Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1221
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan JUIST),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 577.000 (de waardebeschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens de gemachtigde [persoon 1] , verbonden aan JUIST, en namens de heffingsambtenaar [persoon 2] en [persoon 3] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1983 van 182 m² met een inpandige garage van 23 m², een serre van 20 m², een berging en een tuinhuis op een perceel van in totaal 459 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten van belanghebbende, de beroepsgronden.
3.1.
Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Een beroep tegen de waardebeschikking is echter tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde van de woning.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 559.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 577.000.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix met bijlagen ten grondslag gelegd. De taxatiematrix is op 20 februari 2025 door [deskundige] opgemaakt. In de taxatiematrix is de waarde van de woning berekend op € 593.000. In de taxatiematrix is de woning vergeleken met referentiewoningen. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat type, ligging, (perceel)oppervlakte en KOUDV-factoren vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
4.5.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar een te hoge waarde heeft toegerekend aan de serre. Belanghebbende vindt dat de waarde van de serre moet worden verlaagd van € 16.200, zijnde de waarde die in de taxatiematrix is toegekend aan de serre, tot € 3.333, zijnde de waarde die in het oorspronkelijke taxatieverslag was toegekend aan de serre.
4.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de serre in dit geval een waarde van € 16.200 vertegenwoordigt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de oorspronkelijk aan de serre toegerekende waarde van € 3.333 is gebaseerd op het uitgangspunt dat de ruimte die nu wordt aangeduid als serre een eenvoudige overkapping is. De taxateur heeft naar aanleiding van de inpandige opname van de woning vastgesteld dat de serre geen eenvoudige overkapping is, maar een uitbouw van de woning met glazen wanden die de ruimte afsluiten. Volgens de heffingsambtenaar vertegenwoordigt zo’n serre op basis van het daarvoor geldende rekenmodel standaard een waarde tussen de € 10.000 en € 20.000. Daartegen is ter zitting namens belanghebbende ingebracht dat de categorieën in het rekenmodel te grofmazig zijn en dat moet worden gekeken naar de daadwerkelijke waarde die de serre vertegenwoordigt. Belanghebbende heeft echter geen onderbouwing ingebracht van de door hem voorgestane lagere waarde. Dat betekent dat belanghebbende tegenover de gemotiveerde stelling van de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de serre een lagere waarde vertegenwoordigt dan de waarde die volgt uit het daarvoor geldende rekenmodel. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om van een lagere waarde voor de serre uit te gaan.
4.7.
Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechtere ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. Belanghebbende voert aan dat de woning is gelegen op een aanrijroute naar het industrieterrein en dat het industrieterrein grenst aan zijn achtertuin.
4.8.
De rechtbank constateert dat de referentiewoningen niet zijn gelegen in de buurt van het industrieterrein waaraan de woning van belanghebbende grenst. Dat betekent niet zonder meer dat de woning van belanghebbende slechter is gelegen dan de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat een groot deel van het dorp is gelegen nabij het industrieterrein, dat de ligging nabij het industrieterrein geen nadelige invloed heeft op de waarde en dat tijdens de inpandige opname van de woning bovendien is geconstateerd dat de woning vrij uitzicht heeft aan de achterzijde. Deze omstandigheden maken volgens de heffingsambtenaar dat de ligging van de woning niet slechter is dan de ligging van de referentiewoningen. Het ligt op de weg van belanghebbende om aan de hand van objectief verifieerbare gegevens te onderbouwen dat de ligging in zijn geval toch ondergemiddeld is. Dat heeft belanghebbende niet gedaan. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn berekening mocht uitgegaan van een gemiddelde ligging van de woning.
4.9.
Het voorgaande betekent dat de taxatiematrix de beschikte waarde kan onderbouwen. De waarde van de woning en de aanslag OZB zijn dus niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB voor het jaar 2023 in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 28 juli 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.