waarom die woning ondanks het tijdverloop doorslaggevende vergelijkingsinformatie biedt. Bovendien heeft de heffingsambtenaar zeer goed vergelijkbare woningen opgenomen die wel binnen één jaar voor of na waardepeildatum zijn verkocht. Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de toevoeging van [adres 5] aan de taxatiematrix niet resulteert in een lagere waarde.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 3 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.