ECLI:NL:RBZWB:2025:4815

• Datum uitspraak: 24 juli 2025
• Publicatiedatum: 24 juli 2025
• Zaaknummer: 11731619 VV EXPL 25-47 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: mr. Rouwen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vorderingen tot ontruiming en huurachterstand door gebrek aan spoedeisend belang

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 24 juli 2025 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Exploitatiemaatschappij Remmers B.V. en een gedaagde huurder. Remmers vorderde ontruiming van een woning en betaling van huurachterstand, stellende dat de gedaagde huurder zijn verplichtingen niet nakwam door ernstige vervuiling van de woning, wat leidde tot stankoverlast en klachten van omwonenden. De gedaagde erkende dat hij de woning onvoldoende had onderhouden, maar betwistte de spoedeisendheid van de vorderingen, vooral omdat hij inmiddels een schoonmaakbedrijf had ingeschakeld en de huurachterstand had ingelost.

De kantonrechter oordeelde dat er op het moment van de uitspraak geen spoedeisend belang meer was voor ontruiming, omdat de gedaagde stappen had ondernomen om de situatie te verbeteren. De rechter benadrukte dat een ontruiming een vergaande maatregel is en dat terughoudendheid geboden is in kort geding procedures. De kantonrechter concludeerde dat de vorderingen van Remmers moesten worden afgewezen, maar compenseerde de proceskosten, zodat elke partij zijn eigen kosten droeg. Dit vonnis is openbaar uitgesproken en heeft belangrijke implicaties voor de verantwoordelijkheden van huurders en verhuurders in gevallen van ernstige vervuiling en overlast.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11731619 \ VV EXPL 25-47

Vonnis in kort geding van 24 juli 2025

in de zaak van

EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ REMMERS B.V. ,

te Tilburg,

eisende partij,

hierna te noemen: Remmers ,

gemachtigde: mr. R. Bressers,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. T.M. ten Velde.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met productie 1 t/m 15
- de producties 16 en 17 van Remmers

- de producties 19 t/m 23 van Remmers
- de producties 1 t/m 3 van [gedaagde]

- de productie 24 van Remmers
- de mondelinge behandeling van 10 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Remmers
- de pleitnota van [gedaagde] met foto’s.

2. De feiten

Tussen partijen staan de volgende revelante feiten vast:

[gedaagde] huurt vanaf 1 juli 2017 de woning staande en gelegen aan [adres] te [plaats] van Remmers tegen een maandelijkse huurprijs die op dit moment € 1.000,83 inclusief servicekosten bedraagt. De servicekosten bedragen € 42,00 per maand;

Remmers heeft in de periode februari tot en met april 2025 klachten van omwonenden ontvangen over overlast die veroorzaakt wordt in en vanuit het gehuurde, bestaande uit ernstige stankoverlast vanwege zware verwaarlozing en vervuiling van het gehuurde;

Remmers heeft [gedaagde] op 15 februari 2025 aangeschreven over een ontstane huurachterstand met het verzoek de openstaande termijnen te voldoen en hier op

5, 10 en 20 maart 2025 herinneringen over gestuurd;

Remmers heeft op 26 maart 2025 aan [gedaagde] medegedeeld dat zij voornemens is een wooninspectie te plannen in verband met ontvangen klachten over vervuiling;

op 14 april 2025 heeft een inspectie plaatsgevonden van het gehuurde in aanwezigheid van twee medewerkers van Remmers en [naam] van de GGD. Hierbij is geconstateerd dat het gehuurde ernstig is vervuild, inclusief ontlasting op de vloeren, ongedierte, enorme stank en de woning stond vol met spullen;

Remmers heeft voorgesteld om tot een minnelijke regeling te komen. [gedaagde] heeft gereageerd dat hij niet aan die wens van Remmers kan voldoen.

3. Het geschil

3.1.

Remmers vordert samengevat - ontruiming van het pand aan [adres] te [plaats] en betaling van de huurachterstand, met betaling van de proceskosten.

3.2.

Remmers legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen door de woning ernstig te vervuilen wat zorgt voor aanhoudende (stank)overlast. Bovendien heeft Remmers drie jaar geleden de woning ook al volledig laten opruimen en reinigen vanwege ernstige verwaarlozing en vervuiling van de woning. Nu de situatie opnieuw zo ernstig is volgt hier volgens Remmers uit dat [gedaagde] niet in staat is om beter voor het appartement te zorgen. Hierdoor ontstaat een ongezonde en onveilige situatie voor [gedaagde] zelf en de omwonenden. [gedaagde] is niet aanspreekbaar op zijn gedrag. Het voorgaande maakt dat sprake is van een spoedeisend belang. Weliswaar heeft [gedaagde] ter zitting aangevoerd dat de woning inmiddels door een schoonmaakbedrijf is gereinigd en leeggehaald, maar dit maakt niet dat Remmers geen spoedeisend belang meer heeft bij haar vorderingen zo stelt zij. Zij dient immers zorg te dragen dat het gehele appartementencomplex bewoonbaar blijft voor alle bewoners. Door de vervuiling in het gehuurde gaat de staat van het appartementencomplex snel achteruit waardoor Remmers tekortschiet tegenover andere huurders in het appartementencomplex. Remmers voert verder aan dat de situatie in het appartementencomplex onhoudbaar is als de vorderingen worden afgewezen.

3.3.

[gedaagde] erkent dat hij gedurende enige tijd de woning onvoldoende heeft bijgehouden en heeft toegelicht dat dit komt door verschillende persoonlijke omstandigheden. [gedaagde] voert aan dat geen sprake is van een spoedeisend belang op dit moment. [gedaagde] betwist niet dat er klachten zijn van (stank)overlast en vervuiling, maar betwist dat er op dit moment zoveel onrust heerst onder omwonenden dat sprake is van een dergelijk spoedeisend belang om de woning te ontruimen. Bovendien heeft [gedaagde] [schoonmaakbedrijf] ingeschakeld en is dat bedrijf op 8 en 9 juli 2025 de woning specialistisch komen reinigen. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft [gedaagde] ter zitting foto’s van de huidige situatie overgelegd. Nu de woning is schoongemaakt door een professioneel bedrijf mag er vanuit worden gegaan dat het spoedeisend belang dat volgens Remmers gelegen was in de vervuiling van de woning en daardoor een onveilige situatie voor [gedaagde] en omwonenden, op dit moment niet meer aanwezig is. Ten aanzien van de huurachterstand voert [gedaagde] aan dat deze is ingelost. [gedaagde] is van mening dat de vraag of op dit moment sprake is van een tekortkoming in de nakoming die dusdanig ernstig is dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, moet worden beantwoord in een bodemzaak omdat er nu geen noodzaak is om direct in te grijpen. Bovendien gaat het hier om een kort geding waarbij terughoudend moet worden omgegaan met het toewijzen van een ontruiming, nu een ontruiming onomkeerbaar is.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Voor een toewijzing van een vordering in kort geding is nodig dat sprake is van een spoedeisend belang. De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat in deze zaak geen sprake meer is van een spoedeisend belang. De kantonrechter licht hierna toe waarom hij tot dat oordeel komt.

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat een ontruiming van een woning een vergaande maatregel is. Een vordering tot ontruiming is in kort geding toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Bij de beoordeling daarvan moet de kantonrechter terughoudend zijn, omdat in een kort geding in beginsel geen plaats is voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen. Dat moet gebeuren in de (andere) bodemprocedure.

4.3.

De kantonrechter is met Remmers van oordeel dat ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding sprake was van ernstige vervuiling in de woning, waarmee een ongezonde situatie voor [gedaagde] bestond en voor medehuurders in het appartementencomplex. Zo was sprake van stankoverlast en is ongedierte aangetroffen. De vervuiling was dusdanig ernstig dat het gehuurde daardoor beschadigd werd, ook zijn er schimmelplekken op het plafond zichtbaar en ernstige vervuiling van het sanitair. Ten tijde van de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat [gedaagde] op 8 en 9 juli 2025, een specialistisch schoonmaakbedrijf heeft ingeschakeld die de woning volledig heeft schoongemaakt en gereinigd. [gedaagde] heeft ter zitting enkele foto’s van de huidige situatie overgelegd waarop te zien is dat er belangrijke opruim- en schoonmaakwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Echter staat ook vast dat het eindstadium daarin nog niet is bereikt. Zo zijn niet van iedere ruimte in de woning foto’s overgelegd van de huidige situatie en heeft [gedaagde] ter zitting ook toegelicht dat veel spullen verplaatst zijn naar de slaapkamers waar geen foto’s van zijn ingebracht. Verder heeft [gedaagde] er blijk van gegeven dat hij bereid is en in staat is de situatie te verbeteren door contact op te nemen met de GGD en hulp van organisatie SIEM te accepteren. Daarnaast is [gedaagde] een lening aangegaan om de huurachterstand en het schoonmaakbedrijf te betalen. Dit zijn ontwikkelingen die niet genegeerd kunnen worden en die van belang zijn bij de beoordeling van het spoedeisend belang. Daar komt bij dat terughoudendheid moet worden betracht bij een beslissing om over te gaan tot ontruiming gelet op het onomkeerbare gevolg daarvan en de vergaande consequenties die een ontruiming heeft op het leven van [gedaagde] . De huidige situatie geeft de kantonrechter onvoldoende reden om te concluderen dat sprake is van een spoedeisend belang en de vordering toe te wijzen.

4.4.

Dat er nog grote renovatie- en herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden zoals Remmers stelt, en dat dat maakt dat de huidige situatie nog onvoldoende veilig is omdat medehuurders in het appartementencomplex aanhoudend blijven klagen over stank- en geuroverlast, is onvoldoende aannemelijk gemaakt door Remmers . De meest recente ontwikkelingen zijn naar het oordeel van de kantonrechter zodanig dat niet zonder meer vaststaat dat die klachten op dit moment en in de toekomst zullen blijven bestaan. Ook is onvoldoende vast komen te staan dat er daadwerkelijk grote nadere schoonmaakrenovatie- en herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden. Weliswaar is de kantonrechter met Remmers van oordeel dat de schimmel op het plafond in de woning ernstig is, echter volgt daaruit niet dat dit overlast voor de buren veroorzaakt.

4.5.

Gelet op al het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de overlast van de veroorzakende vervuiling niet meer aanwezig is en dat er op daarom op dit moment geen sprake is van een spoedeisend belang dan wel dat de noodzaak voor een ontruiming. Dit betekent dat de vorderingen worden afgewezen vanwege een gebrek aan een spoedeisend belang.

4.6.

De kantonrechter wil partijen echter wel meegeven dat op het moment van dagvaarden de noodzaak van een ontruiming wel leek te bestaan gelet op de zeer ernstige vervuiling van de woning. Het vooruitzicht van de procedure en de mogelijke toewijzing van een ontruiming, hebben [gedaagde] gebracht tot herstel en verbetering van de situatie. Dat maakt aan de ene kant het verstrekken van een voorlopige voorziening met een ontruiming minder acuut alsmede het gevaar voor nu en in de toekomst van een onveilige, ongezonde woonsituatie voor omwonenden. Aan de andere kant heeft de dagvaarding deze ontwikkeling mogelijk gemaakt. De kantonrechter wil daarmee rekening houden bij de toewijzing van de proceskosten.

Proceskosten

4.7.

Hoewel Remmers in het ongelijk is gesteld ziet de kantonrechter in hetgeen is overwogen onder 4.6 aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren en wel zo dat elke partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van Remmers af,

5.2.

compenseert de proceskosten tussen partijen en wel zo dat elke partij de eigen kosten draagt,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2025.